Historisk mange boligejere står på spring for at omlægge lån

Den ene store bølge af låneomlægninger afløser for tiden den anden. Det er rentens nærmest endeløse nedtur, som skaber gyldne tider for folk med lån, mens andre med opsparing lider.

Foto: Linda Kastrup. Den ene store bølge af låneomlægninger afløser for tiden den anden. Det er rentens nærmest endeløse nedtur, som skaber gyldne tider for folk med lån, mens andre med opsparing lider.
Læs mere
Fold sammen

Den seneste tids massive rentefald og de muligheder, det åbner for boligejerne, har for alvor givet travlhed hos realkreditten. Realkreditinstitutterne langede i januar 56.844 lånetilbud over disken til de danske familier og virksomheder.

Men mange tusinde danskere står klar til en ny omgang omlægning af lån, hvis renten falder bare et mulehår mere, så det spritnye fastforrentede 1,5-procentslån dermed kommer i spil.

Tallene om de mange lånetilbud kommer fra Realkreditrådet, og herfra lyder meldingen, at vi skal helt tilbage til den seneste konverteringsfest i november 2005 for at finde en måned, hvor der blev afgivet lige så mange tilbud.

Lige nu er det helt store spørgsmål, om festen med konvertering er ved at ebbe ud for denne gang, eller om den vil fortsætte. Kursen på det fastforrentede toprocentslån er helt oppe at snuse til kurs 100 og har været kravlet lige over. Fredag var den lige under, og det lukrative toprocentslån, der kom på markedet for kun en måned siden, er dermed stadig i spil for de danske boligejere.

Det betyder, at de fastforrentede 1,5-procentslån endnu ikke er kommet i spil for alvor, selv om Nykredit, BRFkredit og Realkredit Danmark har sat det på hylderne. Nordea Kredit er endnu ikke kommet på banen.

Områdedirektør i Nykredit Sune Worm Mortensen mener stadig, at 1,5-procents-lånet kan gå hen og overtage tronen.

»Hvis der fandtes en rekordbog for boliglån, ville der være tilføjet mange sider i nyere tid. Nationalbankens forsvar af kronekursen og tumult i Grækenland har betydet, at toprocentslånet i en periode har skelet til kurs 100 og nu også har ramt den. Vi har dog ikke set, at kursen holder sig over kurs 100 og dermed lukkes for udbetaling, men det kan sagtens ligge og lure rundt om hjørnet,« siger Sune Worm Mortensen.

Boligejerne sparede samlet en kvart milliard kroner på den konverteringsbølge, som har kørt i januar, vurderer Nykredit. Den besparelse kom på baggrund af omlægningen af lån for 94 milliarder kroner. Et af de højeste tal i mange år.

For boligejerne er den kontante fordel ved konverteringen, at den månedlige ydelse falder. Samtidig afdrages der mere på lånet. Det vil sige, at man både får i pose og sæk og også får en bedre beskyttelse af sin friværdi. Omvendt koster det penge at lave konverteringen, og restgælden kan blive forøget.

Kim Valentin fra Finanshuset i Fredensborg mener, at det er afgørende for boligejerne at benytte sig af den lave rente til at begynde at afdrage på deres lån, hvis de ikke allerede gør det.

Samtidig fremlægger Kim Valentin en række forhold, som boligejerne skal se på, når de skal vælge, om de vil tage et 1,5-procentslån eller et toprocentslån.

Den første ting er spørgsmålet om kursen. Lige nu ser det ud til, at 1,5-procentslånet kommer ud til en kurs på 95,4. For et lån på en millioner kroner vil det give et kurstab på 45.000 kroner.

Sjovere ser det ud for toprocentslånet, for hvis man kan få det til en kurs på 99, giver det kun et kurstab på 10.000 kroner for hver gang, man låner en million kroner.

Kurstabet spiller ind, når den samlede ydelse på lånet skal beregnes. Jo større kurstab, jo større ydelse.

Kim Valentin bemærker samtidig, at man ved 1,5-procentslånet risikerer det, som med et lidt tungt ord hedder indlåsningseffekt, som er en slags lånefælde.

Denne fælde klapper, hvis det nye 1,5-procentslån kun udstedes i kort tid. Så kommer der ikke ret mange obligationer på markedet, og så kan prissætningen på obligationer blive unaturlig og styret af få store investorer. Det kan give problemer, hvis man skal flytte, sælge sin bolig eller pludselig skal ud af lånet af anden årsag. Det er dog sjældent, at den slags fælder ender med at gøre meget ondt.

Ud over usikkerhed om kursen er der gamle tommelfingerregler om, at man kun skal lægge lån om, hvis restgælden er over en halv million kroner, og løbetiden over ti år. Desuden sagde man før i tiden, at man skulle springe to kuponrenter nedad, altså eksempelvis fra fem til tre procent, før det kunne betale sig at lægge om.

Men i det nye rentescenarie med låne-serier med en kupon på både 2,5 procent og 1,5 procent gælder det ikke helt mere.

Endelig gælder det om at være opmærksom på, at nye lån sandsynligvis har et pænt højere gebyr i form af en større bidragssats end ældre lån. Samlet set gælder det om at få lavet en solid beregning af konsekvenserne, inden man trykker på knappen og lægger lån om for flere millioner kroner.