Dette er en kronik. Den udtrykker skribentens eller skribenternes holdning. Klik her, hvis du ønsker at sende et debatindlæg til Berlingske.

Indefrys grundskylden

»Boligskatter er en tilbagevendende varm politisk kartoffel. Aktuelt diskuteres det, om grundskylden bør fastfryses, fordi den belaster husholdningerne. Der findes imidlertid en anden og mere simpel løsning på problemet, endog en løsning som vi benytter os af andre steder i skattesystemet.«

»Indefrysning af grundskylden svarer basalt se til, at husejeren modtager et lån fra staten eller kommunen.« Foto: Linda Kastrup Fold sammen
Læs mere
Lyt til artiklen

Vil du lytte videre?

Få et Digital Plus-abonnement og lyt videre med det samme.

Skift abonnement

Med Digital Plus kan du lytte til artikler. Du får adgang med det samme.

Boligskatter har konsekvenser for den enkelte husholdnings privatøkonomi, for statens og kommunernes skatteindtægter og i den sidste ende for den samfundsøkonomiske struktur i Danmark.

Boligskatter kan også påvirke boligpriserne, hvilket kan have konsekvenser for den private formuedannelse og gældsopbygning samt for de risici, der opbygges i den finansielle sektor. Og selvom rationalet bag disse skatter er almindeligt anerkendt blandt økonomer, er de erfaringsmæssigt blandt de sværeste ting i skattesystemet at forklare for ikke-økonomer. Boligskatter er en tilbagevendende varm politisk kartoffel.

Aktuelt diskuteres det, om grundskylden bør fastfryses. Meget tyder på, at der er udfordringer forbundet med at beregne en korrekt grundværdi, hvilket kan begrunde en pause i den skattemæssige regulering heraf eller mere grundlæggende ændringer af hele vurderingssystemet. Det har vi ikke kommentarer til her. Derimod har vi bemærket, at der ofte fremføres et argument om, at det er »uretfærdigt«, at grundskylden mange steder stiger hurtigere end boligejernes indkomst, og at boligejerne derfor har svært ved at kunne blive boende i deres bolig.

Læs også: Så meget vil grundskylden stige i din kommune

Det sidste er ikke et argument for at fastfryse grundskylden. Det er muligvis en udfordring i det nuværende system, men vi mener, at denne udfordring – isoleret set – er forholdsvis lige til at håndtere.

Når man diskuterer beskatning af afkast af aktiver, såsom bolig, jord, aktier osv., gør der sig for os som økonomer to centrale forhold gældende: Er skattesystemet neutralt, og sker der en ensartet (symmetrisk) beskatning af afkast fra forskellige aktiver.

En symmetrisk beskatning betyder, at hvis afkastet fra f.eks. aktieinvesteringer beskattes med X pct., bør afkastet fra bolig-investeringer ligeledes beskattes med X pct. I modsat fald vil skattesystemet bevirke forskydninger i efterspørgslen efter og priserne på de forskellige aktiver. Hvis eksempelvis afkastet fra en boliginvestering er skattefrit, mens gevinsten fra investering i aktier beskattes, sker der en forskydning i opsparingsmønsteret væk fra aktier og over mod boliger. Med mindre der gives klare politiske argumenter for ønskværdigheden heraf, bør skattesystemet som udgangspunkt undgå sådanne forvridninger.

Læs også: LA om Løkkes skattestop: Husk grundskylden

Det andet centrale, og relaterede, forhold er, om skattesystemet er neutralt. Et skattesystem er neutralt, hvis to skatteborgere, der behandles skattemæssigt forskelligt, f.eks. fordi den ene har en højere indkomst end den anden, er enige om, hvad de vil betale for at investere i forskellige aktiver. I vores tilfælde et hus.

Grundskylden stiger, fordi grundværdierne stiger. Hvis grundskylden reduceres eller blot fastfryses, favoriserer man investeringer i jord. Det er med udgangspunktet i ønsket om et symmetrisk og neutralt skattesystem ikke hensigtsmæssigt. I den sidste ende kan det jo presse grundpriserne endnu længere op, fordi sådanne skattemæssige skævheder har en tendens til at blive kapitaliseret i priserne. Det er derfor fagligt set rigtigt, at grundskylden følger med jordpriserne.

Sådanne fagøkonomiske overvejelser hjælper dog ikke de boligejere, der ser udgiften til grundskylden stige mere end deres indkomst. Grundlæggende lærebøger vil hertil sige, at hvis der ikke er væsentlige friktioner i kreditmarkederne, kan boligejeren bare optage lån med pant i sin ejendom for at betale grundskylden. Vi skal jo huske, at når boligejeren engang i fremtiden sælger boligen, vil han netop realisere den gevinst, som i første omgang var årsagen til stigningen i grundskylden, og dermed være i stand til at betale lånet tilbage.

Den virkelige verdens kreditmarkeder er dog ikke altid friktionsløse. Hvad gør vi så?

Vi foreslår, at man gør det samme, som man allerede gør over for f.eks. pensionister og modtagere af efterløn: Indefryser grundskylden. Dvs. man venter med at betale grundskylden til huset sælges, mod at kommunen får pant i huset. På denne måde sker der ikke en likviditetsbelastning af husholdningen, før boligejeren realiserer sin investering i boligen. Hermed kommer der heller ikke en likviditetsmæssig udfordring for husholdningen som følge af høje boligskatter: Skatten betales først, når man alligevel realiserer sin boliginvestering.

Læs også:Venstre-mand bryder partilinjen og foreslår konkret skatterabat til boligejere

Indefrysning af grundskylden svarer basalt set til, at husejeren modtager et lån fra staten eller kommunen. Så hvad skal renten på det lån være? Igen kan vi henholde os til grundelementerne i et fornuftigt skattesystem: symmetri og neutralitet.

Den relevante rente for opskrivning af et sådant lån er den rente efter skat, som husejeren alternativt skulle have betalt på et friktionsløst kreditmarked. Ved at designe et sådant system korrekt, så husejeren forrenter lånet med renten efter skat, er husejeren, den fremtidige huskøber og staten/kommunen stillet på samme måde, som hvis der skete straks-afregning af grundskylden. Ingen vindere, ingen tabere og ingen forvridninger, altså et godt system. Det skal tilføjes, at det faktisk er meget tæt på den model, som har været praktiseret siden 2012 for den kreds af husejere, som opfylder de gældende kriterier for at kunne benytte muligheden for indefrysning af ejendomsskatter.

Det kunne være på sin plads at nævne, at en sådan tankegang allerede er ført ud i livet i meget stor skala. I en international sammenhæng er den danske pensionsopsparing meget betydelig. Indbetalinger til arbejdsmarkedspensioner og individuelle ratepensioner m.m. er fradragsberettiget for den enkelte, når indbetalingerne foretages. Til gengæld beskattes udbetalingerne til sin tid, ligesom der finder en løbende beskatning sted af de årlige afkast af de investerede midler i form af PAL-skatten. Såvel staten som kommunerne har således en meget betydelig opsparing liggende i form af udskudte skattebetalinger fra pensionsopsparing, og denne opsparing forrentes med samme efter-skat forrentning som de opsparede pensioner. Det faktum, at denne fremtidige skattebyrde ikke er bogholderimæssigt konteret som sådan, ændrer ikke ved, at den reelle økonomiske virkemåde er meget lig den her foreslåede.

Læs også: Boligejere tvivler på løfte om tilbagebetaling af grundskyld

Rangvid-udvalget om finanskrisens årsager anbefaler i sin rapport, at beskatningen af ejerbolig og grundværdi i højere grad følger boligpriserne. Årsagen er, at skattesystemet vil lægge en naturlig dæmper på udsvingene i boligpriserne, når skatten følger priserne op og ned. Boligskatter, der følger boligpriserne, vil derfor stabilisere økonomien og den finansielle sektor. Tilsvarende argumenter har været fremført fra andre sagkyndige sider gennem en årrække. Argumenterne bliver ikke mindre rigtige af, at de ikke har aktuel politisk opbakning.

Er man bekymret for den likviditetsmæssige påvirkning af husholdningernes skattebetalinger i situationer med boligprisstigninger, kan man indefryse boligskatterne. Så længe renten sættes rigtigt, har det ingen fordelingsmæssige konsekvenser, om skatten betales nu eller ved realisering af aktivet fra bolig.

Lad os afslutte denne kronik med at gøre et par ting klart. Vi har ikke beskæftiget os med, om boligskatterne generelt er for høje/lave. Vi har heller ikke beskæftiget os med, om det er mere hensigtsmæssigt at beskatte immobile og uproduktive skattekilder (såsom bolig) end mobile og produktive (såsom lønindkomst). Det er alle relevante og spændende spørgsmål, men de må vente til en anden gang. Vi har alene beskæftiget os med det, som aktuelt diskuteres politisk: Om man skal fastfryse boligbeskatningen, fordi den likviditetsmæssigt belaster husholdningerne.

Vores holdning er, at det ikke er et velegnet argument at bruge for at fastfryse f.eks. grundskylden. Der er nemlig en simpel løsning på problemet, og det er endog en løsning, som vi benytter os af andre steder i skattesystemet.