Afdragsfrie lån: Frit forbrugs­valg eller uansvarlighed?

Jesper Berg & Sune Worm Mortensen: Med måde. Holdningen til afdragsfrie lån har svinget betydeligt i løbet af de seneste ti år – ikke mindst i skyggen af finanskrisen, som lånene bl.a. har fået en del af »æren« for. Man skal dog være meget forsigtig med at tildele fænomenet for stor en del af skylden for krisen. En tilbagerulning af afdragsfriheden og det frie forbrugsvalg er med andre ord ikke er vejen mod et nyt finansielt forår.

Foto: Mads Nissen

Holdningerne til afdragsfrie realkreditlån er svinget fra introduktionen for ti år siden. Dengang blev afdragsfrie lån set som en naturlig del af forbrugerens ret til frit at vælge deres eget realkreditlån, mens de i dag af nogle anses som en medvirkende årsag til den danske del af finanskrisen. For mange af lånene ophører afdragsfriheden efter ti år, og de potentielle konsekvenser for låntagerne har ramt alt fra internationale nyhedsbureauer til formiddagsavisernes forsider. Betyder det, at vi står over for en afvejning mellem den enkelte forbrugers frie forbrugsvalg og de potentielt negative konsekvenser for samfundsøkonomien? Det lidt tøvende svar er nej.

Da forslaget om afdragsfrie realkreditlån blev lagt frem i 2003 støttede Nationalbanken det. Man fremførte, at det var positivt, at der blev givet flere valgmuligheder. Begrænsningen af afdragsfriheden til ti år skete på foranledning af Nationalbanken. Synspunktet var, at realkreditinstitutterne minimum hvert tiende år burde sikre sig, at deres pant (huset) stadig var pengene værd. Underforstået, at hvis det var tilfældet, så var der ikke noget forgjort i at forlænge afdragsfriheden.

Efter boligboblen har Nationalbanken indtaget en mere kritisk holdning til afdragsfrie lån. De afdragsfrie lån blev set som en væsentlig forklaring på de uholdbare stigninger i boligpriserne, som man noget sent konstaterede havde præget det danske boligmarked. Dertil kom, at ydelserne på afdragsfrie lån procentuelt svinger mere ved renteændringer end ydelser på lån, hvor der afdrages. Det anser man for et uhensigtsmæssigt bidrag til udsving i huspriserne.

Der er få absolutte sandheder inden for økonomi. Afhængig af forudsætninger og hensyn kan ædruelige økonomer argumentere for som imod det hensigtsmæssige i afdragsfrie lån.

I den mest abstrakte økonomverden burde afdragsfrie lån ikke påvirke noget som helst, herunder boligpriserne. Afdrag er ikke en omkostning ved at have et hus. Det er en nedbringelse af gæld.

De fleste af os agerer ikke som i økonomernes abstrakte verden, når vi køber bolig. Vi kigger på ydelsen, dvs. både rente og afdrag, plus hvad vi ellers skal betale, eksempelvis i form af skatter. Vi tænker ikke meget længere end på, hvad vi umiddelbart har af midler, og hvad vi skal betale. I økonomsprog er vi likviditetsbegrænsede.

Nogle økonomer vil fremføre, at afdragsfrie lån netop derfor er et positivt bidrag fra den finansielle verden til os alle sammen. Det er en af den finansielle sektors opgaver at flytte forbrugsmuligheder fra dem, der først skal forbruge senere, til dem, der foretrækker forbrug nu. Det indebærer, at børnefamilierne kan købe et hus, mens børnene er små. De fleste bliver i forvejen trukket for et anseeligt beløb i deres løn til pensionsbetalinger. Derfor kan man med en vis ret fremføre, at det er overdrevet, at unge familier også skal spare op i deres hus.

Heroverfor vil andre økonomer pege på, at afdragsfriheden bidrog til at skabe en boligboble, der var medvirkende til det økonomiske tilbageslag med store negative konsekvenser i form af bl.a. en stigning i arbejdsløsheden. Hvordan kunne en boligboble skabe en stigning i arbejdsløsheden? Det kunne den fordi, at mens den blev bygget op, brugte vi alle flere penge, hvad der øgede den samlede efterspørgsel og pressede lønninger samt priser op. Da boblen sprang, og boligpriserne faldt, var der færre penge, der jagede de nu dyrere varer. Det skabte et mindre behov for arbejdskraft, fordi det notorisk tager tid, før lønninger og priser tilpasser sig nedad.

Man skal være forsigtig med at tildele boligboblen hele skylden for den økonomiske krise. Andre forhold spillede en rolle, ikke mindst det globale økonomiske tilbageslag. Boligboblen var i stor udstrækning udtryk for en generel optimisme, der blev afløst af en generel pessimisme.

I den nuværende situation med en blodfattig økonomi, er det ikke tidspunktet at tilskynde til en betydelig stigning i lysten til at spare op. Keynes, den store engelske økonom, ville rotere i sin grav, hvis han blev bekendt med, at vi midt i en recession, overvejede tiltag, der øgede lysten til at spare op og dermed sænkede forbruget med negative konsekvenser for efterspørgsel og beskæftigelse. De traditionelle konjunkturpolitiske instrumenter er endda låste. Nationalbankens renter kan dårligt sænkes mere, og der er ikke meget finanspolitisk råderum.

Det er heller ikke tidspunktet til at skubbe til den stabilisering, som synes på vej på boligmarkedet. En tilbagerulning af afdragsfriheden vil få boligpriserne til at falde.

Med introduktionen af afdragsfrie realkreditlån har realkreditinstitutterne også fået et ekstra instrument, der har været til gavn for både långiver og låntager. De afdragsfrie lån har været forudsætningen for mange økonomiske redningsplaner. Konsekvenserne af de kraftige boligprisfald har således været langt mildere målt i antal tvangsauktioner og personlig økonomisk deroute end under tidligere boligkriser.

Afdragsfrie lån er dog ikke svaret på alle låntageres hedeste drømme. Låntagerne skal huske, at fremskyndelse af forbrug indebærer afgivelse af forbrugsmuligheder i fremtiden. Hvis jeg vil bruge mange penge på bolig i dag, har jeg tilsvarende færre penge senere i livet. Det er vigtigt at planlægge ud fra sine forventede fremtidige indtægter. De fleste oplever et indkomstfald, når de går på pension. Det bør der tages hensyn til, når man planlægger betalingerne på sit boliglån.

Man bør også indrette sig på, at vi har flyttet os fra en verden, hvor alle priser, også boligpriser, med stor sikkerhed steg hvert år, til en verden, hvor priserne også kan falde. Hvis man ikke afdrager på sit boliglån eller på anden måde opbygger opsparing, kan man i en sådan situation blive stavnsbundet til sin bolig. Hvis boligpriserne falder efter, at man har erhvervet sin bolig, kan man komme i en situation, hvor man skal betale for at komme af med den. Også derfor kan der argumenteres for, at man i et vist omfang bør nedbringe sit lån.

Som långiver er det ikke et succeskriterium at yde lån, som låntager får problemer med at betale tilbage. Derfor har långiver også en interesse i, at boliglånet tilpasses den enkeltes økonomi. Dertil kommer, at det er rigtigt dyrt for långiver at have ydet lån, hvor forholdet mellem lånets størrelse og den belånte ejendoms værdi vedbliver med at ligge i den øvre ende, eller måske endda stiger, fordi lånet ikke afdrages, mens boligens værdi falder. Risikoen for tab øges, og realkreditinstitutterne skal stille betydelig ekstra sikkerhed i form af kolde kontanter for disse lån, bl.a. pga. lovgivningskrav. Det koster penge, og de penge skal i sidste ende betales af låntagerne. Det kan låntagerne se på bidragssatserne, der er højere, jo mere man har lånt relativt til ens boligs værdi. Omkostningerne ved at låne er derfor lavere, hvis man betaler lidt afdrag.

Den positive side af alle disse ting er, at låntager, långivers, obligationsinvestors og samfundets interesser i stort omfang er sammenfaldende. Mange låntagere har selv en interesse i at betale af på deres lån. Det har långiverne og obligationsindehaverne også en interesse i, at de gør.

Med en fornuftig rådgivning bør det derfor være muligt at kombinere frit forbrugsvalg med finansiel ansvarlighed uden, at den nationale økonomiske udvikling kører af sporet. Som i mange andre sammenhænge gælder, at for meget af det gode kan være usundt, og for lidt kan gøre livet surt.