Nye ejendomsvurderinger: »Bødskov bør garantere, at testvurderinger ikke er en skattefælde«

Der er risiko for, at de nye testvurderinger kan blive en skattefælde for boligejere, mener advokat Eskil Nielsen – en bekymring, som formanden for Danske Boligadvokater deler. Det billede kan skatteminister Morten Bødskov (S) ikke genkende.

Selv om de nye testvurderinger ifølge skatteminister Morten Bødskov (S) ikke er juridisk bindende, så ser både advokat Eskil Nielsen og formanden for Danske Boligadvokater en potentiel skattefælde i testvurderingerne. Fold sammen
Læs mere
Foto: Sune Stavnstrup Sørensen/Ritzau Scanpix

Onsdag fik 80.000 danskere tilbudt en testvurdering af deres ejendom, men ifølge advokat Eskil Nielsen skal man tænke sig godt om, inden man som boligejer takker ja til tilbuddet.

Han mener, at testvurderingerne kan blive en mulig skattefælde, og at de risikerer at stavnsbinde boligejerne. Han opfordrer derfor skatteministeren til at give boligejerne en garanti og rene linjer, så de ved, hvad de siger ja til.

»Jeg har svært ved at anbefale, at man deltager i en testvurdering, for man kaster sig ud i noget, hvor man ikke kender konsekvenserne,« siger Eskil Nielsen, der har advokatkontor i København og møderet for Højesteret.

Skatteminister Morten Bødskov (S) understreger over for Berlingske, at der er tale om en test uden skattemæssig effekt.

Men selv om Skatteministeriet har oplyst, at testvurderingerne ikke er juridisk bindende, mener Eskil Nielsen, at det er uklart, hvad skattemyndighederne »kan, vil og må bruge testvurderingerne til«, som han skriver han i en kommentar i Berlingske.

Eksempelvis ser Eskil Nielsen en mulig skattefælde i den situation, hvor man som boligejer har sagt ja til en testvurdering og samtidig står midt i et salg af sin ejendom og følger den såkaldte 15-procentregel.

Den har siden 1983 betydet, at man kan sælge sin villa eller sit sommerhus til nærtstående til en pris, der er 15 pct. lavere end den gældende offentlige vurdering. Men en højesteretskendelse fra 2016 har skabt usikkerhed om nagelfastheden i 15-procentreglen og har samtidig givet skattemyndighederne mulighed for at fravige reglen ved at påberåbe sig, at der er »særlige omstændigheder«.

En tikkende bombe

Og ifølge Eskil Nielsen ligger der en tikkende bombe i, hvorvidt en testvurdering kan være en »særlig omstændighed«.

»Skat påberåber sig jævnligt »særlige omstændigheder«, så 15-procentreglen ikke gælder,« siger han.

Eskil Nielsen, advokat

»Jeg har svært ved at anbefale, at man deltager i en testvurdering, for man kaster sig ud i noget, hvor man ikke kender konsekvenserne.«


Han mener derfor, at skatteministeren må rykke ud med garanti for, at det ikke bliver tilfældet.

»Uden en meget udtrykkelig garanti fra ministeren, kan det derfor ikke udelukkes, at en borger, der samvittighedsfuldt og i god tro deltager i Skats storskalatest, og derefter sælger sin ejendom til sine børn for en pris fastsat efter den gældende vurdering minus 15 pct., som tak får en skattesag på halsen via værdiansættelse efter testvurderingen,« skriver Eskil Nielsen.

Formanden for Danske Boligadvokater, advokat Jan Schøtt-Petersen, deler Eskil Nielsens betænkeligheder. For ét er, hvad Vurderingsstyrelsen siger. Noget andet er, hvad Skattestyrelsen siger i eksempelvis det tilfælde, hvor man har solgt sommerhuset til børnene for én mio. kr. ifølge den nugældende offentlige vurdering, mens testvurderingen sætter værdien til to mio. kr.

»Vurderingsstyrelsen, der sender testvurderinger ud, siger, at de ikke er juridisk bindende, og at man deltager i en test. Omvendt kan man godt forestille sig, at Skattestyrelsen vil sige, at en testvurdering er en særlig omstændighed, fordi man har fået at vide, at man kan forvente et værdispring på 100 pct.,« siger Jan Schøtt-Petersen.

Stavnsbundne boligejere

Eskil Nielsen mener også, at skatteministeren må på banen i forhold til den risiko for stavnsbinding, som – ifølge Eskil Nielsen – ligger i de nye testvurderinger.

Han vurderer, at stavnsbindingen kan opstå i den situation, hvor man vil sælge sin ejendom, og testvurderingen giver en meget højere vurdering af ejendommen, end den er værd – med store skatter til følge.

»Hvis sælger ikke kan få korrigeret den for høje testvurdering væk, har han et problem, fordi det kan skræmme køberne væk. Det kan strække sig helt frem til 2022, når de sidste ejendomsvurderinger ventes udsendt. Og længere frem, hvis de endelige vurderinger følger testvurderingen og er forkerte,« siger han.

Eskil Nielsen mener, at man som testboligejer bør oplyse køber om testvurderingen, og det risikerer at stavnsbinde sælger.

»Hvis nu testvurderingen for eksempel er for høj, så vil det sætte sig i en lavere pris som følge af større boligskatter. Meget skarpt trukket op er betænkeligheden, om man som husejer risikerer stavnsbånd som følge af en for høj testvurdering med stor prisreduktion til følge – samtidig med, at man ikke kan få testvurderingen korrigeret,« siger Eskil Nielsen.

Han påpeger, at testvurderingen ikke indgår i det almindelige klagesystem, og at man som boligejer risikerer at hænge på en for høj og forkert vurdering i årevis med reduktion af værdien af ens ejendom til følge.

Den bekymring deler formanden for Danske Boligadvokater, Jan Schøtt-Petersen, derimod ikke.

»Jeg tror i høj grad på, at man køber og sælger bolig, når man har behov. Og dernæst kender man heller ikke de endelige skattesatser. Så hvis jeg var sælger og fik en meget højere testvurdering, ville jeg sige: Der kan du bare se, hvor dyr den her ejendom bør være, og hvad den er værd. Jeg har svært ved at se, at det stavnsbinder nogen. Det, som stavnsbinder er den generelle usikkerhed, om hvor skattesatserne ender i 2024,« siger Jan Schøtt-Petersen.

Ifølge Eskil Nielsen bør Vurderingsstyrelsen prompte korrigere testvurderingen, når testboligejeren har givet den efterlyste feedback.

»Hvis testvurderingen er skæv, og man står i en salgssituation, så bør man kunne få den lavet om her og nu. Man bør i Vurderingsstyrelsen være large og sige, at hvis der er det mindste i vejen med testvurderingerne, så retter vi dem og lader denne gang tvivlen komme borgeren til gode. Vurderingsstyrelsen bør være 100 pct. lydhør over for tilbagemeldinger på ejendomsværdien, hvis de er uden af sync med værdien af ejendommen,« siger Eskil Nielsen.

»Påvirker ikke muligheden for at sælge«

Men ifølge skatteminister Morten Bødskov (S) er der ingen grund til bekymring.

»Det her er ganske klart. De vejledende vurderinger er ikke juridisk bindende, og de har ingen skattemæssig effekt. De påvirker med andre ord ikke boligejernes muligheder for at sælge deres bolig,« lyder det i et skriftligt svar.

Ministeren understreger, at formålet med de vejledende vurderinger alene er at få værdifuld viden om, hvordan boligejerne oplever det nye vurderingssystem og de nye vurderinger, så de juridisk bindende vurderinger bliver så gennemsigtige og letforståelige som muligt.

»Derfor kan jeg ikke genkende billedet af, at en vejledende vurdering skulle være en skattefælde. Den er en test, og en test, der ikke har skattemæssig effekt,« påpeger Morten Bødskov.