? Vi har i 1994 købt en ejerlejlighed i København til vores studerende sønner. Lejligheden er behæftet med såkaldt hjemfaldspligt til Københavns Kommune med udløb i 2030. Kommunen har altså ret til at tilbagekøbe lejligheden for X antal kroner, med mindre vi frikøber den forinden.

Hvis ikke vi frikøber den, hvilket er et ret stort beløb, kan kommunen så sige, at det er deres ejendom i 2030? Vil det således være sådan, at vores ejerlejlighed ingenting er værd i 2030?

Vores yngste søn ville gerne have købt den, men han har en lidt stram økonomi og tør ikke risikere at tabe penge år efter år. Så nu vil han flytte væk i stedet. Vi kan godt bruge lejligheden i en årrække, men vil godt sælge om nogle år. Hvad sker der så?

Med venlig hilsen S.

! Nogle kommuner, men i særlig grad Københavns Kommune, har i tidens løb solgt grunde med hjemfaldspligt. Hjemfaldspligten er en bestemmelse om, at den oprindelige sælger af grunden - kommunen - på et bestemt tidspunkt kan tilbagekøbe grunden til en forud fastsat pris, som typisk er den oprindelige salgssum. For nemheds skyld kalder jeg det tilbagekøbsprisen. Så kommunen kan i 2030 tage ejerlejligheden tilbage mod at betale tilbagekøbsprisen.

Hjemfaldspligten findes i to varianter. I den ene variant skal kommunen ikke betale for eventuelle bygninger, der måtte være opført på grunden. I denne variant vil ejeren af ejendommen på det tidspunkt, hvor hjemfaldspligten indtræder, alene få tilbagekøbsprisen af kommunen og må aflevere ejendommen inklusive bygninger.

I den anden variant er kommunen forpligtet til at betale for de bygninger, der er opført på ejendommen. Her skal kommunen, udover tilbagekøbsprisen, altså også skal betale for bygningerne. I disse tilfælde fastsættes bygningernes værdi i henhold til den offentlige ejendomsvurdering.

Alt efter hvilken variant, der gælder for jeres lejlighed, vil den være tæt på ingenting værd - I får alene tilbagekøbsprisen - eller så vil værdien være bygningernes ejendomsværdi i henhold til den offentlige ejendomsvurdering.

Det er muligt at frikøbe lejligheden for hjemfaldspligten. I praksis sker frikøb af hjemfaldspligten ved, at ejendomsvurderingen minus hjemfaldsprisen og eventuelt minus bygningernes ejendomsværdi tilbagediskonteres fra det år, hjemfaldspligten indtræder, til frikøbsåret. Ved tilbagediskonteringen anvendes af Københavns kommune en rente på tre procent.

Frikøbsbeløb i dag er altså lig med = (grundværdi eller ejendomsværdi minus tilbagekøbssum)/(1+3%) n, hvor n betegner antal år til hjemfaldsåret. Da der regnes med renters rente bliver det, under forudsætning af uændret ejendomsvurdering, dyrere og dyrere at frikøbe hjemfaldsforpligtelsen. En stigning i ejendomsvurderingen vil også medføre, at frikøbsbeløbet stiger, mens et fald i ejendomsvurderingen medfører, at frikøbsbeløbet bliver mindre, idet der dog skal tages højde for, at det er færre års renter, som indgår i diskonteringen.

Samlet må I påregne, at ejerlejligheden år for år får en mindre værdi, da en eventuel køber af lejligheden vil se på, at der er hjemfaldspligt, og da en eventuel køber enten vil kræve, at hjemfaldspligten frikøbes, eller at der gives et nedslag svarende til frikøbsværdien.

Læs mere om Københavns Kommunes administration af hjemfaldspligten på www.kk.dk.

Med venlig hilsen Erik Øvlisen, advokat (H), www.ForumAdvokater.dk