Dette er en kronik. Den udtrykker skribentens eller skribenternes holdning. Klik her, hvis du ønsker at sende et debatindlæg til Berlingske.

Her er den enkleste og mest retfærdige boligskat

Foto: Sophia Juliane Lydolph/Scanpix. Fold sammen
Læs mere

Der er næppe andre skatter i Danmark, som er præget af så mange myter og misforståelser som boligskatterne.

Hvorfor skal værdien af egen bolig overhovedet beskattes? Vismændene mener, at det er en effektiv skat, som modvirker boligprissvingninger, og som er umulig for skatteyderne at smyge sig udenom. Samtidig hævdes det, at boligkøbet er en investering på linje med en obligation, hvor nytteværdien af at have tag over hovedet kan sammenlignes med renten på en obligation. Andre mener, at løbende ejendomsskatter er rimelige, fordi boligejerne også opnår store (ubeskattede) gevinster, når de sælger ejendommen.

Det er imidlertid en overset kendsgerning, at boligskatterne har deres rod et helt andet sted. Boligskatterne er således en videreførelse af den jordskat, Christian 5. indførte i 1688. Oprindeligt var det nemlig kun varehandel, der blev beskattet. For det var nemt at opkræve afgifter på varer, der indførtes til købstæderne, som dengang havde monopol på al varehandel. Langt sværere var det at beskatte landbruget, derfor besluttede kongen at lade landbrugsjordens værdi vurdere. Jo bedre jordens kvalitet var, desto mere indkomst kunne den indbringe landmændene og desto mere skulle de betale i skat. Jordskatten var med andre ord en »alternativ indkomstskat«, simpelthen i mangel af bedre.

Misundelse er en velkendt dansk egenskab, og bønderne blev efterhånden utilfredse med, at byboerne ikke betalte denne jordskat. Så da bønderne selv kom til magten ved systemskiftet i 1901, blev skatten udvidet til at omfatte al jord, uanset om den blev anvendt til landbrug eller til boligformål. Senere indførtes ganske vist »rigtig« indkomstskat på alle indkomster, men jordskatten overlevede, side om side med den »rigtige« indkomstskat.

Jordskatterne har siden været en vigtig del af det danske skattesystem, og det har ikke skortet på »gode argumenter« for at beholde dem. Der har været argumenteret for, at de (modsat indkomstskatter) ikke påvirker arbejdsudbuddet negativt, lige som en særskat på borgere over 190 cm formentlig heller ikke ville gøre det. Det har været hævdet, at høje boligskatter begrænser udsvingene i boligpriserne, selv om de største prisudsving skyldes renteændringer og (den politisk besluttede) indførelse af flexlån og afdragsfri lån.

Den mere ideologisk prægede argumentation går dog på, at jorden i virkeligheden tilhører hele folket, og at de, der benytter jorden, må leje den af fællesskabet gennem betalingen af en jordrente. Vismændenes udgangspunkt er lidt mere moderat. De mener nemlig, at købet af egen bolig er en investering, hvor retten til at bo der (lejeværdien) er investeringens afkast. Og den bør beskattes lige som renteindtægter på obligationer.

For at være på den sikre side (og vel også for at optimere skatteindtægterne), har politikerne valgt at imødekomme begge synspunkter. Mens jordrentetilhængerne glæder sig over grundskylden, er vismændenes synspunkt tilgodeset gennem ejendomsværdiskatten.

Boligejernes situation mildnes dog af rentefradragsretten, som regeringen nu foreslår nedtrappet. S/SF har til gengæld haft travlt med at hævde, at førstegangskøberne rammes ekstra hårdt af en nedtrapning af rentefradraget.

Men førstegangskøberne har hverken fordele eller ulemper af generelle ændringer i skattesystemet. Huspriserne bestemmes jo nu engang af, hvad køberne har råd til at betale for et hus. Og reduceres rentefradraget, har alle mindre råd, hvilket vil afspejle sig i faldende huspriser. For førstegangskøberen betyder det, at der skal betales mere i rente efter skat, men af et lavere lånebeløb. Nettoeffekten er altså nul. De eneste, der rammes af lavere rentefradrag, er dem der skal sælge, for køberne har jo mindre at gøre godt med.

Førstegangskøbere som gruppe kan kun hjælpes ved at give et tilskud/fradrag, som kun de kan benytte – alt andet vil straks kapitaliseres af de nuværende ejere og føre til stigende ejendomspriser.

Essensen er, at det nuværende boligbeskatningssystem er opstået ved en række tilfældigheder, og at få politikere vover at ændre det. De fleste nærer betydelig frygt for, at selv den mindste ændring fører til økonomiske tab for vigtige vælgergrupper. Og politikerne ved, at de vælgere, der har været udsat for stramninger, har en langt bedre hukommelse end dem, der har fået en lettelse.

I stedet for at lappe på kludetæppet, burde politikerne opstille overordnede mål for boligbeskatningen og samtidig melde ud, at et gennemtænkt system fases ind over en tilpas lang periode, f.eks. 20 år.

Principperne kunne være

1. at den samlede boligbeskatning skal give det samme provenu som summen af ejendomsværdiskatten, grundskylden og rentefradraget.

2. at gældsstiftelse er en privatsag og ikke skal understøttes af skattesystemet.

3. at ingen skal beskattes af penge, de ikke tjener.

4. at de, der tjener mest på ejendomsværdistigninger, skal betale mest i boligskat.

5. at boligskatten ikke skal hæmme mobiliteten.

Alle principperne opfyldes ved at afskaffe ejendomsværdiskatten, grundskylden og rentefradraget og i stedet indføre en ejendomsavanceskat. En avanceskat på 40 procent vil på lang sigt give det samme i nettoprovenu som de to nuværende skatter fratrukket rentefradragets skattetab. På kort sigt vil der dog være tale om en underfinansiering, fordi de største gevinster først realiseres efter mange års ejerskab, og en længere indfasningsperiode derfor er uundgåelig.

Ved at afskaffe rentefradraget, fjernes støtten til gældsstiftelse. Ønsker man specifikt at støtte førstegangskøbere, kan man indføre et målrettet fradrag på f.eks. 5 procent af købesummen ved førstegangskøb. De 5 procent kunne beregnes af en købesum op til 2 mio. kr. – eller op til den gennemsnitlige pris for en bolig i det geografiske område, hvor ejendommen købes.

Ved at fjerne ejendomsværdiskatten og grundskylden sikres det, at ingen beskattes uden at have realiseret en gevinst. Til gengæld sikrer en avanceskat på 40 procent netop, at de der opnår de største gevinster betaler mest i skat. Bor man i et område med stagnerende eller faldende priser, betaler man ingen skat. Bor man derimod i et område med stigende priser, betaler man skat, men først når gevinsten realiseres.

Boligskatten skal ikke hæmme mobiliteten. Køber man et hus til 2 mio. kr. og sælger det for 3 mio. kr. nogle år efter, får man kun 2,6 mio. kr. i hånden, fordi 40 procent af gevinsten på en million skal betales i avanceskat. Det kan man ikke købe et tilsvarende hus for, og det kan hæmme mobiliteten. Det problem kan dog løses ved at lade staten tinglyse et pant på den skyldige skat. Denne del af boligen kan så ikke belånes, og staten har samtidig sikkerhed for at få skatten hjem, når den sidste bolig sælges eller ved arveskifte.

Løbende forbedringer på ejendommen skal naturligvis ikke beskattes, forudsat at de er udført af professionelle håndværkere, dvs. med regning. Udgifter til forbedringer kan registreres hos Skat på samme måde, som håndværkerfradraget bliver det i dag. Forbedringsudgifter tillægges anskaffelsessummen og reducerer dermed avancen ved salg.

Sidegevinsten ved dette beskatningssystem er, at det ikke længere er nødvendigt at vurdere ejendomme, for skatten er alene baseret på handlede priser. Aftales en lavere pris med penge under bordet, snyder køber kun sig selv, for han/hun skal så senere betale en endnu højere skat ved gensalget. Og så bliver det mindre attraktivt at få udført sort arbejde, som jo ikke tæller med som forbedringer i anskaffelsessummen.

Sådan kan man lave et enkelt boligskattesystem, som fordeler byrderne på de bredeste skuldre, ikke beskatter fiktive indkomster og sikrer, at der aldrig kan opstå uforudsete boligskatter. Og dog. Hvis boligen sælges til langt over den forventede pris, vil skatten naturligvis også være højere end forventet. Men da skatten betales af en realiseret gevinst, er det nok til at leve med.

Robert Spliid er cand. polit., ph.d.