Kære brevkasse
Jeg er i den situation, at mine forældre ønsker at overdrage deres sommerhus i Sverige til mig. De mener, at det kan gøres ved en fuld overdragelse og en tinglysning i Sverige, og så er der ikke yderligere formaliteter.
Jeg mener, at vi skal følge de danske regler ved overdragelse. Det kan eventuelt være ved et afdragsfrit familielån og et gældsbrev på værdien af sommerhuset (15 procent under den offentlige vurdering), som så hvert år i fremtiden afdrages med et »gavebeløb« på kroner 68.700 kroner, indtil værdien af sommerhuset er nået. Herved kan arveafgiften på 15 procent mv. undgås.
Hvem har »ret«, og er der andre regler, som vi skal være opmærksomme på?
På forhånd tak for svar og en altid interessant brevkasse.
Mvh.
Familien J
Jeg kan ud fra dine oplysninger ikke afsige en »dom« om, hvem der har ret. For at hjælpe dig kan jeg bryde jeres respektive holdninger op i en række spørgsmål, og så må I ud fra mine svar på disse afgøre, hvem der har ret.
Indledningsvis vil jeg også understrege, at mine juridiske kundskaber ophører ved landegrænsen. Alt, hvad der ligger på anden side af landegrænsen, vil være en gengivelse af, hvad jeg måtte kunne finde på nettet og med den reservation, at jeg har overset et eller andet. Med andre ord: Min gengivelse af svensk ret er med alle mulige forbehold.
Jeg er ikke i tvivl om, at selve den civilretlige side af at overdrage fast ejendom i Sverige afgøres efter svensk ret, og ingen dansk myndighed eller domstol vil blande sig i, hvilke dokumenter eller registreringer der er nødvendige for, at du kan erhverve sommerhuset. Da der er tale om et sommerhus beliggende i Sverige, vil danske myndigheder og domstole heller ikke blande sig i, hvilke afgifter og skatter der i Sverige er forbundet med, at du erhverver sommerhuset. Dermed ikke sagt, at de svenske regler ikke kan have betydning i Danmark.
Der er ingen gaveafgift i Sverige, men hvorledes det i Sverige stiller sig med beskatningen af dine forældres eventuelle fortjeneste ved overdragelse af sommerhuset i Sverige, har jeg intet bud på. Hvis der er en beskatning i Sverige af en fortjeneste, vil der i Danmark (under forudsætning af at de bor i Danmark) for dine forældre være ret til at fradrage den svenske skat i en eventuel skat af en fortjeneste efter danske regler. I forhold til en tinglysningsafgift i Sverige vil danske myndigheder eller domstole ikke blande sig.
Da du selv nævner en blanding af gave og betaling ved gældsbrev, vil jeg gøre opmærksom på, at jeg på nettet har fundet oplysninger om, at forholdet mellem gave og betaling ved gældsbrev kan have betydning for tinglysningsafgiften, idet tinglysningsafgiften er forskellig, alt efter om der er tale om en gave eller et salg. Jeg vil derfor råde til, at I ved at spørge en kyndig i svensk ret får afklaret, hvilken betydning den af jer valgte form for overdragelse har.
For så vidt angår gaveafgift ved overdragelsen, er det efter de danske regler om gaveafgift af betydning, hvorledes I værdiansætter sommerhuset, og hvorledes I sammensætter berigtigelsen (betalingen). Med hensyn til værdiansættelsen vil udgangspunktet være, at forholdet mellem overdragelsessummen og markedsværdien har betydning for, om der overhovedet er en gave. En overdragelse til en markedsværdi på for eksempel en million kroner og din betaling heraf (eventuelt ved gældsbrev) vil selvfølgelig udelukke en gave.
Mit udgangspunkt er, at en overdragelse til en anden værdi end markedsværdien vil indebære en gave. Omvendt kan jeg på nettet finde oplysninger om, at Skat med udgangspunkt i ejendomsværdiskattereglerne anerkender en værdiansættelse baseret på den svenske fastighetstaxeringsværdi med de reguleringer, der gælder i forhold til reglerne om ejendomsværdiskat, minus 15 procent. Jeg kan bare ikke se, at der foreligger en offentliggjort praksis herom. Så vedrørende værdiansættelsen vil jeg råde til et bindende svar fra Skat.
For så vidt angår berigtigelsen anerkender de danske skattemyndigheder, at dette sker med en kombination af en gave på det gaveafgiftsfrie beløb på 68.700 kroner og et rentefrit anfordringsgældsbrev på restbeløbet. En afvikling af gældsbrevet med de årlige gaveafgiftsfrie beløb anerkendes ligeledes, så længe afviklingen på denne måde ikke er aftalt i forvejen.
Med venlig hilsen
Erik Øvlisen, Advokat
