Boligkrisen er langtfra slut

Priserne på boliger er i mange år steget langt mere end lønningerne. Derfor - og på grund af finanskrisen - skal priserne endnu længere ned, forventer økonomer.

Prisboblen frem til 2007 og usikkerheden omkring økonomien gør det stadig svært for boligejere at sælge til den udbudte pris. Fold sammen
Læs mere
Foto: Arkivfoto: Claus Bech

Priserne på en bolig i Danmark er allerede faldet omkring 15 procent siden toppen i 2007, og i København har boligejerne mistet omkring 25 procent af formuen i murstenene. Vi har alligevel ikke set bunden endnu, forventer flere økonomer.

Den økonomiske krise gør budgettet usikkert, for hvad nu hvis en af familiens forsørgere mister jobbet? Det afholder mange fra at købe fast ejendom. Desuden steg priserne i mange år langt mere end lønningerne. Selv om man tager højde for den seneste tids prisfald, er en bolig i København siden 1996 steget knap 250 procent, mens lønnen i løbende priser, mens lønnen i den private sektor i samme periode er steget med 60 procent.

#embed#

Noget af pris-boomet skyldes indførelsen af flekslån i 1996 og de afdragsfrie lån i 2003, men det forklarer ikke hele stigningen. I længden kan udgiften til boligen ikke stige så meget mere end lønnen, for så vil ingen til sidst have råd til at betale for en bolig.

"Men der er det vigtigt at notere sig, at renten i dag er meget, meget lavere end i 1996. Den disponible indkomst og renten siger til sammen noget om boligbyrden, altså hvor svært det er at være førstegangskøber. Vi nærmer os nu niveauet for, hvor det historisk har været. Huspriserne har altså næsten nået et fornuftigt niveau," siger Las Olsen, Danske Banks privatøkonomiske ekspert.

Han forventer imidlertid, at huspriserne vil falde yderlige, for i krisetider skal boligbyrden være lavere end gennemsnittet for at lokke nye købere ud på boligmarkedet.

"Oven i det kommer, at det er baseret på det nuværende meget lave renteniveau. Det er klart, at renterne kommer til at stige, især de korte renter kan jo ikke forblive så lave. Det betyder alt i alt, at det er nødvendigt med yderligere et mindre prisfald, og derefter kommer der til at gå et godt stykke tid, før vi ser prisstigninger igen. Men langt det værste er overstået," siger Las Olsen.

Tæt på optimisme igen

Det mener en stor del af danskerne tilsyneladende også. Nykredits indeks over danskernes tillid til huspriserne er nu knap så negativt som for tre måneder siden. Minus 16 lyder tallet nu på mod minus 33 i første kvartal. 51 procent af deltagerne i undersøgelsen svarer, at de forventer uændrede eller endda højere boligpriser om et år.

Nykredits økonomer vurderer dog, at resten af 2009 vil byde på yderligere prisfald  - lidt større vest for Storebælt end i den østlige del af landet.

Der kommer en ketchup-effekt

Kim Valentin rådgiver private kunder i Finanshuset i Fredensborg om privatøkonomi. Han peger på, at de fleste danskere har flere penge til rådighed end nogensinde før, og det bliver bare endnu bedre til næste år, når første del af skattereformen træder i kraft.

"Hvis man kun ser på familiens driftsøkonomi, så er der rigtigt mange, der skulle gå ind i ejendomsmarkedet nu. Årsagen til, at det ikke sker, er, at mange afventer, om de også har en indkomst det næste år, hvis deres arbejdsplads er præget af finanskrisen - og de spørger sig selv, om vi har nået bunden på boligmarkedet," siger Kim Valentin.

Finanskrisen har været den nål, der prikkede hul i "den tydeligste prisboble på boliger, vi overhovedet har set," mener Kim Valentin, som til gengæld tror, at den del af prisfaldene er ved at ebbe ud.

"Vi har måske nået en bund for, hvad sælgerne vil gå med til at sælge boligen til. Priserne er ved at flade ud - men det er ikke det samme, som at de stiger igen. Boble-effekten er ved at være væk, men hvis renten så stiger, eller lavkonjunkturen tager til - så kommer der naturligvis nye prisfald," siger Kim Valentin.

Tæt tåge over økonomien

Danskernes behov for at skifte bolig er ikke mindre nu end for et, to eller tre år siden, påpeger den privatøkonomiske rådgiver. Derfor sker der en ophobning af købere, som ifølge Kim Valentin vil komme farende ud af ketchupflasken, når de begynder at tro på, at priserne ikke længere falder.
Økonom Las Olsen og Danske Bank er på linje med flere andre banker og realkreditinstitutter, når de forventer et samlet prisfald i 2009 på 10 procent og yderligere 5 procent i 2010. Det er en anelse mere end regeringens skøn, som forudser et prisfald på syv procent i år og uændrede priser næste år.

Las Olsen mener, at forskellen i virkeligheden ikke er særlig stor. Dels er der en tradition for, at regeringens forventninger ligger i den positive ende af skalaen, og dels er sigtbarheden for tiden ikke særligt god. Med de stærke kræfter, som presser verdensøkonomien fra alle sider, kan udfaldet blive væsentligt mere negativt - eller meget mere positivt.

Læs mere om boligpriser, når de økonomiske vismænds rapport offentliggøres torsdag klokken 12.

Læs også: København fortsat lukket for lærere