Boligøkonomer famler i blinde

Analyser af boligmarkedet bygger hovedsageligt på flere måneder gamle tal. De er ældre end hidtil antaget, og med det tempo, priserne er faldet, bliver de hurtigt forældede.

Økonomernes forudsigelser om boligprisernes udvikling er som regel baseret på forældede data. Fold sammen
Læs mere
Foto: Foto: Colourbox

Mange økonomers forudsigelser om boligmarkedet bygger på mange månder gamle tal. Og de er ældre end hidtil antaget af omverdenen, påpeger Danske Banks økonom på området. Derfor har boligmarkedet måske allerede taget halvdelen af det prisfald, som økonomerne har forudset for i år.

For eksempel forudsagde Danske Bank lige inden påske, at boligpriserne skulle 9,5 procent længere ned i løbet af dette år. Og yderligere fem procent til næste år. Halvdelen af faldet i år er allerede sket efter første kvartal. Men det kan alternativt også betyde, at faldet bliver dobbelt så stort, som økonomerne regner med.

Bankøkonomer arbejder med pristallene fra Realkreditrådet som grundlag, og de var på tidspunktet for analysen tre måneder gamle, da de seneste prisopgørelser fra rådet vedrører 4. kvartal 2008.

Siden da er priserne ifølge ejendomsmæglernes opgørelser faldet yderligere.

"Det betyder, at virkeligheden er langt længere fremme, end prognoserne tager med i deres beregninger," siger Niels H. Carstensen, kommunikationschef i mæglerkæden Home.

Nu tyder mæglernes seneste tal på, at boligmarkedet meget vel kan have taget halvdelen af det forventede prisfald for i år i løbet af årets første kvartal.

"Vores nyeste tal for den gennemsnitlige kvadratmeterpris for huse på landsplan viser, at vi allerede har taget 4-5 procent af det prisfald på 9,5 procent, som banken forudser i løbet 2009. Gennemsnittet af alle økonomer i Danmark forudser et prisfald på 10 procent, før prisbunden er nået. Dermed er bunden måske tættere på, end prognoserne fortæller," mener Homes kommunikationschef.

Hvis priserne omvendt fortsætter ned i samme tempo, bliver faldet dobbelt så stort, som bankøkonomerne forventer, da faldet så sker dobblet så brat som forventet.

Las Olsen, privatøkonom i Danske Bank, har i sin ugentlige klumme skrevet, "at ingen faktisk har det præcise svar på, hvordan det går med huspriserne lige nu."

Tallene for første kvartal offentliggøres først 21. april. Men de omfatter kun de bolighandler, der involverer realkreditlån, mens de mest solide tal kommer fra Danmarks Statistik og først kommer om flere måneder.

De præcise tal for bolighandlerne lige nu leveres først af Danmarks Statistik til november. Til gengæld omfatter de samtlige bolighandler i Danmark med og uden belåning.

Tallene fra Realkreditrådet er yderligere forældede ved, at de måler priserne den dag, realkreditlånet bliver udbetalt, og ikke den dag, hvor handlen bliver indgået - og det betyder, at de er cirka to måneder yderligere forældede.

Ifølge Las Olsen betyder det i praksis, at tallene for 4. kvartal 2008 afspejler bolighandler,d er blev indgået omkring august til oktober 2008 - og altså inden finanskrisen tog fart til den voldsomme økonomisk krise i Danmark, det viste sig at blive.

"Vores – og andres – forventninger om yderligere prisfald skal altså ikke ses i forhold til, hvad man ville kunne købe et hus for i dag, men i forhold til, hvad det kostede for op mod et halvt år siden. Når man hører en økonom sige, at priserne vil falde kraftigt, og en ejendomsmægler sige, at bunden er ved at være nået – så kan de faktisk godt have ret begge to. Økonomen forholder sig til de seneste offentliggjorte tal, men ejendomsmægleren vil nok nærmere tale om ændringerne i forhold til sidste måned," påpeger Las Olsen.