Det er ikke kun finanskoncernen Nykredit og de berørte 130 andelshavere fra andels­boligforeningen Duegården, der kigger spændt med i dag onsdag kl. 14, når Højesteret afgør tvisten mellem de to parter, hvor Duegården forsøger at likvidere sig selv.

Således kan kendelsen fra Højesteret få stor betydning for en række andre andelsboligforeninger, der er i samme økonomiske problemer som Duegården, og derfor holder også de nøje øje med Højesterets afgørelse.

Vinder Duegården, vil de øvrige foreninger stå med stærkere kort på hånden. Taber Duegården, ser situationen sværere ud for foreningerne.

»Hvis Duegården vinder, vil der nok være flere, der prøver at gøre det samme,« siger Morten Bruun Pedersen, seniorøkonom i Forbrugerrådet Tænk, der dog påpeger, at der kan være juridiske forskelle på sagerne.

Berlingske Business har tidligere beskrevet de enslignende økonomiske problemer i foreninger som Bangsbohus på Frederiksberg, Engskoven nord for Aarhus og Doktorparken i Hobro, men det samlede antal andelsboligforeninger i krise er svært at fastslå, da der løbende dukker nye foreninger op, der økonomisk set er i samme lækkende båd.

En af dem er andelsboligforeningen Skovlunden, der nu for første gang træder frem i offentligheden og fortæller om foreningens økonomiske kamp mod Nykredit. Skovlunden, der er beliggende i Esbjerg, blev stiftet i juni 2007 og består af 22 boliger. De dengang nyopførte boliger kostede 52 mio. kroner at opføre. Hver andelshaver betalte et indskud på knap 600.000 kroner i gennemsnit, i alt 13 mio. kroner, og derudover lånte foreningen 39 mio. kroner i Nykredit.

Skovlunden indgik efterfølgende en rente­swapaftale med Nykredit. Aftalen betyder, at Skovlunden har byttet sig til at betale en fast rente på realkreditlånet i stedet for en variabel rente. Aftalen skulle sikre andelsboligforeningen mod rentestigninger, men da renten i stedet faldt kraftigt, betaler foreningen i dag en relativt høj fast rente i stedet for en relativt lav variabel rente.

Nyt lån overgår foreningens værdi

Skovlunden vil gerne ud af den dyre aftale, men det kræver, at foreningen betaler renteswapaftalens negative værdi, der i øjeblikket lyder på 33,7 mio. kroner. Nykredit har tilbudt foreningen et nyt lån, der forener det eksisterende lån og samtidig giver penge til at komme ud af aftalen. Dette lån vil i så fald blive på 72,7 mio. kroner.

Men Skovlunden er slet ikke så meget værd. Den offentlige vurdering er på blot 33,5 mio. kroner.

Situationen i Skovlunden er nu, at boligerne på grund af gældssituationen ikke kan afsættes. Dødsfald har bevirket, at foreningen mangler boligafgifter fra nogle tomme boliger. For at dække de løbende udgifter har foreningen hævet den månedlige boligafgift til et niveau, der ligger et stykke over, hvad det ellers koster at bo i området.

Forhandlingerne sat i stå

På baggrund af den uholdbare situation har Skovlunden og Nykredit gennem en periode forhandlet om en løsning for foreningen. Men parterne kan ikke blive enige og forhandler ikke længere.

»Vi skal ud af den swap og finde en aftale, hvor vi kommer til at sidde til en fornuftig og rimelig husleje. Og hvor vi kommer til at afdrage på vores lån, så vi får en sund økonomisk andelsboligforening for fremtiden. De fleste her er pensionister, og vi lever ikke her i 30 år, så der skal komme nye til. Men der kommer ikke nye til, så længe den swap er der. Det siger alle potentielle købere,« siger Peter Rostgaard, formand i Skovlunden.

På den seneste generalforsamling besluttede Skovlunden at nedsætte boligafgiften til det, som boligafgiften var på stiftelsestidspunktet plus ti pct. For en bolig på 106 kvm går boligafgiften dermed fra 9.760 kr. til 7.931 kr. Det sker i håb om at lokke købere til de tomme andelsboliger.

Skovlunden har i øvrigt oprettet en ekstra bankforbindelse, hvortil andelshaverne indbetaler boligafgift. Fra denne konto betales driftsudgifterne, hvorefter det overskydende beløb overføres til Nykredit som betaling på lånet.

Men det overskydende beløb er ikke engang nok til at betale renten på lånet. Derfor er Skovlunden senest blevet truet af Nykredit med inkasso.

»Vi har forhandlet siden september 2014, og vi er ikke kommet nogen vegne med Nykredit. De har trukket sagerne i langdrag efter vores opfattelse. Hvis Nykredit vil noget, må de komme med et tilbud, hvor der ikke er swap, men en langsigtet afdragsordning. Hvis de ikke vil det, er der ingen vej uden om en konkurs,« siger Peter Rostgaard.

Han mener, at et nederlag til Nykredit vil tvinge finanskæmpen til at indgå en aftale uden en swap med de andelsboligforeninger, der har swaplån.

Morten Bruun Pedersen fra Forbrugerrådet Tænk mener, at et nederlag til Nykredit vil gøre udlånsmarkedet sundere, fordi det vil gøre finanssektoren mere forsigtig. En del af de massive problemer i andelsforeningene stammer også fra overbelåning.

Nykredit ønsker ikke at kommentere sagen over for Berlingske.