Centre har central betydning

Per Nyborg og Claus Tüchsen: Shoppingcentrene er absolut ikke passé i USA, og det er heller ikke tendensen i Danmark. Tværtimod!

Tegning: Kamilla Wichmann Fold sammen
Læs mere

Poul Høi, Berlingskes korrespondent i USA, skriver i en kronik i avisens Business Magasin 26/1, at »shoppingcentre er passé i USA« og stiller efterfølgende spørgsmålet: »Hvorfor ikke i Danmark?«

Konklusionen vedrørende centrenes fremtid i USA, og det afledte spørgsmål vedrørende det samme i Danmark, beror blandt andet på journalistens iagttagelser fra et vindblæst område i staten New Mexico og en konstatering af, at 400 af de 2.000 største shoppingcentre er tomme eller næsten tomme - samt udsagn fra nogle amerikanske analytikere om, at »kunderne ikke længere bryder sig om centre«, at »forretningerne flygter fra dem«, og at »den købedygtige middelklasse nu bliver væk«.

I forlængelse af denne konklusion stilles så spørgsmålet om, hvorvidt Danmark er anderledes. Eller om Danmark bare er fem eller ti år efter USA.

Det korte svar fra analytikere og fra centerbranchen i Danmark er:

Shoppingcentrene er absolut ikke passé i USA, og det er heller ikke tendensen i Danmark. Tværtimod!

Det vil vi gerne uddybe og forklare med dels nøgne facts fra centerindustrien og dels vores vurdering af både den historiske udvikling og forventninger til centerudviklingen i USA og Danmark.

Først situationen i USA:

I USA er malls en kæmpeindustri og altdominerende inden for detailhandlen. Mere end 50 procent af den samlede detailhandelsomsætning sker i USAs næsten 110.000 shoppingcentre! Tal som har holdt sig på et stabilt niveau også under krisen. Branchens dominans understreges yderligere af, at opgørelser viser, at ca. ti procent af den samlede arbejdsstyrke direkte eller indirekte kan relateres til shoppingcenterindustrien i USA! Med en så betydende markedsandel mærker centrene selvfølgelig, ligesom alle andre, at den globale økonomi har været i knæ. Det har også i USA resulteret i stor arbejdsløshed og et markant fald i privatforbruget - og det har selvfølgelig også haft store konsekvenser for detailhandlen.

Når centrenes enorme betydning i USA så er slået fast, må man som dansk iagttager dog samtidig konstatere, at der specielt i de seneste 20 år er etableret for mange centre i USA. Mæthedspunktet er nået. Årsagen skal først og fremmest findes i det faktum, at man i USA - modsat bl.a. Danmark - ikke har haft nogen offentlig planlægning, som har reguleret og skabt fornuftige rammer for detailhandlen og centrene at etablere sig inden for.

Det har selvfølgelig skabt en meget hård konkurrencesituation helt efter den amerikanske model. Men i en krisetid, hvor mange detailhandelskæder og butikker lukker på stribe, og de store ’department stores’, som mange centre har været bygget op omkring, også har problemer, ja så ser man nogle af centrene få problemer i USA. Disse problemfyldte centre skal altovervejende findes blandt ældre centre, som ikke er blevet opdateret i tide eller centre, som er fejlplaceret i forhold til markedsgrundlag, infrastruktur etc. og som derfor taber til stærkere centerkonkurrenter, som har formået at udvikle og forny sig i forhold til forbrugernes ændrede behov.

I USA sker konkurrencen nemlig overvejende mellem centre og ikke mellem byområder. I Danmark derimod foregår konkurrencen i detailhandlen - med undtagelse af de store »aflastningscentre« uden for de største byer - primært mellem velregulerede byområder (med eller uden citycentre). Det er også med til at gøre centrene mindre sårbare i Danmark. Mere om det senere.

Fremtiden for centrene i USA: Når de svageste centre er lukket af ovennævnte grunde, vil vi se en fortsat velfungerende centerindustri, hvor også den købedygtige middelklasse vil shoppe og mødes. Centrene er og vil fortsat være en indgroet del af den amerikanske sjæl og livsstil!

Lad os så se på centrenes status og udviklingsperspektiver i Danmark:

Siden etableringen af det første større center i Danmark i 1966 (Rødovre Centrum) er centrenes betydning for de danske forbrugere udelukkende gået i én retning.

Antallet af centre er vokset, og det enkelte center er blevet større. I 1985 havde Danmark i alt 87 centre (min. 3.000 m2) med et samlet areal på knap 800.000 m2. Centrenes omsætning svarede til ca. 12 procent af den samlede detailhandelsomsætning i Danmark.

I dag er antallet næsten fordoblet, og det samlede areal har passeret to mio. m2. Centrene står for tæt ved 25 procent af den samlede danske omsætning.

Centrene har haft og har en enorm betydning for detailhandelsudviklingen i Danmark. I første omgang skærpede centrene konkurrencen med byernes traditionelle handlende, idet mange af centrene i henhold til planlægningsmæssige præmisser blev etableret som aflastning for de historiske bykerner - typisk et godt stykke uden for bymidten.

Samtidig blev aflastningscentrene for mange af de større byer et wake up call, og der blev investeret i såvel moderne byinventar som i de enkelte butikker, så man bedre kunne tage konkurrencen op.

Man kan sige, at centrene var med til at skabe en fornyet dynamik i detailhandlen til gavn for ikke mindst forbrugerne.

Fra midten af 90erne blev der sat politisk spørgsmålstegn ved, hvorvidt centrenes fortsatte succes på længere sigt ville underminere bymidternes overlevelsesmuligheder. Debatten var bl.a. inspireret af udviklingen i en række amerikanske byer.

Resultatet blev en markant ændring af den danske planlov, som satte en stopper for etablering af centre uden for bymidterne.

Udviklingen skiftede retning, og interessen for at etablere centre som en integreret del af en bymidte voksede med ekspresfart. Herved kunne forbrugerne få alle ønsker opfyldt: Det åbne bymiljø med gågader i kombination med det overdækkede center, som det kendes fra mange danske byer, blandt andet Hillerød, Slagelse, Aalborg og Aarhus og med nye projekter undervejs i bl.a. Esbjerg, Silkeborg og Odense.

Planloven er løbende blevet justeret, men den røde tråd er stadig, at etablering af butikker skal ske i byerne. Det har alle taget til sig. Investorer og planlæggere ser ikke centrene som en konkurrent til bymidten, men som en naturlig del af det komplette udbud i en bymidte.

I takt med at cityområder med citycenteretablering har øget de pågældende byers attraktivitet og tiltrækningskraft, planlægger kommunerne i stigende omfang citycentre. Udover at skabe forøget dynamik og konkurrencekraft til byen sikrer kommunen sig nemlig samtidig, at cityområdet med hjælp fra de private og institutionelle centerinvesteringer får forøget en ofte meget tiltrængt parkeringskapacitet samt hjælp til at få skabt en bedre infrastruktur i bymidten.

Udover at centrene i mange tilfælde har været en katalysator for byudviklingen, har de tilsvarende skabt nye muligheder for detailhandlen for etablering af moderne og tidssvarende butikskoncepter, som i mange tilfælde ikke tidligere har kunnet indpasses i de historiske købstadsmiljøer, som Danmark jo i høj grad er kendetegnet ved.

De hårde facts vedrørende detailhandeludviklingen generelt og det faktum, at centrene igennem de sidste mange år har vundet markedsandele - ikke blot gennem nyetableringer, men også via organisk vækst - vidner om, at danskerne har taget centrene til sig som shopping- og mødested.

Den udvikling vil fortsætte i takt med aktuelle planer for opdaterings- og udbygningsprogrammer for en lang række af de ældre centre samt etableringer af flere nye spændende citycenterprojekter. Liberaliseringen af Lov om Butikstid - den såkaldte Lukkelov - vil forstærke denne udvikling, da centrene vil udnytte muligheden for at holde længere åbent på hverdage og flere søndage end detailhandlen uden for centrene. Det gør de allerede i dag.

Takket være blandt andet planloven vil centrene fortsat blive udviklet som en naturlig del af de danske byer. Interessen for at investere i de danske centre - såvel i renoveringer og udvidelser af de bestående som i nye etableringer - er absolut til stede. Det er ikke urealistisk at forvente, at centrenes samlede andel af det danske marked inden for en overskuelig periode vil blive øget til 30 procent. En markedsandel, der for en stor dels vedkommende samtidig vil styrke udviklingen af citymiljøer og dermed de danske bymidter.

Så, nej, shoppingcentre er heller ikke passé i Danmark. Tværtimod.