Hvad skal vi med valuarvurderinger på andelsboligforeninger

Dansk Ejendomsmæglerforening har igennem 10 år ikke formået at få løst problemerne med vilkårlige valuarvurderinger.

Foto: Ólafur Steinar Gestsson. Arkivfoto: Andelsboligforening.
Læs mere
Fold sammen

Valuarvurderinger er så vilkårlige, at det er ubegribeligt, at det kræver en uddannelse at være valuar.

Når Dansk Ejendomsmæglerforening nu fører en kampagne i Berlingske, for at få frigivet maksimalpriserne, så er det for at dække over manglende disciplin og kundskab eller måske endda decideret fuskeri i egne rækker. Der må simpelthen være muligt at opstille ensartede retningslinjer for, hvordan værdien af en enkelt ejendom udregnes, således at valuarvurderingerne ikke flagrer i syd og i nord.

Maksimalpriserne i Andelsboligloven er fornuftige nok. Det er på ingen måde kunstigt, at man køber en andel i en forenings økonomi til den pris, andelen er værd i foreningens regnskaber.

Det er en forbrugerbeskyttelse, at andelen ikke kan sælges højere, end den reelt er værd. Maksimalpriserne har også den vigtige samfundsmæssige funktion, at den sikrer, at der fortsat er billige lejligheder at få til politibetjente, sygeplejersker og skolelærere med almindelige indkomster.

For en ting er givet, hvis maksimalpriserne fjernes, vil det medføre en markant stigning i prisen på andelsboliger. Man kan også overveje, det rimelige i, at andelshavere der har købt en lejlighed velvidende at reglerne om maksimalpriser eksisterer, skal beriges på den måde.

En andelsbolig ejes af andelsboligforeningen, og foreningen har som oftest optaget lån til at købe ejendommen. Långivningen er baseret på ejendommens værdi som udlejningsejendom, hvilket hænger godt sammen med, at andelshaveren, når han har betalt indskud for at blive medejer af foreningen, får retten til at leje en bolig af foreningen.

Jo højere grad foreningen er belånt, jo større risiko er der for at foreningen kommer i økonomiske problemer, eller må forhøje boligafgiften, når renten eller bidragssatsen på realkreditlånet stiger.

Derfor giver det god mening, at prisen på andelen afhænger af, hvor stor en belåningsgrad, der er i foreningen.

Maksimalpriserne giver således god mening, og det man skulle fokusere på er, at få løst de problemer, der er med vilkårlige valuarvurderinger, i stedet for ikke-eksisterende problemer med maksimalpriserne.

Dansk Ejendomsmæglerforenings kampagne kommer i slipstrømmen på en sag, hvor blandt andet valuaren Lars Wismann er involveret. Lars Wismann er kendt for at levere høje valuarvurderinger og måske markedets højeste valuarvurderinger.

Det er en smart forretningsmodel. Andelsboligforeninger, der anvender Lars Wismann binder sig således til Wismann. De vil opleve et fald i andelskronen, hvis de går bort fra at bruge valuarvurderinger fra Wismann.

Lars Wismanns erklærede mål er, at presse prisen på andelsboliger så højt op som muligt. Det har han engang udtalt i et interview om prisen på andelsboliger:

»Jeg vil presse citronen til sidste dråbe. Det er hele grundessensen i et kapitalistisk samfund.«

Selvom Wismann og Dansk Ejendomsmæglerforening ikke kan være i stue sammen, har de trods alt fælles interesser. Dansk Ejendomsmæglerforening har en interesse i, at andelsboliger bliver dyrere, da det vil betyde mere arbejde til ejendomsmæglere.

Mange andelsboliger handles via ventelister, og kommer således ikke fordi en ejendomsmæglers bord. Man kan derfor med rimelighed antage, at Dansk Ejendomsmæglerforenings interesse i sagen er at skabe omsætning inden for egne rækker frem for at tage hensyn til de samfundsmæssige konsekvenser.

Hvis man skulle opstille nogle regler for valuarvurderinger for andelsboligforeninger, så kunne det f.eks. være at foreningen skal være rentabel.

Det vil sige, at indtægterne ved en husleje, der overholder 09-02-2017-lejelovgivningen kan dække udgifterne til drift, vedligeholdelse og finansiering. Det bør således ikke være muligt at fastsætte vurderingen på forudsætning om, at hvis ejendommen blev solgt som en udlejningsejendom, så ville man kunne modernisere den og udleje hotellejligheder, og efter 10 år opnå rentabilitet.

Alternativet som er meget enklere er, at muligheden for at andelsboligforeninger værdiansættes til valuarvurderinger fjernes.

Andelsboligforeninger kan værdiansættes til anskaffelsesprisen, hvilket er en beskyttelse for, at andelskronen ikke falder under stiftelsesniveauet, når foreningen ellers er stiftet på sunde budgetter. Det vil oftest være et valg for foreninger, der er blevet stiftet på toppen af markedet.

Ældre foreninger kan vælge at værdiansætte til den offentlige ejendomsvurdering, som i forvejen skal afspejle markedsprisen. De offentlige ejendomsvurderinger genopbygges snart med et nyt vurderingssystem, og dermed er valuarvurderinger overflødige. Og da valuarvurderinger alligevel er fuldkommen vilkårlige og blæser for vinden, så lad os da få dem afskaffet i andelssektoren en gang for alle.