Boligejere flygter fra høje renter over i usikre lån: »Stigningen er kommet pludseligt og overraskende«

Boliglån er blevet betydeligt dyrere siden nytår, og det har nu fået danskerne til at søge over mod de billigere, men mere usikre flekslån. Der er flere tusinde kroner at spare her og nu, men flekslånene kan vise sig at udgøre en risiko for både boligejerne og den danske økonomi, advarer eksperter.

De pludselig og stærkt stigende renter giver de danske  boligejere noget at tænke over. Arkivfoto: Bax Lindhardt/Ritzau Scanpix Fold sammen
Læs mere
Lyt til artiklen

Vil du lytte videre?

Få et Digital Plus-abonnement og lyt videre med det samme.

Skift abonnement

Med Digital Plus kan du lytte til artikler. Du får adgang med det samme.

Boligrenterne er banket i vejret siden nytår, og det har i stor stil fået danskere til at flygte ud af dyre, fastforrentede lån og i stigende grad vælge de mere usikre, variable lånetyper.

Det siger ikke kun noget om den enkelte låntager, men også om økonomien på samfundsniveau. Og det er en udvikling, der ikke nødvendigvis er uproblematisk, og som er værd at holde øje med, mener eksperter. Men det vender vi tilbage til.

Ifølge friske data fra Nationalbanken optog danske boligejere korte flekslån for 33,9 milliarder kroner i marts, hvoraf 15,3 milliarder kroner var i form af helt nye realkreditlån. Det er det højeste niveau for nyudstedte flekslån siden efteråret 2011.

De resterende 18,5 milliarder kroner tilskrives i høj grad, at flere og flere danskere har brugt de stigende renter – og dertil faldende kurser – til at skære en luns af restgælden gennem konvertering og derefter byttet det fastforrentede lån ud med et flekslån.

»De lange renter er steget mere end de korte, og derfor ser de fastforrentede lån nu dyre ud, forklarer Lise Nytoft Bergmann, chefanalytiker og boligøkonom hos Nordea Kredit.

»Danskerne kan altså godt lide et godt tilbud, og det gælder også, når de vælger realkreditlån,« tilføjer hun.

Store månedlige besparelser

Og på kort sigt fremstår flekslånene da også som et godt tilbud. I øjeblikket ligger renten på et fastforrentet 30-årigt lån med afdrag på tre procent, hvilket betyder, at det før skat koster 3.990 om måneden inklusive bidragssatsen for et lån på en million kroner.

Til sammenligning koster et F1-lån med en rente på 0,4 procent 3.350 om måneden, mens et F5-lån med en rente på 1,8 procent koster 3.660 om måneden.

For danskere, der vælger de korte flekslån, er der altså henholdsvis 640 og 330 kroner pr. million at spare om måneden i forhold til den fastforrentede version. Går man den afdragsfrie vej er besparelserne endnu mere udtalte. Der slipper man 1.530 kroner billigere med et F1-lån og 900 kroner billigere med et F5-lån.

Lærdommen fra finanskrisen

Men inden man som boligejer lader sig rive med af flekslåntrenden, bør man ifølge professor i finansiering ved CBS Jesper Rangvid være indforstået med den risiko, man tager.

»Boligejerne begynder at tage flekslån nu i en situation, hvor vi må forvente, at ECB (Den Europæiske Centralbank, red.) snart hæver renten. Det er et tidspunkt, hvor man som boligejer skal være opmærksom på, at der er en rimelig sandsynlighed for, at den korte og meget lave rente godt kan stige i den nærmeste tid,« siger han.

Rangvid er blandt andet kendt for at stå bag »Rangvidrapporten«, der kortlagde årsagerne til finanskrisen i 2008-2009. I rapporten kommer han også ind på, hvilken rolle flekslån og afdragsfrihed spillede i årene efter finanskrisen, og hvorvidt de giver grund til bredere samfundsmæssig bekymring.

Ifølge CBS-professoren er der ingen grund til panik endnu, men han påpeger, at en stor andel flekslån godt kan have konsekvenser for boligmarkedet mere bredt – og for den danske økonomi.

»Man kan sige, at jo flere, der har variabelt forrentede lån, jo større er rentefølsomheden i Danmark. Hvad kan konsekvenserne så være, hvis ECB hæver renten? Det mest oplagte er, at det kan få boligpriserne til at sætte sig eller måske endda falde,« siger han og tilføjer:

»Det andet er, at det bliver dyrere at servicere det variabelt forrentede lån, man har. Det kan så sætte sig i forbruget, hvor folk effektivt vil have færre penge mellem hænderne. Den inflation, vi har set gennem den senere tid, har jo udhulet folks købekraft. Det er derfor, ECB formentlig hæver renten. Men hvis der yderligere kommer en effekt via de lån, man har, så kan det sætte sig i forbruget og gå ud over den mere generelle økonomiske vækst,« siger Jesper Rangvid.

»Det er selvfølgelig det, vi frygter. Det var det, vi frygtede efter finanskrisen, og nu har udviklingen været i den beroligende retning i de seneste år, hvor danskerne i høj grad har optaget fastforrentede lån. Men det er klart, at hvis danskerne nu begynder at tage rentefølsomme lån igen, så skal man være opmærksom på det.«

Politisk indgreb

Boligmarkedets himmelflugt under coronaepidemien fik i september Nationalbanken til at foreslå, at man laver et politisk indgreb for at reducere adgangen til afdragsfrie og variable lån. Ifølge Nationalbanken var formålet med indgrebet at beskytte boligejere mod økonomisk uvejr og netop sikre, at de kunne stå imod perioder med stigende renter.

Regeringen afviste at lave et indgreb, men risikoen for turbulens på boligmarkedet er ifølge Jesper Rangvid kun blevet større siden.

»Risikoen for prisfald er større nu, end den var for kort tid siden. Det er vist klart for alle,« siger han.

Jesper Rangvid mener dog, at det er for tidligt at komme med indgreb på baggrund af den seneste udvikling. Der skal mere til, mener han og understreger, at man selvfølgelig skal holde skarpere øje med andelen af de variabelt forrentede lån i den nærmeste fremtid.

Og det gør Nationalbanken da også.

»Udviklingen i husholdningernes låntagning er noget, vi kigger på løbende, og det vil indgå i vores halvårlige analyse af den finansielle stabilitet, som vi vil offentliggøre i begyndelsen af juni,« oplyser Nationalbanken til Berlingske.

Overraskende og pludseligt

For at forstå, hvordan vi er endt her, og hvad vi kan forvente af boligrenterne i fremtiden, bliver vi nødt til at tage et skridt tilbage. I starten af 2021 kunne danske boligejere få et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag til en rente på 0,5 procent. Det var historisk lavt, og der er ikke rigtig nogen eksperter, der forventer, at vi kommer tilbage dertil igen.

Igennem 2021 steg renterne langsomt og ved indgangen til 2022 var den 30-årige realkreditrente kommet op i 1,5 procent. Siden er det gået stærkt, og nu ligger den på tre procent med 3,5-procents lånet lige rundt om hjørnet. Vælger man derudover afdragsfrihed, snakker vi nu et lån med en fast rente på 3,5 til fire procent afhængig af, hvor lang den afdragsfrie periode er – et niveau, der var helt utænkeligt for bare nogle måneder siden.

»En rente på 3,5 procent er ikke en voldsom høj rente, men stigningen er kommet pludseligt og overraskende,« siger Lise Nytoft Bergmann.

»En af forklaringerne er, at centralbankerne længe har holdt fast i, at inflationen var midlertidig. Derfor er de kommet sent i gang med at signalere, at de vil hæve renten, og det var først i december, at de vendte 180 grader og tilkendegav, at inflationen har en permanent karakter, og de derfor bliver nødt til at sætte rente op. Det er en politikfejl af de større fra centralbankerne, og det er derfor, vi ser markedet reagerer så voldsomt på det her,« tilføjer hun.

I USA ligger inflationen nu på 8,5 procent – det højeste niveau i over 40 år – mens den i euroområdet er kommet op på 7,4 procent. Begge steder er det væsentlig over centralbankernes målsætning om inflation på omkring to procent, og derfor er strammere pengepolitik på bordet. Den amerikanske centralbank er allerede gået i gang med aggressivt at sætte renten op, og Den Europæiske Centralbank forventes at gå i gang til sommer.

Lidt simpelt sat op kan man sige, at de 30-årige realkreditlån styres af renten i USA, mens de korte flekslån i højere grad bliver dikteret af pengemarkedsrenten fra ECB. Derfor er de lange renter også steget mere end de korte, forklarer Lise Nytoft Bergmann fra Nordea Kredit.

»USA har ret stor betydning for de lange danske renter, fordi den amerikanske økonomi er så stor og ledende. Derfor er den med til at sætte niveauet for verdensrenterne,« siger hun.

En usikker fremtid

Og hvad betyder det så for danske boligejere de kommende år og måneder? Står flekslånene over for en grim overraskelse, når der skal refinansieres om et, tre eller fem år? Eller vil renten på både korte og lange lån være faldet tilbage?

Ifølge Nordea Kredit-økonomen er det sværere end nogensinde før at spå om. Krigen i Ukraine og nye nedlukninger i Kina som følge af coronaudbrud er med til at presse inflationen i vejret, og det gør økonomiske forudsigelser mere usikre end normalt. Det skyldes, at krigen har ført til voldsomme prisstigninger på olie, naturgas, metaller og en række fødevarer, mens coronanedlukningerne frygtes igen af skabe forsyningsproblemer, der også øger prisen på en lang række eksportvarer.

»Det er to ting, der er ret svære at lægge ind i en økonomisk prognose. Det kræver mere end teoribøger at forudsige, hvad der kommer til at ske med krig og pandemi,« siger Lise Nytoft Bergmann.

»Risikoen er, at renten fortsætter op, hvis man ikke er i stand til at tøjle inflationen.«

Hvad, der yderligere komplicerer situationen, er, at der i de seneste måneder er begyndt at dukke advarsler om en recession op. Det er stadig ikke den udbredte forventning, men flere tungtvejende finanshuse, har for nylig opridset scenarier, hvor verdens vækst går i negativ. Argumentet lyder, at centralbankerne i deres forsøg på at dæmpe inflationen vil stramme pengepolitikken så aggressivt, at det dræber efterspørgslen og den økonomiske aktivitet.

Hvis verden ender i en recession, vil centralbankerne stå over for et svært dilemma: Hæv renten og få inflationen under kontrol på bekostning af økonomisk vækst. Eller sæt renten ned, hold hånden under økonomien, men risikér at inflationen kommer ud af kontrol.

»Derfor tror jeg, at vi kigger ind i en tid, hvor vi går en lidt uprøvet økonomisk situation i møde, og det skal boligejere og boligkøbere selvfølgelig have med i deres overvejelser, når de vælger boliglån. Det er nogle rigtig usikre renteprognoser, der kommer i øjeblikket, og det jo ikke på grund af, at økonomerne er blevet ringere. Det er, fordi verden er blevet mere usikker,« lyder det fra Nordea Kredits boligøkonom.