Alt om boliglån

Det helt store debatemne hen over mange havehække og i lejlighedernes opgange er for tiden, om flex- og rentetilpasningslån er gode eller dårlige lige nu. Få svar her.

Foto: Modelfoto: Colourbox

Er det en fordel at skifte fra lån med fast rente til flex- og rentetilpasningslån nu?
Det er i hvert fald noget, som kan udløse en stor besparelse. Ydelsen på lån med afdrag er 1.000 kroner lavere om måneden efter skat på et lån til én million kroner. Samtidig er afdragene på flexlån større. Så man får både en lavere ydelser og større opsparing. Men en låneomlægning af den type koster så omkring 6.000 kroner, der går til  realkreditten og staten. Så en stor bid af besparelsen det første år spises op af rente omkostninger.

Er det ikke farligt?
Jo. Det kan blive farligt, hvis renten stiger. Så vil ydelsen på ens lån også stige. Men det vil først ske om mere end ét år, altså fremme i 2011. Her og nu er der derimod udsigt til, at flexlån for hele 2010 forsynes med en rente tæt på 2,2 procent. Det er mere end en halvering i forhold til de 5,2 procent, der er blevet betalt i rente i år.

Kan man så ikke bare skifte til fastrentelån, når renten begynder at stige?
Jo. Men ingen ved, om den lange rente til den tid er steget endnu mere, så man går glip af den forholdsvis attraktive rente, der også er på fastrentelån lige nu. Samtidig er det meget svært at vide, hvornår renten begynder at stige. Når det sker, kan det gå meget hurtigt.

Hvad hvis renten falder. Kan det ikke ske?
Jo. Det kan også ske. Renten er som udgangspunkt meget svær at forudse. Hvis europæisk økonomi får det værre, kan renten godt falde yderligere, og ned mod de nul procent, der ses i både Japan og USA. I den situation kan man lave en nedkonvertering med et fastrentelån, mens man med flexlån automatisk vil få glæde af de lavere renter om et år.

Hvad med den nye skattereform, der træder i kraft fra nytår. Påvirker den valget af boliglån?
Ja. For fra med og 2012 begynder rentefradraget af blive aftrappet. Det sker løbende frem ti 2019, hvor der kun skal have en værdi på 25 procent mod 33 procent i dag. Det gør det til en relativt større fordel af have flexlån, fordi renten  på denne låneform er lavere. Det er dog kun renteudgifter over 50.000 kroner for enlige og 100.000 kroner for ægtepar, der indtil videre rammes af de nye regler.  
 
Hvad hvis man har fastrentelån med pålydende renter over fem procent? Skal de lån så lægges om nu?
»Hvis man har lån med pålydende renter på eksempelvis syv procent, bør ned nedkonvertering til fem procent overvejes. Det gælder dog kun, hvis lånet har en vis størrelse og tilpas lang løbetid. Seks procent lån kan det dårligt betale sig at nedkonvertere til fem procent lån lige nu.  
  
Kan jeg stole på bankens og realkredittens råd om boliglån?
Banker og realkredit er en butik, der skal tjene penge til ansatte og aktionærer. Så deres råd er farvet af, hvad de tjener mest på. Så det bedste er både at rådføre sig med andre, og tænke sig meget grundigt om på egen hånd, før man gør noget overilet med ens boliglån.