Andelsboliger er ikke for de svage

Synspunkt. Økonomisk katastrofe forude ved rentestigning.

Beboere i andelsboliger kan i langt højere grad end ejere og lejere ende på gyngende grund, hvis – eller rettere når – renten stiger, skriver cand.scient.pol. og andelshaver Ole Bjarrum. Modelfoto: Benita Marcussen
Læs mere
Fold sammen

Er andelsboligen en beskyttelse af de svage, eller er det en tikkende bombe under almindelige mennesker?

Skurken er den konstruerede og kunstige værdiansættelse.

Et konkret eksempel: Jeg bor i en ældre andelsbolig i Hellerup, hvor ejendommen via en valuarvurdering er sat til 72 mio. kr. i værdi. Min 120 kvm. lejlighed er værdisat til 2,4 mio. kr. Det svarer til 20.000 kr. pr kvm. Det er billigt. Meget billigt. Gælden i foreningen er lav og huslejen ligeså. Ingen renteswaps.

En ejerlejlighed med samme størrelse og beliggenhed koster typisk 4,8 mio. kr. – altså 40.000 kr. pr kvm.

Derfor står folk i kø for at købe en andelsbolig. P.t. er der ingen til salg i hele Gentofte Kommune. Incitamentet til at betale penge under bordet er stort. Man kan også sælge sit indbo sammen med selve andelen til »fornuftige priser«. Misforholdet mellem andelsværdien og markedsprisen gør, at ændret boligbehov (f.eks. når børnene flytter hjemmefra) ikke tilpasses og giver plads til familier med børn, som har brug for flere kvm. Andelsboliger bebos ofte af velhavere, hvor ejerskabet går i arv i de familier, som har været heldige. I min ejendom er der flere enlige ældre pensionister, som bor i lejligheder på over 200 kvm. De vil ikke sælge til andre end deres børn.

Nogle – f.eks. Liberal Alliance – vil tillade at omdanne andelsboliger til ejerlejligheder. Det vil give kæmpe (skattepligtige?) gevinster til de nuværende andelsboligejere. Derfor er »de røde partier« (inklusive de Radikale og Venstre?) imod en liberalisering. Andelsboligformen ses af disse partier som et værn mod den rå kapitalisme.

Men er det nu også rigtigt? En rente­stigning vil nemlig få den rå kapitalisme til at vise tænder.

Det følgende eksempel viser, at andelsboligen er den mest risikable og dermed mest spekulative bolig på det danske boligmarked. Normalt vil man sige, at risiko og gevinstmulighed skal følges ad. Men det gælder i alt fald ikke i andelsboligen.

Min ejendom er værdisat til 72 mio. kr. på baggrund af en valuarvurdering, som – lidt kunstigt og konstrueret – beregner værdien i forhold til det forrentningskrav en uvildig ejendomsinvestor vil kræve. I det konkrete tilfælde 1,8 pct. i rente (svarende til en kapitalisering af nettolejen på 55 gange).

Hvis man tænker sig, at renten i samfundet (og dermed investors afkastkrav) stiger med bare f.eks. 1,8 pct., så vil værdien af min ejendom falde til 36 mio. kr, – altså en halvering. (Det er ren matematik; nu skal nettolejen kun ganges med 28). Personligt har jeg så tabt 1,2 mio kr. – ærgerligt, men jeg er en af dem fra »reservatet«, som kan tåle det. Der er ingen skattemæssig rabat eller fradragsmulighed for dette kapitaltab. Og det er kun ved salg, at tabet bliver udløst.

Man kan heller ikke beskytte sig (hedge) mod dette tab. Det kan en ejer af en ejerlejlighed eller en villaejer nemlig gøre. Normale ejerboliger kan sørge for at have fastforrentede lån til den maksimale lånegrænse. Sådan sikrer de sig bedst muligt mod prisfald på »normale« ejerboliger, idet kursværdien af gælden falder, hvis ejendomspriserne falder pga. en rentestigning.

Ovennævnte gør med andre ord andelsboligen til den mest »farlige og spekulative« boligform, der findes. Ingen anden boligform (heller ikke lejebolig) giver beboeren risiko for at tabe det halve af formuen, når renten stiger sølle 1,8 pct. (og det er vel ikke helt urealistisk!)

En værdiansættelse af min ejendom til 36 mio. kr. vil så give en kvm.-pris på 10.000 kr., altså tre-fire gange mindre end markedsprisen for en tilsvarende ejerlejlighed. Incitamentet til penge under bordet bliver endnu større, og mobiliteten på boligmarkedet endnu mindre. Tilpasningen mellem boligbehov og familietyper over et livsforløb går i stå. Tusinder bliver teknisk insolvente, og bankerne taber penge. Gad vide om bankerne er opmærksomme på denne ekstreme rentefølsomhed i andelsboligen?

En rentestigning vil uden tvivl gøre en række andelsboligejere med banklån teknisk insolvente. Og bankernes villighed til at låne penge ud til andelsboligkøb vil falde markant. Andelsboligen kan ikke realkreditbelånes.

Så hvad er konklusionen?

Andelsboligen er ikke for de sarte og svage. Der skal en bred økonomisk ryg og gode familierelationer til, hvis renten stiger! Andelsboligformen har skabt et kæmpe misforhold mellem de frie markedskræfter og den nuværende »kunstige værdiansættelse«. Uanset om renten stiger eller falder. Det nuværende system skaber incitamenter til sort økonomi og lukkede processer omkring ejer- og generationsskifte.

Lad dog markedet bestemme prisen, og lad Skattefar få del i de eventuelle værdistigninger. Den nuværende værdiansættelse er en pseudo-metode.

Deltag i Business-debatten: Send indlæg til business-opinion@berlingske.dk