Dette er en kronik. Den udtrykker skribentens eller skribenternes holdning. Klik her, hvis du ønsker at sende et debatindlæg til Berlingske.

Kronik: En mere (retfærdig) boligskat

"Man kan eksempelvis fjerne boligejernes rentefradrag helt. Det har karakter af Ebberød Bank, at man opkræver høje boligskatter og bruger pengene til at yde statstilskud til betaling af renter."

Hvis der laves passende lange og rimelige overgangsregler, vil det ikke medføre chokvirkninger. Foto: Thomas Lekfeldt Fold sammen
Læs mere
Lyt til artiklen

Vil du lytte videre?

Få et Digital Plus-abonnement og lyt videre med det samme.

Skift abonnement

Med Digital Plus kan du lytte til artikler. Du får adgang med det samme.

Regeringens 2025-plan har gen­oplivet debatten om boligskatten. Økonomerne står i kø for at foreslå, at boligskatterne hæves, og at pengene bruges på at nedsætte skatten på arbejde. Ud fra en teoretisk økonomisk betragtning giver det sikkert god mening. Men man synes at glemme, at skattelove ligesom alle andre love skal virke retfærdige for at få befolkningens accept. Og politikerne ved godt, at det er befolkningen og ikke kun økonomerne, der stemmer til næste valg.

Boligskattesystemet er utvivlsomt uretfærdigt. Ejendomsværdiskatten er fastfrosset til et bestemt beløb, mens grundskylden (jordskatten) navnlig i storbyerne stiger med op til syv procent om året. Resultatet er, at den samlede årlige boligskat for en husejer nu er ca. 1,5-2 procent af husets nuværende værdi, mens en ejerlejlighedsejers samlede årlige boligskat ofte ligger under 0,5 procent af lejlighedens nuværende værdi. Kort sagt betaler en husejer typisk tre-fire gange så meget i boligskat som en ejerlejlighedsejer, selv om deres bolig har samme værdi.

De fleste økonomers svar på denne uretfærdighed er at sætte skatten op for alle, så såvel husejere som ejerlejlighedsejerne kommer til at betale samlede årlige boligskatter på over to procent af værdien. Argumentet er, at øgede skatter vil holde priserne nede. Kort sagt: »Betal mere i skat, så du undgår, at din bolig stiger i værdi«.

Men det er jo en ringe trøst for dem, der allerede har købt bolig, mens priserne var høje. De rammes dobbelt. De har store udgifter til lån, fordi de måtte købe dyrt, og oveni skal de så betale forhøjede skatter. Man synes at glemme, at mange boligejere ikke kan tåle yderligere belastning af deres løbende husholdningsbudgetter. Den årlige stigning på op til syv procent i grundskylden er allerede ved at ødelægge mange husejeres budget. Og det opleves uretfærdigt, at grundskylden stiger markant hurtigere end lønningerne, der jo ikke stiger syv procent om året. Selv om man skulle bruge noget af en boligskattestigning til at sænke skatten på arbejde, hjælper det ikke alle boligejere. Lavtlønnede og pensionister vil ikke få så meget ud af en lavere skat på arbejde.

Nogle har luftet tanken om at omlægge den årlige boligbeskatning til en beskatning af fortjenesten ved salg. Umiddelbart lyder det retfærdigt, men modellen har navnlig den åbenlyse svaghed, at den ikke sikrer staten en løbende stabil indtægt fra boligskatterne. I perioder med krise, hvor priserne falder, og omsætningen er lav, vil staten få lave indtægter, selv om staten netop i kriser har særligt brug for dem. En yderligere ulempe ved en avancebeskatning er, at det kan føre til manglende mobilitet, da mange vil undlade at sælge, hvis det udløser avanceskat, fordi de så har mindre at købe for. Hvis man udskyder avance­skatten, indtil boligejeren helt træder ud af ejerboligmarkedet, forværrer man problemet med statens behov for forudsigelige, løbende indtægter. Boligbeskatningen må i al væsentlighed være løbende.

Man kunne herefter fristes til at konkludere, at en ensretning af skatten på huse og ejerlejligheder kun kan ske ved at sætte skatten på ejerlejligheder op og skatten på huse ned, så skattesatsen »mødes på midten«, dvs. på ca. én procent af den aktuelle værdi. Men at foretage en fordobling af skatten på ejerlejligheder vil ramme urimeligt hårdt.

Karakter af Ebberød Bank

Er det så overhovet muligt at stoppe den uretfærdige boligbeskatning af husejerne? Ja, for pengene til at nedsætte husejernes skat kan findes andre steder i bolig­beskatnings­systemet.

Man kan eksempelvis fjerne boligejernes rentefradrag helt. Det har karakter af Ebberød Bank, at man opkræver høje boligskatter og bruger pengene til at yde statstilskud til betaling af renter. Bolig­ejerne betaler p.t. ca. 26 mia. kr. om året i boligskat, dvs. i ejendomsværdiskat og grundskyld tilsammen. Heraf anvendes ca. 18 mia. kr. til rentefradrag til boligejere. Hvis man afskaffer rentefradraget, kunne man således nedsætte boligskatterne med 75 procent, dvs. man kunne nedsætte skatten for såvel husejere som ejerlejlighedsejere.

Nogle vil indvende, at en afskaffelse af rentefradraget vil ramme boligkøberne hårdt. Men i virkeligheden er rentefradraget ikke en fordel for dem. Det medfører blot, at de alle udstyres med ekstra købekraft og dermed byder priserne op – og dermed får behov for at låne mere. Det giver en høj månedlig ydelse. Og oveni skal boligkøbere så betale en høj boligskat. Det giver ikke mening. Hertil kommer, at rentefradraget er en tikkende bombe for staten. Hvis renten fordobles fra det nuværende lave niveau, vil statens udgifter til rentefradrag formentlig stige så meget, at det kommer til at koste mere end de 26 mia. kr., som inddrives i boligskat.

Et andet sted, man kunne finde penge til at lempe boligskatten, er at stoppe stats­tilskuddet til forældrekøb af lejligheder. Forældrekøberne får via virksomheds­ordningen dobbelt så højt rentefradrag som almindelige købere. Og derudover er de fritaget for ejendomsværdiskat. Det sidste har den historiske begrundelse, at man antog, at de i stedet ville blive beskattet af en nettolejeindtægt, men typisk er forældrekøb planlagt sådan, at der reelt ikke bliver noget overskud at beskatte. Det er ikke retfærdigt, at forældre­købere betales mindre i skat end andre købere. Og det har den uheldige sideeffekt, at forældrene har sat sig på 1/3 af alle ejerlejlighederne og dermed presset priserne op til skade for almindelige købere. Egentlig kan man undre sig over, at ungdomspolitikere ikke for længe siden har gjort oprør mod dette system, som gør det vanskeligt for de unge selv at købe en lejlighed. Der er naturligvis intet galt i, at velhavende forældre køber en lejlighed til deres barn, men det er uretfærdigt, at de ligefrem får statstilskud til det.

Et tredje sted, der kunne skaffe finansiering, var en ophævelse af reglen om, at alle, der har købt boligen senest 1. juli 1998, automatisk får 20 procent rabat på ejendoms­værdiskatten. Det er helt på sin plads med lange tilvænningstider til de nye regler, men nu 18 år (!) efter ejendomsværdiskattens indførelse burde alle behandles lige.

Pointen er, at indførelse af én fælles boligskat med samme procentsats for huse og ejerlejligheder ikke behøver at ske ved en forhøjelse af skatten på ejerlejligheder. Man kan sagtens finde andre finansieringskilder i boligskattesystemet.

Rimelige overgangsordninger

Enhver større reform af boligskatte­systemet vil – uanset om den fører til mere retfærdighed – blive mødt med den indvending, at bolig­ejerne har indrettet sig i tillid til de nuværende regler. Men hvis enhver lovreform kunne afvises med henvisning til, at man har vænnet sig til det gældende, behøvede vi ikke Folketinget.

Selvfølgelig skal politikerne indføre en retfærdig boligbeskatning. Hvis der laves passende lange og rimelige overgangsregler, vil det ikke medføre chokvirkninger for hverken den enkelte boligejer eller for bolig­markedet. En fjernelse af rentefradrags­retten kan eksempelvis ske over 20 år. Og på tilsvarende vis kan indførelse af almindelig boligskat på forældrekøbte lejligheder eksempelvis ske med ikrafttræden om fem år svarende til den almindelige studietid for barnet. Og ja, sådanne overgangsregler medfører naturligvis, at den skattemæssige ligebehandling af huse og ejerlejligheder også kun kan indføres gradvis. Men ret­færdighed på lang sigt er trods alt bedre end fortsat uretfærdighed.

Ulrik Rammeskow Bang-Pedersen er professor, dr. jur. ved Københavns Universitet