Boligvurderinger rammer ikke »bulls eye«

Boligen er den største investering og det største lån i de fleste danskeres privatøkonomi. Derfor er de usikre ejendomsvurderinger hos både Skat og realkreditselskaberne en af årets vigtigste historier.

Vi kan håbe på, at især Skat, men også realkreditselskaberne får slebet ejendomsvurderingerne helt skarpe i 2015, så ingen betaler for meget eller for lidt. Foto: Kasper Palsnov Fold sammen
Læs mere

Der står meget på spil for tusindvis af danskeres privatøkonomi, når både Skat og realkreditselskabet sætter en værdi på din bolig. Den er først og fremmest afgørende for ejendomsværdiskatten til staten og grundskylden til kommunen – de to skatter, som boliger i Danmark er belagt med.

Det skal indrømmes, at en af årets vigtigste historier faktisk så dagens lys i fjor. Allerede i 2013 skød en sønderlemmende rapport fra Rigsrevisionen Skats system til at vurdere de danske ejendomsværdier ned. Revisorerne gjorde med dommedagstoner i rapporten klart, at deres kritik ramte meget alvorligt og dybt i skattesystemet, fordi:

Skats vurderinger berører alle borgere og virksomheder, der ejer fast ejendom i Danmark. Vurderingerne bestemmer, hvor meget ejerne skal betale i ejendoms- og boligskatter.

Det samlede provenu året før var på 38 mia. kr. Men historien hører alligevel hjemme i 2014. For efter Rigsrevisionens rapport skulle der gå det meste af 2014, før et ekspertudvalg med den forhenværende Nykredit-chef Peter Engberg i spidsen barslede med – (trommehvirvel) – en anbefaling til forbedringer af vurderingsmetoden.

Men indtil videre er der ikke sket noget med de ejendomsvurderinger, som Rigsrevisionen vurderede i 41 pct. af tilfældene skød over de faktiske handelspriser for den gældende ejendomsvurdering fra 2011.

Det betyder med andre ord, at tusindvis af boligejere kan have betalt for meget eller for lidt i boligskatter.

Det undrede mig, at det var så svært at vurdere ejendomsværdier mere præcist – også fordi hele realkreditsektoren også skal ramme nogenlunde plet med sine ejendomsvurderinger, så realkreditinstitutterne på den ene side ikke overbelåner ejendomme og dermed løber en stor risiko på egne og boligejerens vegne, på den anden side får finansieret de ejendomme, der handles, så de selv tjener penge, og boligmarkedet holdes spændstigt og dynamisk.

Det er nødvendigt for økonomien, at danskerne nogenlunde gnidningsfrit kan handle boliger i takt med, at det af den ene eller anden grund bliver nødvendigt.

Det undrede mig så meget des mere, fordi jeg efter offentliggørelsen af Rigsrevisionens rapport havde besøgt et af de firmaer, der leverer data til ejendomsvurdering til realkreditsektoren – en gigantisk datakværn, hvori man hælder alle ejendommens data, afstand til veje, vand osv., samt de priser, der handles til i markedet.

Og ud af den anden ende kommer computerens vurdering af ejendommens værdi.

Men jeg har senere fundet ud af, at det tilsyneladende ikke er helt så let. I december afslørende Berlingske Business, at Realkredit Danmarks vurdering af en konkret ejendom i Holte var svinget op og ned – ude af takt med markedet, og uden en påviselig grund.

Og i øvrigt viste sig at være en million kroner eller 20 pct. lavere, end da RD endelig sendte en vurderingsmand ud for at kigge på ejendommen.

I andre tilfælde har Berlingske Business påvist, at ejendomsvurderinger af den samme ejendom kan svinge med op til en fjerdedel fra realkreditinstitut til realkreditinstitut.

Realkreditselskabets vurdering af ejendommens værdi er vigtig, fordi:

Den bestemmer, hvor meget du kan låne som realkreditlån – hvilket typisk er den billigste finansiering af en bolig.

Den bestemmer belåningsgraden, og dermed hvor dyrt lånet er i løbende gebyr, den såkaldte bidragssats.

Derfor er der mange grunde til at håbe, at især Skat, men også realkreditselskaberne i 2015 får slebet deres ejendomsvurderinger helt skarpe, så ingen betaler for meget, og ingen betaler for lidt for at belåne og eje en bolig i Danmark.