Udlejer kan opkræve betaling af varme, selvom varmemåler er defekt

Østre Landsret har i en nyere dom anerkendt, at udlejer er berettiget til at bruge »graddage« i varmeregnskabet til lejer, hvis varmeforbruget ikke kan opgøres på grund af f.eks. en defekt varmemåler.

pic - mpker
De nye varmemålere skulle helst ikke gå i stykker lige med det første. Men selv hvis de gør, og varmeforbruget ikke kan måles præcist i de enkelte lejemål, får udlejer stadig sine omkostninger dækket, viser en landsretsdom. Foto: Kristian Djurhuus, Ritzau Scanpix Fold sammen
Læs mere

Opgørelse af forbrugsregnskaber, herunder varmeregnskaber, kan være lidt af en hovedpine for udlejer, særligt fordi der i lejelovens regler er fastsat strenge krav til forbrugsregnskabets indhold, beregning og aflæggelse.

Manglende iagttagelse af disse regler kan medføre, at udlejer mister retten til at kræve efterbetaling, og i værste fald at lejer kan kræve samtlige acontobetalinger for perioden tilbagebetalt fra udlejer.

Det følger for eksempel af lejeloven, at udlejers udgifter til varme og opvarmning af brugsvand skal fordeles mellem lejerne. Fordeling af udgifterne til varme skal ske enten efter egnede varmefordelingsmålere eller efter bruttoetagearealet eller rumfang, mens fordeling af udgifter til opvarmning af brugsvand skal ske enten efter egnede forbrugsmålere eller efter antallet og arten af varmtvandshaner og antallet af værelser.

Lejeloven er generelt indrettet således, at den tilgodeser og beskytter lejer, hvorfor mange af lejelovens regler ikke kan fraviges til skade for lejer, for eksempel ved aftale herom i lejekontrakten.

På trods af den klare formulering i lejeloven, om hvordan udgifterne til varme skal fordeles, har det i årevis været fast praksis at anvende »graddage« til at estimere en lejers forbrug, hvis en varmemåler f.eks. er defekt, eller hvis det f.eks. ikke har været muligt at opnå adgang til lejemålet for at aflæse måleren.

Spørgsmål om graddage

Graddage opgøres af Teknologisk Institut og er et mål for, hvor koldt det har været, og hvor meget energi der bruges til rumopvarmning. På baggrund heraf er det muligt at foretage en skønsmæssig beregning af varmeforbruget.

En sådan beregning tager i praksis afsæt i forbruget hos den enkelte lejer i tidligere år med korrektion for den generelle udvikling i varmeforbrug (graddage). Dermed tager beregningen også hensyn til den individuelle lejers forbrugsmønster.

Spørgsmålet om, hvorvidt anvendelse af graddage er i strid med lejelovens regler, blev for nyligt prøvet i Østre Landsret. Sagen omhandlede en ejendom, hvor der for nogle af lejemålene var udarbejdet varmeregnskaber på baggrund af graddage som følge af defekte varmemålere.

Lejerne i sagen gjorde gældende, at lejelovens regler om aflæggelse af forbrugsregnskaber ikke åbner en mulighed for udarbejdelse af forbrugsregnskaber på baggrund af graddage. Som konsekvens heraf mente lejerne, at varmeregnskaberne for hele ejendommen skulle anses for ugyldige, og at udlejer skulle tilbagebetale alle acontobetalinger for perioden til samtlige lejere i ejendommen.

»Var Landsretten kommet til det modsatte resultat, ville det efterlade udlejere i en meget ugunstig position uden mulighed for at få deres udgifter til varme dækket, hvis en varmemåler – tilsigtet eller utilsigtet – blev ødelagt.«


Landsretten stadfæstede boligrettens dom, der fandt at alene den omstændighed, at et varmeregnskab er opgjort på baggrund af graddage, ikke kan føre til, at varmeregnskabet skal anses som ugyldigt. Det fandtes herefter ikke godtgjort, at anvendelsen af graddage i visse af varmeregnskaberne havde medført en sådan skævvridning af det samlede varmeregnskab, at varmeregnskabet ikke kunne lægges til grund, ligesom det ikke fandtes godtgjort, at varmeregnskaberne indeholdt fejl. Der var derfor i den konkrete sag ikke grundlag for at tilsidesætte varmeregnskaberne.

Tryghed for udlejere

Med dommen anerkender Landsretten, at den faste praksis om opgørelse af varmeregnskaber på baggrund af graddage ikke er i strid med lejelovens regler. Udlejere er således som udgangspunkt sikre på at kunne få dækket deres udgifter til varme, også i tilfælde hvor en varmemåler er defekt.

Var Landsretten kommet til det modsatte resultat, ville det efterlade udlejere i en meget ugunstig position uden mulighed for at få deres udgifter til varme dækket, hvis en varmemåler – tilsigtet eller utilsigtet – blev ødelagt.

Det skal dog understreges, at udlejer fortsat har en ved-ligeholdelsespligt, som blandt andet indebærer, at alle indretninger til forsyning af varme og vand skal holdes forsvarligt vedlige.

Udlejer har således fortsat pligt til at udskifte defekte varmemålere. Såfremt udlejer misligholder denne pligt igennem en længere periode, således at varmeregnskaber opgøres på baggrund af graddage, kan det ikke afvises, at retten vil tilsidesætte et sådant regnskab.