Usagligt grundlag bag arbejdsgruppe om andelsboliger

KRONIK. Erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) har ikke gjort sit hjemmearbejde godt nok. Lovgivning tilgodeser Nykredit og belønner uansvarlig långivning.

Kronikkens to forfattere er her fotograferet i en opgang i en af de store nødlidende andelsboligforeninger, Bangsbohus. Arkivfoto: Søren Bidstrup
Læs mere
Fold sammen

Erhvervsminister Brian Mikkelsen nedsatte i februar en arbejdsgruppe, der skulle sikre ansvarlig drift af andelsboligforeninger. Baggrunden var, at der det seneste par år har været en række sager om større nødlidende andelsboligforeninger, der enten er gået konkurs eller har været tæt på at gå konkurs.

Erhvervsministeren har allerede i kommissoriet taget stilling til, hvad årsagerne er til, at nogle andelsboligforeninger er nødlidende – nemlig uansvarlig drift. Man skulle så forvente, at den antagelse bygger på faktuelle og underbyggede undersøgelser af årsagerne.

Det fremgår imidlertid ikke af kommissoriet, og det afslører, at Brian Mikkelsen ikke har gjort sit hjemmearbejde godt nok.

Intet tyder på, at andelsbolig­foreningerne er nødlidende på grund af uansvarlig drift. Tværtimod. To foreninger nævnt i kommissoriet, Duegården og Bangsbohus, har i en årrække kæmpet med deres kreditorer, Nykredit og Danske Bank.

I de retlige opgør har alle midler været i brug, herunder et forsøg fra kreditorerne på at tage foreningerne til brugelig pant. Brugelig pant er et værktøj, en kreditor kan tage i anvendelse, hvis en debitor forsømmer at tage vare om sin virksomhed til skade for kreditor.

En stævning angående brugelig pant fra en kreditor mod en forening kan i den sammenhæng oversættes til, at foreningen stævnes for uansvarlig drift.

I begge sager kom Landsretten frem til, at der ikke var tale om uansvarlig drift, og kreditorernes ønske om at tage brugelig pant blev afvist. Efterfølgende har Duegården i Højesteret fået lov til at gå konkurs. Højesteret kom frem til, at foreningens økonomiske problemer ikke var forårsaget af uansvarlig drift eller ulødige incitamenter hos andelshaverne. Det var en uundgåelig konsekvens af stiftelsesgrundlaget. Det er derfor for­fej­let at antage, at der er udvist uansvarlighed i foreningerne.

Derimod er der udvist uansvarlighed i långivningen, når der er ydet lån til foreninger, der allerede i stiftelsesgrundlaget var dømt til ikke at overleve. Ved stiftelsen har rådgiverne svigtet eller har måske direkte deltaget i uansvarlighederne. Bank og kreditforening var fuldt bevidste om, at de belånte underskudsforretninger, men de satte deres lid til, at underskuddet kunne hentes ved stigende ejendomspriser. Mange af disse nyere foreninger burde aldrig have været stiftet.

Den tredje forening nævnt i kommissoriet, Hostrups Have, blev begæret konkurs af Nykredit på et tidspunkt, hvor Hostrups Have havde anlagt retssag mod Nykredit om den overdækkende swapaftale, som Nykredit havde solgt til foreningen. Der er heller ikke her nogen evidens for uansvarlig drift. Rapportens 35 sider har ikke en eneste bemærkning om, at banker og realkredit kan være en del af årsagen. Det er ikke mærkeligt, når man ser på arbejdsgruppen, der bestod af FinansDanmark, ABF og Erhvervsministeriet.

ABF har ikke på noget tidspunkt bakket op om nødlidende foreninger, og da formanden sidder i repræsentantskabet for Nykredit, var det heller ikke forventeligt.

Forkert diagnose medfører forkert behandling. Særligt en af de 13 anbefalinger kan blive katastrofal for mange andelshavere. Arbejdsgruppen anbefaler, at andelsbolig­lovens paragraf fire skal ændres, så den husleje, andelshavere skal betale efter konkurs, skal svare til gennemsnittet af boligafgiften de seneste tre-fem år. Dvs. markant mere i husleje end andre lejere. Et brud på princippet i boligreguleringsloven om lige leje for alle.

En stor del af andelshaveres boligafgift går til betaling af foreningens lån. Husleje dækker drift og vedligehold af en ejendom. Forslaget betyder, at andelshaverne forsat hæfter for foreningens lån, efter at foreningen er lukket og slukket. Ved en konkurs mister andelshavere indskud, andelshaverrettigheder og indflydelse på ejendommen. De får ikke mere for deres husleje end en lejer på lejelovsvilkår.

Med højere husleje end lejelovsvilkår vil ejendommens værdi som udlejningsejendom stige voldsomt. Værdi, der tilfalder kreditorerne. Det skyldes, at man på forhånd har valgt at placere ansvaret hos andelshaverne. Havde man valgt at se på helheden og inddraget kreditforeningernes overbelåning samt bankernes salg af swap- og lokkelån, ville resultatet utvivlsomt være et andet.

Sandheden er, at havde realkreditinstitutterne overholdt lovgivningen, ville de ikke lide nævneværdigt tab, når en andelsboligforening overgår til udlejningsejendom. Ifølge realkreditloven skal belåning af andelsboligforeninger baseres på lejelovs­vilkår. Sandheden er også, at andelshavere ikke fandt på eller efterspurgte swap og lokkelån. Det er finansielle værktøjer opfundet af bankerne for at maksimere deres indtjening. At arbejdsgruppen på ministerens anvisning tørrer alt ansvar af på andelshavere, er groft urimeligt.

Bangsbohus har efter års forhandlinger indgået en aftale med Danske Bank. Aftalen giver en god chance for at overleve som bæredygtig forening, og banken får en debitor, der kan betale sin gæld. Aftalen forgylder ikke andelshaverne, men den tilgodeser begge parter. Her har vi en kreditor, der har udvist ansvarlighed. Vi har til gode at se Nykredit udvise samme ansvarlighed. I stedet skal lovgivningen nu ændres for at tilgodese Nykredit. Uansvarlig långivning belønnes, idet arbejdsgruppens resultat er baseret på udokumenterede antagelser. Det er en ommer, kære minister.