Udsigt til fortsat vækst i ejendomshandler

Selv om der var skuffende få transaktioner på ejendomsmarkedet i fjerde kvartal af 2012, så peger pilen stadig opad på et marked, der har vist støt fremgang siden 2009.

Foto: PR-foto. Ejendommen, der huser Scandic Hotel i Hvidovre, var en af dem, der blev handlet i fjerde kvartal. Køberen var, som i så mange tilfælde, udenlandsk – nemlig det svenske ejendomsselskab Pandox, der samtidig købte tre andre hotelejendomme.
Læs mere
Fold sammen

Man kan godt sidde og fundere lidt, når man ser på de tal for ejendomstransaktioner i 2012, som mæglerfirmaet CBRE har opgjort.

På den ene side voksede omfanget af transaktioner med knap 20 procent. Dermed fortsatte markedet den stabile fremgang, der har været siden 2009, hvor det var næsten dødt.

På den anden side endte omsætningen i fjerde kvartal, som der ellers var stillet store forventninger til, på blot knap 6,5 mia. kr. Dermed var årets slutspurt den svageste i i hvert fald en yngre mands minde. Fjerde kvartal plejer at være det suverænt største. Men i år koncentrerede den største del af handlen sig omkring første og især andet kvartal.

Så er markedet stadig på vej op, eller er der sket en reel opbremsning, der handler om mere end tilfældigheder i henseende til, hvornår de store handler bliver afsluttet?

Det første er tilfældet, mener CBRE, som baserer sit synspunkt på mere end fornemmelser fra de daglige samtaler med kunderne. En matematisk analysemodel, baseret på faktorer som BNP-vækst, rentesatser og risikoopfattelsen på de finansielle markeder målt ved det såkaldte VIX-indeks peger på en vækst i omsætningen på yderligere 15-20 procent gennem 2013.

Svag rentestigning, men krisen under kontrol

Det kan forekomme imod intuitionen, at prognosen peger på stigende omsætning på ejendomsmarkedet i en tid, hvor det ene skuffende nøgletal om økonomisk vækst og beskæftigelsen efter det andet tikker ind, og hvor renten er så lav, at den næsten kun kan blive højere.

»Men,« forklarer CBREs analysechef Robin Rich, »for det første er renten fortsat lav. Vi har regnet med, at den vil stige, men ikke ret meget, og vi indregner, at den ikke vil komme over 2 procent i 2013. For det andet vil BNP-væksten blive højere end i 2012, hvor den ser ud til at have været negativ. Endelig for det tredje forudsætter vi, at euro-krisen er ved at være så meget under kontrol, at der ikke kommer så mange spring i risikoopfattelsen, som vi har set gennem de seneste år.«

Afstemt med historiske data

Robin Rich har afprøvet og afstemt den med historiske data, så der for de foregående fem år er ikke fuldstændig, men dog nogenlunde overensstemmelse med virkeligheden, som den faktisk blev.

2012 var det første år, hvor modellen skulle afprøves mod en virkelighed, der endnu ikke var kendt. Her viste prognosen ved årets indgang en vækst i markedet på 4 procent, men det blev som nævnt noget højere, nemlig 19 procent.

Det er, pointerer Robin Rich, ikke noget argument for, at væksten også i år vil blive endnu højere, end prognosen tilsiger. Der er usikkerhed i begge retninger. Erfaringsmæssigt er der selv på et års sigt stor usikkerhed om økonomiske prognoser, og i særdeleshed er det nærmest umuligt at forudsige, om markedsdeltagerne vil føle risiko omkring sig.

Derfor understreger analysechefen, at modelberegningen blot er én af flere faktorer, man ser på, når fremtiden skal vurderes, men at modellen virker udmærket til at forudsige fortegnet for væksten det vil sige, om det går op eller ned.

Rytmen er væk

De positive forventninger fra prognosen bliver understøttet af de erfaringer, CBRE gør sig ved samtaler med kunderne. Derfor er man ikke alarmeret over det isoleret set meget svage fjerde kvartal, og man ser det ikke som udtryk for, at markedsdeltagerne har fået kolde fødder, så fremgangen er sat på hold.

»Problemet med vendinger i markedet er, at man typisk først ser dem klart måneder eller endda kvartaler efter, at de er indtruffet. Tal fra et enkelt kvartal kan let blot skyldes tilfældige udsving. Men ud fra vores subjektive fornemmelse passer billedet af en negativ vending i markedet ikke,« siger Robin Rich.

Det svage fjerde kvartal kan skyldes de ligeledes usædvanligt høje dønninger på de finansielle markeder de seneste par år, hvor det har vekslet mellem dyb bekymring over bl.a. et muligt euro-sammenbrud, og perioder hvor der har bredt sig en stemning af, at det nok skulle gå alligevel. På den måde er de sædvanlige årsrytmer til dels sat ud af kraft.

Holder dén forklaringsmodel kan man også gøre sig håb om, at omsætningsniveauet igen bliver højt i årets første kvartaler.

Et bump på vejen

Også de andre mæglere, Berlingske taler med, vurderer, at markedet fortsat er i fremgang.

Hans Vestergaard, indehaver i Colliers, stiller sig skeptisk overfor, om CBREs tal for fjerde kvartal, der endnu er foreløbige, vil holde, når det fulde billede foreligger. Colliers selv har i hvert fald ikke oplevet nogen unormalt svag omsætning op til årsafslutningen.

»Vi havde et rigtigt godt fjerde kvartal. Mit indtryk var, at der var fuldt tryk på kedlerne i fjerde kvartal; næsten som det plejer at være. Derimod oplevede vi i 2011, hvor der var den store usikkerhed om bl.a. Grækenland og USA, at årsafslutningen var svag,« siger Hans Vestergaard.

Adm. direktør Peter Winther fra Sadolin & Albæk betegner 2012 som et mellemår, hvor de finansielle markeder har skullet fordøje og forholde sig til en strøm af gode og dårlige nyheder om gældskrise og andet. Han vurderer ikke, at det over et længere stræk vil stoppe fremgangen på det danske ejendomsmarked.

»Vi er ikke i tvivl om, at fjerde kvartal kun har været et bump på vejen, og at investorerne fortsat har interesse i danske ejendomme,« siger han.