Alle boliglån har fordele – og ulemper

Valget er indviklet som bare pokker. Det er nemlig rentens fremtidige udvikling, som afgør, hvilket lån der er bedst, men renten er ikke sådan at forudse. Den går sine egne veje.

Foto: Modelfoto: Colourbox
Lyt til artiklen

Vil du lytte videre?

Få et Digital Plus-abonnement og lyt videre med det samme.

Skift abonnement

Med Digital Plus kan du lytte til artikler. Du får adgang med det samme.

Det er pokkers indviklet at få det helt optimale boliglån. For flere lån er lige nu rigtig gode - bare på hver deres måde. Samtidig kan ingen vide, hvordan renten udvikler sig fremover, og det er helt afgørende for, om man skal satse på det ene eller det andet lån.

Umiddelbart ser fleks- eller rentetilpasningslån uden afdrag mest spændende ud. De frister med en ydelse efter skat på bare 1.300 kroner om måneden for hver million kroner, der er tale om. Man kan med andre ord låne én million kroner i dagens Danmark for nogenlunde det samme, som det koster at ryge en pakke cigaretter om dagen.

Lån af den type ville mange formentlig hjemtage i den helt store stil til køb af sommerhus, ny bil og meget andet, hvis det altså ikke lige var, fordi renten måske stiger på et tidspunkt. Men om renten går op, og hvornår det i givet fald sker, er uhyre vanskeligt at sige noget sikkert om. Japan har i snart 20 år haft en rente tæt på nul procent. Står USA og Europa foran en økonomisk ørkenvandring af japansk omfang, hvilket nogle økonomer frygter, kan de lave renter holde længe.

Lånefesten kan slutte Men pres mod den danske krone, øget inflation, økonomisk fremgang eller andre ting, kan på den anden side også hurtigt sende de korte renter op, så lånefesten er slut. Den korte rente i Danmark styres af Den Europæiske Centralbank (ECB). Det skyldes, at kronen er bundet til euroen.

Så det er ECBs kamp om at holde inflationen nede i nærheden af to procent i de 17 eurolande, der er helt afgørende for, om renten går op eller ned herhjemme. Lige nu siger de fleste økonomer, at renten er på vej op. De ved det bare ikke med sikkerhed. Det er rent gætteri og på finansmarkedet er alle fremtidige og eventuelle stigninger i renten indbygget i de aktuelle kurser og renter. Så det bedre bud på, hvad der vil ske med renten fremover, er den aktuelle rente. At lytte til økonomer, der siger noget andet, og lover det ene eller andet med renten, er og bliver useriøs populisme.

Men hvis man ikke har økonomi og nerver til at have de såkaldte F1-lån, hvor renten ændre sig en gang årligt, kan man vælge en »mellemvare« med lidt større sikkerhed. Det er såkaldte F3 eller F5-lån. Her ændrer renten sig kun efter henholdsvis tre eller fem år.

Disse lån har dog den alvorlige ulempe, at de er inkonvertible. Det betyder, at de kan være dyre at slippe ud af før tid. Skal man eksempelvis indfri et F3-lån lige nu, mistes der over 10.000 kroner for hver million kroner, der er tale om, fordi kursen på disse obligationer er oppe over kurs 101. Det er så meget, at det ikke kan betale sig at indfri dette lån og skifte til eksempelvis et fastforrentet lån.

Lån med renteloft er der også en hel vifte af hos realkreditten. Men de er ofte så komplicerede og svære at gennemskue, at de sjældent er attraktive. Boligejerne kommer også her til at betalte ekstra for, at renten ikke kan komme over et vist niveau, ligesom bidraget til realkreditten på denne låneform er højere flere steder.

Er man til sikkerhed, er det derfor bedre at rette blikket mod de gode gamle fastforrentede lån, der også lige nu frister med en rente, som er den laveste i mange år. Det er fem procent lån med løbetid til 2041, der koster 3.200 kroner om måneden efter skat for et lån uden afdrag. Prisen er oppe på 4.300 kroner, hvis der betales afdrag, og der er tale om én million kroner.

Fastforrentede lån er dermed betydeligt dyrere end de mere farlige flex-og rentetilpasningslån. Men man får så også en interessant mulighed med lån, der har fast rente. Det er muligheden for at konvertere op, hvis renten stiger. Restgælden falder med 85.000 kroner, hver gangen renten stiger med ét procentpoint. Skulle renten med andre ord stige fra fem til syv procent, vil restgælden falde med hele 170.000 kroner.

For at få glæde af dette, og hvis man ikke har kontanter til at indfri lånet med, kræver det dog, at der laves en opkonvertering til en obligation med en højere kuponrente, eksempelvis en seks procent obligation. Det vil give mindre gæld, men også en højere ydelse, fordi renten på det nye lån er højere. Den helt store jackpot udløses først, hvis man så senere får mulighed for igen at konvertere ned i en fire procent obligation. Sker det , får man både i pose og sæk i form af faldende gæld og lav ydelse.

Men om muligheden for at konvertere først op og derefter ned vil opstå, ved ingen. Så der er også et betydeligt element af gambling ved at tage fastforrentede obligationer, hvis formålet altså er at gennemføre spekulative konverteringer.

Samlet set er det en ubetinget fordel at have fastforrentede lån, hvis renten stiger. Omvendt er det en fordel med lån med variable renter, hvis renten skulle falde yderligere. Så vil man få glæde af rentedykket ved næste refinansiering. Om renten går op eller ned, kan ingen dog sige med sikkerhed. Så man skal mere vælge lån efter, hvad man har det bedst med: sikkerhed eller spænding.

Et vanskeligt valg

Historisk har F1-lånet været billigst. Alle, der stædigt har holdt fast i denne låneform, lige siden den kom på markedet i 1997, har sparet store summer. Men den historiske udvikling gentager sig ikke nødvendigvis fremover. Så om det ene eller andet lån vinder fremover, kan - desværre - ikke siges med sikkerhed. Om man skal vælge lån med eller uden afdrag er et andet vanskeligt valg. Men hvis man har dyre lån ved siden af sine realkreditlån, så er det altid bedst af afvikle dem først. Derfor kan afdragsfrie lån være en fordel for alle, der har dyr gæld. Men hvis man har ganske stor friværdi i sin bolig, er det måske også en overvejelse værd, om man skal spare endnu mere op i boligen, eller om man med fordel kan satse på andre ting.