Det går stærkt med rentestigningerne i øjeblikket.

Det er ikke mere end to uger siden, at Totalkredit åbnede for et 30-årigt fastforrentet lån på 2,5 procent, og nu er 3-procents lånet allerede på menuen. Det gælder både afdragsfrie lån med ti og 30 års afdragsfrihed, og lån med afdrag.

»3-procents lånet bliver i disse timer gjort klar på affyringsrampen og kan komme i spil for boligejerne indenfor meget nær fremtid. Det fortæller en hel del om, hvor vild renteudviklingen har været i den seneste tid. Vi er på blot omkring et år gået fra en rente på 0,5 år procent til nu på tærsklen til et 3-procents lån. Det er seks år siden, der sidste gang var 3-procents lån på menuen for boligejerne,« siger Brian Friis Helmer, privatøkonom i Arbejdernes Landsbank.

Om 3-procents lånet åbner allerede tirsdag afhænger af, om kursen på lånene kommer under 100. Ifølge Brian Friis Helmer betyder det, at renterne skal et ekstra nøk op fra det aktuelle renteniveau. Lånet med 30 års afdragsfrihed ligger meget tæt på grænsen og vil være det første, der åbner. Derefter vil 3-procents lånet med ti års afdragsfrihed komme i spil, og til sidst lånet med afdrag.

»Den højere rente på et 30-årigt fastforrentet lån betyder, at det i dag er cirka 1.290 kroner dyrere i månedlig ydelse at låne en million kroner afdragsfrit i forhold til i begyndelsen af 2021. Det kan for nogle boligkøberes vedkommende betyde, at de ganske enkelt må se sig om efter en billigere bolig, da finansieringen er blevet dyrere,« siger Brian Friis Helmer.

Trykker boligmarkedet

De stigende renter har den seneste tid ført til bekymringer om, hvorvidt det kan ramme boligmarkedet gennem lavere efterspørgsel og lavere priser. Ifølge Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom i Nordea, siger en grov tommelfingerregel, at for hvert procentpoint renten stiger, vil det isoleret set give boligpriserne et tryk nedad på seks til syv procent. Det vil sige, at vi siden begyndelsen af 2021 burde have set priserne dykke 12-14 procent, hvilket ikke har været tilfældet.

Tværtimod. Siden januar 2021 er en villa eller et rækkehus på landsplan steget 11 procent, mens den er oppe med 15 procent i Region Hovedstaden, ifølge data fra Boligsiden.

»Vi skal huske på, at det er jo ikke kun er renterne, der bestemmer, hvad der sker på boligmarkedet. Det gør den generelle samfundsøkonomi, det gør lønstigninger, og det gør beskæftigelsessituationen også. Og når vi kigger på, hvordan samfundsøkonomien har det, er vi altså bare oppe i et solidt opsving, og beskæftigelsen er tårnhøj,« siger Lise Nytoft Bergmann.

»Noget af faldet (i boligpriserne, red.) skulle være kommet i løbet af de seneste år, for det er jo ikke kun i januar og februar, at renterne er steget. Så lige nu har vi to kraftigere faktorer, der trækker i hver sin retning af boligmarkedet: Vi har nogle stærke samfundsøkonomier med høj beskæftigelse, og så har vi renten, der trækker i modsat retning,« tilføjer hun.

Skær en luns af restgælden

For boligejere, der allerede har et fastforrentet lån med en lav rente, betyder de seneste rentestigninger til gengæld, at de kan skære en luns af restgælden gennem en såkaldt opkonvertering. Det sker ved, at man køber sit nuværende lån tilbage til en lavere kurs, end da man optog det. Det kan man, fordi kurser og renter bevæger sig modsatrettet, så de stigende renter betyder, at kursen på for eksempel et 0,5 procents eller 1-procents lån vil være langt under 100. Dermed bliver restgælden mindre.

Herefter optages et nyt fastforrentet lån, der så til gengæld er til en højere rente. Alternativt optager du et nyt lån med en variabel rente, hvilket bliver kaldt for en skrå konvertering.

»Det vil være en fordel for nogle boligejere, men det er ikke en manøvre for alle, for der ligger et element af spekulation i det,« siger Lise Nytoft Bergmann.

»I den skrå konvertering ligger spekulationselementet i, at man satser på, at den korte variable rente ikke stiger uforholdsmæssigt meget, så der tager man en risiko. I en opkonvertering til en højere fast rente ligger elementet af spekulation i, at man senere skal kunne lave en nedkonvertering, før man er sikker på gevinst. Ellers står man med en stor gevinst til at starte med, og den vil så gradvist blive spist op af, at man betaler en højere ydelse eller lavere afdrag på sit fastforrentede lån,« forklarer hun.

Spørgsmålet bliver i den sammenhæng, om renterne nogensinde skal tilbage til de niveauer, som vi havde for bare et år siden.