Historisk byggeboom i København: »Der er en vis ubalance mellem, hvad der bygges, og hvad folk har råd til«

Nye bydele skyder som paddehatte op i København. Tal fra Danmarks Statistik og Jyske Bank viser, at vi er midt i det største byggeboom i nyere tid. Det kniber med at komme af med ejerlejlighederne, men både developere, investorer og overborgmesteren er tilfredse med udsigten til prisfald.

Jakob Eiskjær 1
»Der er ingen tvivl om, at markedet for boligbyggeri i København er afventende. Ingen ved helt, om det går den ene eller den anden vej,« siger Jacob Eiskjær Olesen, medejer og adm. direktør i Nordic Real Estate, der blandt andet har bygget luksusbyggeriet The Silo, hvorfra han nyder udsigten over den nye bydel Nordhavn. Fold sammen
Læs mere
Foto: Celina Dahl

Oppe fra toppen af det 16 etager høje Iris Hus på Grønttorvet i Valby ligner byggemaskinerne bare små legetøjsbiler. Men nede på jorden er larmen øredøvende, og lugten af varm tjære og asfalt kraftig.

Ud af blandingen af grus, gamle betonpiller og asfalt vokser lige nu konjunkturerne af en ny, stor park, som bliver omdrejningspunktet i en helt ny bydel, der om tre år står klar med 2.300 boliger og mere end 4.000 indbyggere. De første 600 københavnerfamilier er allerede flyttet ind i deres nye lejligheder.

Grønttorvet er blot én i en række nye bydele, som vokser frem i disse år i København. Nordhavnen, Ørestad, Islands Brygge, Sydhavnen, Engholmen og Carlsbergbyen hedder de nye bydele med plads til tusinder af nye indbyggere.

At håndværkerne har voldsomt travlt i landets hovedstad, kan man se ud af de nyeste byggestatistikker.

Boligbyggeriet i landets allerstørste byer er historisk højt og markant større end under højkonjunkturerne i nullerne. De seneste 12 måneder er der opført 6.000 nye boliger i København. Det er det højeste antal i de 37 år, vi har statistik for, og omkring 2.000 flere, end da det for alvor gik stærkt på det danske boligmarked lige op til finanskrisen.

I disse dage ser første halvdel af en kæmpe park, som bliver centrum for den nye bydel i Valby, Grønttorvet, dagens lys. Her set fra 16. etage i den nye højhus, Iris Huset, som rummer andelslejligheder. Fold sammen
Læs mere
Foto: Anne Bæk.

Et lignende mønster ses i landets tre andre store byer, Aarhus, Odense og Aalborg. Til gengæld er byggeaktiviteten betydelig mindre i resten af Danmark, og for landet samlet ligger antallet af nye boliger i Danmark under niveau fra før finanskrisen.

Det er Jyske Bank, der har gravet dybt i byggetallene fra Danmarks Statistik og set på antal færdiggjorte boliger, siden opgørelsen blev startet tilbage i 1981.

»Det nuværende byggeboom har helt klart sit epicenter i de største byer. Der er her alle kranerne arbejder. Opsvinget har ganske vist spredt sig ud i landet, men behovet for nye boliger er slet ikke det samme som i byerne, hvor befolkningsvæksten er tårnhøj,« siger Niels Rønholt, cheføkonom i Jyske Bank.

Ikke nemt at dosere byggeriet perfekt

Den kraftige byggeaktivitet i byerne er ikke uden risiko – ikke mindst i hovedstaden, hvor byggeaktiviteten er ekstrem.

»Det er ikke nemt at dosere byggeriet perfekt. Der er en risiko for, at kombinationen af store prisstigninger og et ekstremt stort byggeri på et tidspunkt udløser prisfald,« siger Niels Rønholt, der understreger, at ingen med sikkerhed kan sige, om der bygges det rigtige antal boliger i København.

»Men prisstigningerne er i hvert fald stoppet nu, når vi kigger på de seneste tal. Og i København peger pilen en smule ned,« siger Niels Rønholt.

Privatøkonom i Danske Bank Louise Aggerstrøm Hansen er enig i, at behovet for boliger i hovedstaden er stort. Men hun ser også faremomenter i udviklingen.

»Ét er, at der bliver bygget meget, et andet er, om der bliver bygget det rigtige. I København er der regler fra kommunens side om, at en stor del af nybyggeriet skal være relativt stort. Det kan betyde, at der bliver et mismatch mellem det, der bygges, og det, der efterspørges,« siger Louise Aggerstrøm Hansen.

»De seneste år har der da også været tegn på, at priserne er steget hurtigere for de mindre lejligheder, og langsommere for de store. Det peger på, at der er en vis ubalance mellem, hvad der bygges, og hvad folk har lyst og ikke mindst råd til at flytte ind i,« siger Louise Aggerstrøm Hansen.

Lige nu tyder meget på, at markedet for ejerboliger i København er i gang med en begyndende tilpasning af prisniveauet. Det rammer især projektlejligheder og de dyreste ejerlejligheder.

Developere forbereder sig på tilpasning

At det er svært at dosere byggeriet perfekt i København, er de udviklingsselskaber og pensionskasser, som står bag opførelsen af Københavns nye bydele, enige i. Lige nu tilpasser de deres strategier og forbereder sig på en tilpasning af især markedet for ejerboliger. Men der er ingen katastrofesstemning.

»Der er ingen tvivl om, at vi ser et marked lige nu, der er afventende. Ingen ved helt, om det går den ene eller den anden vej. Jeg vil ikke spå om, hvad der kommer til at ske, men det påvirker selvfølgelig vores forretning på den måde, at vi begynder at bygge efter en bredere strategi,« siger Jacob Eiskjær Olesen, administrerende direktør og medindehaver af entreprise- og udviklingsselskabet Nordic Real Estate, NRE.

Hans-Bo Hyldig, ejer og adm. direktør i FB Gruppen

»Vi er der, hvor kurverne mødes. Men det er vel også det, der skal til i et marked. Hvis kurverne ikke krydser, stiger priserne jo bare hele tiden, og så bliver det ikke til at købe boliger i byen.«


NRE er især kendt for at stå bag opførelsen af luksuslejligheder i det prisbelønnede byggeri The Silo i Nordhavn. NRE bygger dog ikke kun luksusboliger, men står bag opførelsen af en bred vifte af både ejer- og lejerboliger i København.

»Vi har som regel både en plan A, B og C. For eksempel kan man bygge lejlighederne, så de også er udlejningsvenlige, hvis det nu ikke lykkes at sælge dem,« siger Jacob Eiskjær Olesen.

Markedet skal finde sin ligevægt

Hans-Bo Hyldig er ejer af og adm. direktør i FB Gruppen, som står bag den helt nye bydel Grønttorvet. Han har også noteret sig, at der er tilpasninger på vej på markedet for ejerlejligheder. Han ser det grundlæggende som en sund udvikling.

»Vi er der, hvor kurverne mødes. Men det er vel også det, der skal til i et marked. Hvis kurverne ikke krydser, stiger priserne jo bare hele tiden, og så bliver det ikke til at købe boliger i byen. Der er to muligheder for at sikre, at boligpriserne bliver holdt nede. Staten kan gå ind og regulere, eller markedet kan selv finde sit ligevægtspunkt. Som aktør i det private marked, er jeg tilhænger af den sidste løsning,« siger Hans-Bo Hyldig, der ud over Grønttorvet også tidligere har bygget på Islands Brygge og i øjeblikket er i gang i Sydhavnen.

Hans-Bo Hyldig har ikke problemer med at afsætte de nye boliger på Grønttorvet, blandt andet fordi han har valgt at bygge en meget blandet bebyggelse – en landsby, kalder han det, med ejer-, leje- og andelsboliger, almennyttige boliger, ungdomsboliger og ældreboliger.

Der bliver lagt asfalt på stierne i den nye bydel i Valby, Grønttorvet. Fold sammen
Læs mere
Foto: Anne Bæk.

Han forudser, at der på sigt kommer en udjævning af priserne på det københavnske marked, så de dyre områder ikke længere stiger i pris, mens byggerier som Grønttorvet, der er mere blandet og har boliger til mere overkommelige priser, vil stige.

Høje priser får developere til at droppe lejeboliger

PKA, som er en sammenslutning af fire pensionskasser inden for sundhedsområdet, har været med til at finansiere og udvikle Grønttorvet. Pensionskassen har investeret milliarder i udlejningsejendomme over hele landet, herunder også i København, men ejendomschef Nikolaj Stampe hilser tilpasningerne velkommen.

Det er nemlig ved at være rigtig svært at få aftaler om opførelse af nye lejeboliger på plads i København, selv om behovet er der. De høje priser på ejerboliger gør nemlig, at det er alt for dyrt at erhverve en ny byggegrund til at opføre udlejningsejendomme på i København.

»I stedet bygger vi uden for København. Tendensen lige nu er, at byggeriet rykker ud af København for at få et ordentlig afkast af investeringerne,« siger Nikolaj Stampe, der bl.a. har bygget i Rødovre og Hillerød.

Skal man tro Københavns overborgmester, Frank Jensen (S), er der ingen risiko for, at efterspørgslen på nye boliger forsvinder i København i lang tid fremover. Prognosen lige nu lyder på, at der bliver omkring 100.000 flere københavnere over de næste 12 år. Derfor er der brug for at holde boligbyggeriet i gang, både for at skaffe boliger og for at holde boligpriserne i ro, mener overborgmesteren.

»København skal ikke være en ren VIP-by«

Han har noteret sig, at en af de store bekymringer blandt de københavnere, han har mødt i forbindelse med den igangværende debat om fremtidens København, er, om de har råd til en ny bolig, hvis familien f.eks. får vokseværk.

»Derfor er det positivt, hvis vi med den byggeaktivitet, vi har nu, rent faktisk kan være med til at bremse lidt op for prisstigningerne og få skruet lidt ned for et glohedt københavnsk boligmarked,« siger Frank Jensen.

»København skal ikke blive en ren VIP-by, hvor kun eliten har råd til at bo, mens de med mere beskedne indkomster presses ud af byen,« siger Frank Jensen, der understreger, at kommunen stiller krav om, at hver fjerde af Københavns nybyggede boliger skal være almene boliger.