Developeren er død

Læs mere
Fold sammen

Så sprang elastikken også for Sjælsø-gruppen. En af de sidste blandt de helt store developere skal nu igennem en større rekonstruktion (tidligere hed det betalingsstandsning.) Det er ikke den store overraskelse. Selskabet har været holdt kunstigt i live af et bankkonsortium på 10-12 banker. Hvis Sjælsø skal gøre sig håb om overlevelse, er det tvingende nødvendigt at disse mange banker kan blive enige om fælles fodslag. Det kan blive svært.

Sjælsø-gruppen har været presset ud i tovene i nu en del år. De seneste fire års akkumulerede underskud før skat er på to mia. kr., egenkapitalen barberet ned til næsten ingenting, og nu er elastikken sprunget for likviditeten. De to Rønje-brødre, der etablerede Sjælsø for tre årtier siden, var klassiske devolopere, men hørte dog til i den pæne del af denne brogede flok i ejendomsbranchen. De kom ud af Sjælsø på et tidspunkt, hvor der endnu var lidt penge til ejerne, men uheldigvis kom der ved den lejlighed blandt andet islandske penge ind i Sjælsø. Det har resulteret i en svag ejerkreds.

Man må sige, at direktøren i Sjælsø, Flemming Jensen, har været overordentlig ærlig og klar i sine udmeldinger. Allerede i 2009 lød det således, da det strammede til i Sjælsø:

»Alternativerne er enten at låne flere penge, der trækker renter fra dag ét, at sælge aktiver fra med tab eller simpelthen at lukke butikken.« Set i det perspektiv er det overraskende, at Sjælsø trods alt har kunnet holde sig på benene i så mange år.

Finanskrisen satte en brat stopper for den likviditetshungrende developerbranche. Krisen betød, at forretningsvilkårene ændrede sig meget hurtigt. Det medførte lavere omsætning, markant sværere adgang til finansiering og garantistillelser, og lavere indtjening ved gennemførelse af projekter.

Den klassiske developer døde med finanskrisen. Den klassiske developer er en særdeles energisk, initiativrig og fremfor alt risikovillig ejendomsudvikler, som har et særligt talent med at finde et stykke jord, byggemodne det, sætte en ejendom op og sælge med en enorm fortjeneste. Som eksempelvis de to Rønje-brødre, der stiftede Sjælsø-gruppen og før dem, typer som Jørgen »Flexplan« Olsen, Bøje Nielsen, Axel Juhl Jørgensen, Kay Wilhelmsen, Kurt Thorsen etc.

I 00’ernes voldsomme optur med åbne kreditkasser i bankerne strømmede lige så kulørte folk til developerbranchen, eksempelvis Steen Gude, Carsten Leveau, Schaumann med flere. Fælles for dem alle er, at egenkapitalen var papirstynd. I opgangstider kører rouletten, i nedgangstider derimod ramler det hele.

Set med bankøjne har developerbranchen været meget attraktiv at finansiere. Bankdirektører med høje vækstambitioner har nemlig lynhurtigt kunne skaffe vækst, for til gengæld at se lidt stort på sikkerhedsstillelsen.

Alle disse developere har medført voldsomt store tab i bankerne, og derfor er en af de helt stor ejendomsbesiddere i dag faktisk statens afviklingsselskab Finansiel Stabilitet, der har samlet de nødlidende ejendomsprojekter i FS Property. Sammenbruddet for developerbranchen betyder, at der er mange ejendomme, der ender i tvangslignende salg, og det store udbud presser priserne yderligere nedad.

Altafgørende for en likviditetstrængt developers overlevelsesmuligheder er, at bankerne har råd til at holde selskabet i live, som det eksempelvis skete, da Unibank (i dag Nordea) overtog magten og styringen i Axel Juhl Jørgensens omfattende ejendomsimperium. Afviklingen af Dansk Totalentreprise tog mere end fem år, men Nordea kom ud nogenlunde med skindet på næsen.

I dag er nye aktører kommet til, og det i en helt anden og frem for alt finansielt stærkere form. Nemlig pensionskasserne. Developerprojekter har uhyre svært ved at finde finansiering, i dag skal der stilles med betydeligt mere egenkapital. Pensionskasserne bygger og investerer i ejendomme som aldrig før, men typisk ikke med videresalg for øje, og derudover løber en pensionskasse sjældent ind i likviditetsproblemer.

Den klassiske developer med mange gode ideer, men få penge, afgik ved døden sammen med finanskrisen.