Andelsboliger sælges til overpris

Skat har netop sendt nye vurderinger af landets andelsboliger ud. Hvis prisen er faldet, og andelsforeningen har valgt at følge den offentlige vurdering, kan andelsboligen ikke sælges lovligt, før andelskronen er nedskrevet på en generalforsamling, lyder vurderingen fra advokat og statsautoriseret revisor.

Halvdelen de 3.700 andelsboligejere, som ifølge Boliga.dk har en andelsbolig til salg, er fanget i en uheldig kattepine, hvor de risikerer efterfølgende sagsanlæg fra køber, hvis andelsboligens sælges til en for høj pris. Fold sammen
Læs mere
Foto: Foto: Jan Jørgensen

En del andelsboliger i København kan ikke sælges lovligt i øjeblikket. Årsagen er, at »Skat« netop har sendt nye vurderinger ud til alle landets andelshavere, som især i København er lavere end sidste vurdering fra 2006.

Derfor skal mange andelsboligforeninger, som de senere år har ladet andelskronen følge vurderingen 100 procent, nu sættes ned, før boligen kan sælges lovligt.

Direktør Jan Hansen fra Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) siger, at købere af andelsboliger kan anlægge en »overprissag,« hvis de køber boligen på basis af 2006-prisen og den offentlige vurdering siden er sænket.

»Og andelsboligforeningerne kan ikke bare gå over til en valuarvurdering, hvor en ejendomsmægler vurderer prisen. For der er der er ingen garanti for, at det vil give et højere resultat. En valuarvurdering koster også en del,« siger Jan Hansen.

Boliger må ikke sælges

Men problemet er særlig stort for de andelsboliger, der følger de offentlige vurderinger. Det gør sig gældende for mere end halvdelen af landets andelsboliger. Skat har netop sendt nye vurderinger ud til andelshaverne, som i mange tilfælde er lavere end den forrige fra 2006. Derfor kan boligerne ikke sælges lovligt, før andelsboligforeningen har afholdt en ny generalforsamling.

»De andelsboligforeninger, som har modtaget en lavere offentlig vurdering, kan ikke længere overdrage andelsboliger til de priser, som blev godkendt på generalforsamlingerne i 2008. Faldet i andelsværdien er jo nu de facto indtrådt, og så skal andelsboligforeningerne reagere og regulere andelsværdien ned. Konsekvensen er, at alle foreninger, som følger den offentlige vurdering, bør indstille ethvert salg af andelsboliger, indtil der er gennemført en generalforsamling, hvor man har reguleret andelsboligværdierne ned,« siger advokat Kristian Dreyer fra Svejgaard–Galst Advokater, der er ekspert i fast ejendom.

Nødvendigt med ny pris

Samme melding kommer fra partner i AP Statsautoriserede Revisorer, Kurt Nielsen. Han siger, at når først den nye vurdering er kommet til offentliggørelse, og alle er bekendt med, at prisen er faldet, skal der i forbindelse med en generalforsamling laves en omregning af andelsprisen.

»Det skal ske, før lejlig­heden sælges,« siger Kurt Nielsen. Men da brevet fra Skat først lige er kommet ind ad brevsprækken hos landets andelsboligforeninger, har det været svært at nå at afholde en ekstraordinær generalforsamling eller fremrykke den ordinære.

Dermed sidder op mod halvdelen de 3.700 andelsboligejere, som ifølge Boliga.dk har en andelsbolig til salg, fanget i en uheldig kattepine, hvor de risikerer efterfølgende sagsanlæg fra køber, hvis andelsboligens sælges til en for høj pris.

»Ja, det er konsekvensen, hvis de sælger nu vel vidende, at andelsværdien på overdragelsestidspunktet er lavere. For så betaler køberne reelt en overpris i forhold til, hvad sælgeren lovligt kan tage for den, og det er en overtrædelse af andelsboliglovens maksimalprisprincip. Det er også muligt for køberne at ophæve deres køb,« siger Kristian Dreyer fra Svejgaard-Galst Advokater.

Maksimalprisprincippet står beskrevet i andelsboliglovens paragraf fem og betyder kort fortalt, at en andelsbolig ikke kan sælges til den gamle vurderingspris, når den nye og lavere vurdering er blevet oplyst.

Umuligt at ramme plet

Også ejendomsmæglerne kan ifølge Kristian Dreyer straffes, hvis de gennemfører en handel med en andelsbolig, uden at der er gennemført en generalforsamling, hor andelsværdien er reguleret ned.

Boligadvokaten fraråder sælger og køber at forsøge at »sjusse« sig frem til et nedslag i den gamle vurdering for at ramme den nye pris:

»Det kan ikke anbefales. Andelens værdi i forhold til foreningens formue påvirkes også af kursværdierne på fælleslån, hensættelser, betalte istandsættelsesarbejder og en række andre faktorer. Derfor er det praktisk talt umuligt at ramme plet,« siger advokaten med speciale i fast ejendom.