Det vanskelige valg af boliglån

Der er mindst 50 forskellige boliglån at vælge mellem. Men det er uhyre svært at udpege ét lån, som er bedre end alle andre. Hvert lån har fordele og ulemper. En ekspert tager her alle med på en guidet tur gennem lånejunglen.

Uanset om man bor i ejerlejlighed eller hus skal man snart tage stilling til, om man vil ændre sit realkreditlån. Fristen for at ændre lånet er fredag den 30. oktober hos Realkredit Danmark, og den 30. november hos BRFkredit, Nykredit og Nordea Kredit. Fold sammen
Læs mere
Foto: Torben Christensen

Op mod 500.000 danskere, som har belånt deres bolig med et flex- eller rentetilpasningslån, skal inden for kort tid tage stilling til, om de vil holde fast i dette lån eller skifte til et nyt. Det er en svær beslutning, som indeholder mulighed for både at vinde og tabe stort.

Vi har derfor bedt lektor ved Syddansk Universitet og ekspert i boligøkonomi, Morten Skak, om at komme med et par friske bud på, hvilket boliglån der er bedst lige nu, og om man med fordel kan holde fast i lån med variable renter, eller om tiden er inde til at skifte til fastrentelån, hvor ydelsen er låst 30 år ud i fremtiden.

Lånejunglen har i det hele taget vokset sig meget stor og voldsom de senere år og er sværere at finde rundt i end nogensinde før. Lånene har kryptiske navne, som i sig selv kan være svære at holde ude fra hinanden. Flexlån, afdragsfrie lån, rentedyklån og rentefaldslån, hedder nogle af dem. Andre kaldes for fastrentelån, rentilpasningslån, garantilån, prioritetslån, boligXlån, eurolån, pauselån, kontantlån, obligationslån, 10-årige lån, 20-årige lån, F5-lån samt K-, T- og P-lån.

Korte lån

Morten Skak siger dog overordnet set, at der ikke er nogen klokkeklar anbefaling omkring boliglån, der med sikkerhed udløser gevinst. Der er nemlig fordele og ulemper ved alle lån, og hvilket lån, som ender med at blive bedst på længere sigt, afhænger af udviklingen i renten, hvis bevægelser er så godt som umulige at forudse på bare lidt længere sigt.

»Men det er ikke min forventning, at renten vil stige meget hurtigt fra nu af. Den vil sandsynligvis stige langsomt i takt med, at især international økonomi får det bedre. Men selv hvis renten skulle stige med én procent eller to procent, vil den fortsat være lav. Så meget taler lige nu for, at man holder fast i korte lån med variable renter. Det er ikke nogen halsløs gerning at holde fast i korte lån lige nu, og er man nervøs for stigende renter, kan man jo tage de lidt længere lån, hvor renten kun ændrer sig hvert tredje eller femte år,« siger Morten Skak.

Han tilføjer dog, at hvis man tror, at renten skal stige stærkt det næste års tid, kan det være en fordel at vælge lange fastforrentede lån, eftersom man så kan få en kursgevinst.

Stiger renten, vil kursen på fastforrentede lån således falde. Det kan udløse stor gevinst, hvis man laver en såkaldt opkonvertering. Denne opadgående konvertering vil sige, at gamle fem procents lån betales ud og erstattes af nye lån med en højere kuponrente på seks eller måske syv procent. Eller måske af flex- og rentetilpasningslån med variable renter.

Med en sådan manøvre bliver gælden mindre. Men renten på gælden stiger til gengæld. Så huslejen bliver samlet set højere både før og efter skat. Hvad er fidusen så?

Den er, at man senere kan konvertere ned igen, hvis renten falder på et tidspunkt. Sker det, får man både en lavere gæld og lavere ydelse. Altså både i pose og sæk – på samme tid.

Falder renten derimod ikke, hænger man på den højere ydelse i resten af lånets løbetid. Så der er tale om en satsning, som måske kan give stor gevinst, men som vil give tab, hvis renten ikke falder.
»Så der er tale om noget ret spekulativt,« siger Morten Skak.

Om man skal vælge lån med eller uden afdrag er et andet stort spørgsmål. Til dette siger Morten Skak, at afdragsfrie lån bør opfattes som en »redningsplanke, der kun skal benyttes i tilfælde af skilsmisser, arbejdsløshed eller dødsfald i familien.«

»Man bør ikke købe en større bolig, end man har råd til at afdrage på. Det er uholdbart, hvis man kun har råd til at eje et hus eller en lejlighed med afdragsfrie lån.«

Med eller uden afdrag

I visse tilfælde er der dog sund fornuft i at tage lån uden afdrag, fremhæver forskeren. Det kan der være for unge, som har dyr gæld ved siden af de billige realkreditlån. Eller for pensionister, der har kæmpe friværdi i deres bolig, og som ikke har behov for at spare mere op, men ønsker flere penge til forbrug. De fastforrentede lån uden afdrag har også den fordel, at de er mere kursfølsomme end andre obligationer. Det betyder, at de giver større gevinst i form af faldende restgæld, hvis renten stiger. Men som udgangspunkt er Morten Skak ikke vild med afdragsfrie lån, selv om de efterhånden udgør halvdelen af alle boliglån. Vild er han heller ikke med de såkaldte garantilån eller rentemaxlån, som sætter et øvre loft over, hvor meget renten kan stige.

»For boligejerne betaler selv for dette renteloft. Hvis de sover bedre om natten af den grund, kan pengene måske være givet godt ud. Men ofte vil det så være bedre blot at vælge et almindeligt fastforrentet lån,« siger Morgen Skak.