Boligejerne flokkes om farlige flekslån

Siden nytår har danskerne på dramatisk vis vendt fastforrentede lån ryggen, fordi de er markant dyrere end korte flekslån. Men renten kan stige med raketfart, advarer privatøkonomisk ekspert.

Danskerne satser hele butikken på variabelt forrentede lån, fordi forskellen på til fastforrentede lån er meget stor. Fold sammen
Læs mere
Foto: Foto: Colourbox

Prisforskellen på lange, sikre lån og korte, risikable lån er lige nu så stor, at danske boligejere giver pokker i risikoen. Både i februar og marts står de variabelt forrentede lån for stort set hele nettoudlånet via realkreditinstitutterne, viser nye tal fra Danmarks Nationalbank.

Dermed er danske boligjere på vej mod at blive endnu mere eksponerede over for pludselige stigninger i renten, og netop det scenarie er meget sandsynligt i løbet af det kommende år, siger Danske Banks privatøkonomiske ekspert Las Olsen.

"Hvis opsvinget i verdensøkonomien bliver kraftigt, og inflationspresset stiger hurtigt, kan rentestigningen også blive kraftig. Og i den situation kan det så være blevet en god del dyrere at optage fastforrentede lån, end det er nu," siger Las Olsen.

I februar og marts alene er der udstedt obligationer med en løbetid på under ét år for knap 34 milliarder kroner til finansiering af rentetilpasningslån. I de samme to måneder er der for realkreditobligationer med en løbetid over et år netto sket en indfrielse af lån for fem milliarder kroner.

Omfanget af udlånet følger niveauet for tidligere år, skriver Nationalbanken, men restløbetiden viser en meget markant ændring.

Ifølge tal fra Realkreditrådet udgør lån med variabel rente i sidste del af 2008 omkring 28 procent af hele udlånsmængden, mens variable lån med renteloft udgør andre 12 procent. 60 procent af boligmassen er derfor belånt med fast forrentede lån.

Det er den markante renteforskel mellem faste lån og flekslån, der får danskerne til at søge mod flekslån, selv om risikoen altså dermed stiger. Rentespændet mellem lange og korte lån er lige nu på vej mod 2,5 procentpoint: Et F1-lån med afdrag kan man i dag få til en rente på 3,57 procent før skat eller 2,37 procent efter skat. For et 30-årigt lån er renten 6,05 procent før skat og 4,05 procent efter skat. 

"Fristelsen til at optage rentetilpasningslån er ekstra stor i og med, at der er udsigt til yderligere fald i den korte rente, inden renten for 2010 skal fastlægges til december. Vi forventer, at den vil ende under tre procent før skat. Samtidig ser vi ikke de store muligheder for faldende lange renter, der ville åbne for konverteringsmuligheder for dem med fastforrentede lån," siger Las Olsen.

Man betaler så at sige en høj pris for at sove roligt om natten - men pengene kan være givet godt ud. Hvis man optager et flekslån til en rente på tre procent og et eller to år senere tvinges op i en rente seks procent bliver der jo groft sagt tale om en fordobling af ydelsen på boliglånet. Det var den samme mekaniske, som i stort omfang var medvirkende til at slå hul på den amerikanske boligboble, som udløste subprime-krisen, som igen var medvirkende årsag til den nuværende økonomiske krise.

"Det er vigtigt at understrege, at når man skifter til et variabelt forrentet lån, så påtager man sig en ganske anden risiko, end man gør med et fastforrentet lån," siger Las Olsen fra Danske Bank.

Realkreditrådets statistikker viser, at op mod halvdelen af boligejerne ikke betaler afdrag på lånene - men 70 procent af de afdragsfrie lån er med enten fast rente eller variabel rente med loft.