Andelshaver får erstatning for giftigt lån

En tidligere andelshaver fra andelsforeningen Duegården er tilkendt erstatning for den negative værdi af den swapaftale, der var med til at sende andelsforeningen i konkurs. Til gengæld afviste landsretten et erstatningskrav for en for høj værdisætning af ejendommen.

Foto: Keld Navntoft. Tidligere andelshaver Lasse Larsen fra andelsforeningen Duegården på Frederiksberg fik ikke erstatning for en for høj valuarvurdering af ejendommen forud for hans køb af en lejlighed i foreningen.
Læs mere
Fold sammen

Der stod rundt regnet et par millioner kroner på spil, da to tidligere andelshavere i den konkursramte andelsforening Duegården tirsdag fik afgjort en erstatningssag i landsretten. I byretten havde sagsøgerne Mette Hansen og Lasse Larsen fået tilkendt erstatning for, at deres andelslejlighed udviklede sig til at være værdiløs dels på grund af den omstridte swapaftale, dels på grund af et fald i værdien af ejendommen.

I landsretten lød afgørelsen på, at parret skal have en erstatning på 700.000 kroner, mens kravet om erstatning på cirka det dobbelte for en overvurderet ejendomværdi blev afvist. Duegårdens ejendom blev af valuar Finn Malling sat til knap en halv milliard kroner den 26. marts 2008, efter ejendommen blev købt året før for kun 360 millioner kroner.

En så hurtig opskruning af værdien og dermed den pris, som Mette Hansen og Lasse Larsen betalte for deres lejlighed, mente de ikke var korrekt, og derfor ville parret have erstatning fra sælgeren. Landsretten afviste kravet blandt andet fordi, at den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2006 var 427 millioner kroner, og Nykredit i forbindelse med A/B Duegårdens stiftelse vurderede ejendommens værdi til lige under 500 millioner kroner i forhold til at belåne den.

Sagsøgernes advokat Kaster Westberg er uforstående og overrasket over afgørelsen:

»Byretten nåede frem til, at der var tale om en overvurdering, da valuaren hævede prisen fra den netop handlede købesum på 360 millioner kroner til 499 millioner kroner, da valuaren ikke kunne forklare forskellen. Dertil kom, at skønsmanden heller ikke kunne finde grundlag for, at valuaren havde hævet prisen. Valuaren har ikke afgivet forklaring i landsretten, og der er ikke i øvrigt fremkommet noget nyt. Af Dansk Ejendomsmæglerforenings daværende vejledning fremgik, at det måtte betragtes som dybt useriøst at fastsætte prisen anderledes på en netop handlet ejendom, medmindre det kunne forklares med markante og uforudsigelige lejestigninger i markedet eller lignende. Det har åbenbart ikke gjort indtryk på landsretten, og landsretten forholder sig desværre ikke til det i præmisserne,« hedder det i en skriftlig kommentar.

Det er ikke besluttet, om sagen vil blive forsøgt indbragt for Højesteret.

Landsretten henviser i sin dom også til, at der i årene 2004 til 2008 var en stor omsætning af boligudlejningsejendomme til stigende priser, og retten mener ikke, at det syn og skøn, som blev foretaget på Duegårds-ejendommen i forbindelse med sagen, dokumenterer, at vurderingen på den halve milliard kroner afveg »så væsentligt fra, hvad der efter oplysningerne om ejendomsmarkedet i den omhandlende periode kan anses for fagligt forsvarligt, at skønnet kan karakteriseres som et fejlskøn,« som det hedder i dommen.

Sælgeren Suste Bonnén forklarede i retten, at hun som andelshaver ikke havde haft indflydelse på prisfastsættelsen eller kontraktsformuleringen, og at prisen ikke blev drøftet i forbindelse med handlen. Hendes advokat Karoly Németh drager to konklusioner af dommen:

»Den bortvejrer enhver tvivl om valuarvurderinger, hvis de er udført korrekt, og jeg er særdeles tilfreds med, at man ikke kan købe noget og derefter angribe prisen. Men sagen viser også en svaghed ved systemet, som betyder, at begge parter taber på sagen,« siger han.

Karoly Németh understreger, at Suste Bonnén ikke gjorde noget forkert, da hun satte lejligheden til salg for netop den pris, der var fastsat af andelsforeningen i form af den såkaldte andelskrone, der også godkendes af en andelsforenings revisor.

Lasse Larsen skriver derimod i en kommentar til dommen, at han er ked af, at »Østre Landsret frikender valuaren for en spekulativ opskrivning af ejendommens værdi med 30 procent oven i handelsprisen.

»Resultatet er, at mulighederne for at snyde med værdier og priser på andelsboligmarkedet også i fremtiden vil være særdeles gode. Folketingets vedtagelse af nye regler på andelsboligområdet vil ikke ændre ret meget på det. Reglerne er gode nok, men de håndhæves ikke. Ansvar og skyld vil også i fremtiden lande hos almindelige mennesker.«