Andelsforeninger sælger hele ejendomme i glohedt boligmarked

Både andelsforeninger i fin form og det modsatte har solgt deres ejendomme i et boligmarked, hvor priserne er høje og jagten på investeringer intens. I bedste fald har andelshaverne fået millionoverskud med ind i livet som lejere.

 

En ny type sælgere af boligejendomme er dukket op i København: Andelsforeninger, der ikke længere vil eller kan være andelsforeninger og nu kan sælge deres ejendomme enten med overskud eller som en vej ud af en tung økonomisk situation.

Køberne står klar – også selv om deres afkast som udgangspunkt ligger under to procent. Der er nemlig ikke mange alternativer til at placere penge til sikre, højere afkast i øjeblikket. Og så er der udsigt til at forbedre afkastet på udlejningsejendomme på længere sigt.

Lars Guldhammer er forhenværende bestyrelsesformand i andelsforeningen A/B Amagerbrogade117-121/ Øresundsvej 2, som blev stiftet i 2005 og likvideret i 2018, efter et flertal blandt de 39 andelshavere besluttede at sælge ejendommen igen. Motivationen er til at få øje på. Ifølge Tinglysning.dk var hovedstolen på lånene 30,3 mio. kroner, mens salgsprisen var 108,5 mio. kroner.

»Ejendommen var godt vedligeholdt, men alle ejendomme skal jo på et tidspunkt have skiftet tag, døre og vinduer. Det skulle vi have haft nogen til at lave for os, og hvis andelskronen ikke stiger, efter du har betalt for det, så betyder det, at du gnaver af din andelsværdi. Der kan også komme stagnation på boligmarkedet, og så vil en andelsforening jo også få et fald i værdien. Blandt andre Nationalbanken har jo advaret om høje lejlighedspriser i København, der måske har toppet. Hvis de får ret, og der kommer et fald, så har vi solgt på det rigtige tidspunkt,« forklarer Lars Guldhammer, der som formand stod i spidsen for at gennemføre handlen.

Motivation til at sælge

Anders Bengtson er partner i Nybolig Erhverv, som har arbejdet med flere salg af andelsejendomme til investorer.

»Inden for det sidste halvandet år har vi set op mod ti foreninger i københavnsområdet, som har foretaget frivilligt salg, mens vi på nuværende tidspunkt arbejder med fire-fem stykker,« fortæller han.

Motivationen til at sælge kan være, at drift og administrationen bliver for ressourcekrævende og desuden ofte påhviler de samme få andelshavere. Der kan også være foreninger i en situation med dårlige og risikable lån eller større projekter, der afventer eller mangler finansiering, påpeger Anders Bengtson, som karakteriserer dårlige lån som overvejende afdragsfrie F1-lån eller pantebreve, der står i vejen for yderligere realkreditbelåning.

»Vi oplever tilmed, at nogle andelsboligforeninger har succes med at sælge på det aktuelle marked og desuden med et stort afkast retur. Senest har vi set eksempler på andelshavere, der har fået op til halvanden million kroner pr. lejlighed foruden selve andelen. Omvendt ser vi også situationer, hvor det kun er andelen, der i sidste ende bliver udbetalt,« siger Anders Bengtson.

Lige nu vurderer han markedspriserne som særdeles høje, og investorerne accepterer afkast på under to pct.

Større opkøbstogt

Køberen af adskillige andelsforeninger, der tæller både A/B Amagerbrogade117-121/Øresundsvej 2, Thyra Danebod, Ringertoften og konkursramte Hostrups Have, er den svenske ejendomskoncern Heimstaden, som er på et større opkøbstogt i Danmark – ikke kun blandt andelsforeninger. Heimstadens viceadministrerende direktør Magnus Nordholm ser positivt på det danske ejendomsmarked.

»På trods af at priserne er steget over de senere år, mener vi, at der stadig kan handles til priser på fornuftige niveauer,« mener han.

Den svenske koncern kigger blandt andet på, om der er mulighed for at øge huslejer efter forbedringer og moderniseringer af lejemål, hvilket kan »øge afkastet fra meget lave niveauer til de niveauer, man ser på ejerlejligheder, i takt med at ejendommen udvikles«, som Magnus Nordholm udtrykker det.

»For ejendomme bygget efter 1992 sker der en forøgelse af afkastet, i takt med at ejendommen og lejlighederne renoveres, og lejeniveauet når markedsniveau,« anfører Magnus Nordholm med henvisning til den danske lejelov med begrænsninger i huslejen i ejendomme bygget inden 1992.

Den danske lejelov er ifølge de svenske investorer kompliceret og spiller en stor rolle for prissætningen på en ejendom.

Hårdt forløb

I den nu konkursramte andelsforening Thyra Danebod på Frederiksberg har foreningen forhandlet sig frem til, at beboerne er gået fra randen af konkurs til at være lejere på vilkår, som han er godt tilfreds med. Men Lasse Klubien lægger ikke skjul på, at det var et hårdt forløb at komme ud af en håbløs økonomisk situationen med en swap i lånekonstruktionen. Salget af de to store, konkursramte foreninger Duegården og Hostrups Haves ejendomme havde nemlig vist långiveren Nykredit, at der måske var en anden vej end konkursen.

»Ved et statusmøde med Nykredit spurgte vi, om de var villige til at bidrage økonomisk til en løsning. Der var fuld forståelse, men en måned efter salgene af Duegården og Hostrups Have havde Nykredit taget alle tidligere tilbud af bordet,« fortæller Lasse Klubien.

Nu lød opfordringen på at lave et frivilligt salg som den eneste forsvarlige løsning. Ellers lurede konkursen.

Han lavede en stram tidsplan for at få salget gennemført inden 1. juli, hvor ny lovgivning med markant dårligere vilkår for andelshavere, der ved en konkurs overgår til at blive lejere, trådte i kraft. Og som et af de vigtige punkter i forhandlingerne ud over selvfølgelig selve salgsprisen skulle de fremtidige lejevilkår på plads for de 94 andelshavere i ejendommen. Aftalen landede på omkostningsbestemt husleje plus 75 pct. af de øvrige forbedringer fra 2007.

Det giver en omtrent husleje på 7.100 kroner pr. 100 kvadratmeter for en moderniseret lejlighed.

Mens Thyra Danebod var tvunget til salg, så Lars Guldhammer fra begyndelsen bare andelskonstruktionen som en fordelagtig ejerform.

»Vi købte vores ejendom i 2005 til en god pris, og vi har gjort meget for at drive den godt og optimere den. Det var en meget sund andelsforening. Den var belånt med cirka en tredjedel af værdien. Du kan godt kalde det en fantastisk investering – alle fik mere med ved den salgspris, vi fik hos investor, end hvis de havde solgt deres andel enkeltvis,« siger han.

Andelstanken gået fløjten

Efter Lars Guldhammers opfattelse er andelstanken ved at dø i sin oprindelige form.

»Som jeg ser det, er andelstanken gået fløjten. Hvorfor skal en andelsforening holde 50 pct. af værdien som buffer, og hvorfor skal en andelshaver forære den værdi videre til en anden? Jeg så ikke på det som andelstanken – jeg betragter det som en virksomhed, og vi kom ind i det til en god pris, og nu er vi kommet ud af det til en god pris,« siger han.

Socialdemokratiets boligordfører Kaare Dybvad mener ikke, at andelstanken er ved at dø.

»Den holdning har nogen jo haft i mange år. Men så længe der nystiftes foreninger, så tror jeg 100 pct. på, at andelstanken kan overleve i lang tid endnu. Vi har jo netop strammet op på lovgivningen for at sikre, at der er reel forskel på ejer- og andelsboliger,« siger han og påpeger, at der i begge de nævnte tilfælde er tale om forholdsvis nystiftede foreninger fra dette årtusind.

»Hvis det havde været de gamle foreninger, hvor folk havde betalt lave indskud, så havde jeg syntes, at det var forkert at opløse dem,« siger han.