Udbredt nervøsitet på kontormarkedet

Alt går godt for kontorejendomme: Lejerne strømmer til, og priserne er høje. Men nogle aktører i markedet frygter, at toppen er nået, og at en opremsning eller et egentligt tilbageslag vil ramme nogle typer af ejendomme mere end andre.

pic - dan
Danske Banks lokaler i city, som her på Kgs. Nytorv, kommer med optimal beliggenhed og masser af charme og historie. Alligevel er det ikke givet, at de kan overleve som kontorer, når banken flytter sit hovedsæde til Postgrunden. Foto: Mads Joakim Rimer Rasmussen, Ritzau Scanpix Fold sammen
Læs mere

Hvor ska’ vi hen du?

Trolden Hugos faste vending fra TV2 underholdningsprogrammer tilbage i 90’erne fungerer også som overskriften for det aktuelle marked for kontorejendomme.

På overfladen går alt godt. Tomgangen falder, hjulpet på vej af gode konjunkturer og befolkningstilvækst. Blandt investorerne er de kontorejendomme, der ellers har stået i skyggen af boligudlejningsejendommene, da også kommet ud i solen.

Men der er også usikkerhed. Dels er der igen indikationer på, at en økonomisk krise er på vej ind fra den store verden. Men selv hvis det skulle vise sig at være falsk alarm, må alle aktører spørge sig selv, om de nu har den type af kontorer, som der er behov for.

Bliver der bygget for meget nyt for tiden? Eller er der tværtimod behov for at få konverteret nogle flere af kvm. i de gamle kontorer til andre formål?

Et A- og et B-hold

Ejendomsrådgiveren Colliers stiller i sin såkaldte Markedspuls for første kvartal spørgsmålet, om kontormarkedet har toppet. Der følger ikke noget entydigt svar med, men Colliers konstaterer, at en del investorer frygter, at det vil vise sig at blive et ja, selv om der endnu er ”fuld damp på kedlerne”.

Under alle omstændigheder mener Colliers at kunne se en tendens til, at kontormarkedet er ved at blive delt op i et A- og et B-hold. På A-holdet finder man de nye og effektive ejendomme. Dem er er der stor efterspørgsel efter. Derimod kan det være trægt at finde lejere til gamle ejendomme.

Stig Lintrup, adm. direktør i Lintrup & Norgart

»Den ældre bygningsmasse er faktisk rigtigt efterspurgt, specielt dem, der kan ombygges til en New Yorker-stil. Men selvfølgelig er nyere byggeri også efterspurgt, fordi flere og flere virksomheder kigger på, hvad energiklassen er, og du kan aldrig få en gammel ejendom op i en høj energiklasse.«


Og gamle ejendomme er i denne henseende ikke kun dem på 100 år eller mere, der har lange gange og snævre kringelkroge. Det er alle ejendomme opført før år 2000. I 80’erne og 90’erne byggede man f.eks. med lavt til loftet, og det gør det f.eks. vanskeligt at installere de klimaanlæg, som mange nutidige lejere lægger vægt på.

Energi og charme

Men det afspejler usikkerheden, at man ser helt anderledes på sagen hos en af de mæglere, der er stærke på udlejningsfronten, nemlig Lintrup & Norgart.

»Det afgørende, når lejerne vælger, er, om ejendommene er tidssvarende. Den ældre bygningsmasse er faktisk rigtigt efterspurgt, specielt dem, der kan ombygges til en New Yorker-stil. Men selvfølgelig er nyere byggeri også efterspurgt, fordi flere og flere virksomheder kigger på, hvad energiklassen er, og du kan aldrig få en gammel ejendom op i en høj energiklasse,« siger adm. direktør Stig Lintrup.

Han fremhæver også, at hvor de nye ejendomme, f.eks. i Ørestad, bestemt har sine fordele i form af effektivitet og bekvemmelighed, kan de til gengæld mangle noget på charmen.
»For lejerne handler det meget om beliggenhed, signalværdi, rummelighed og effektivitet. Det kommer an på, hvilke brancher man henvender sig til,« sammenfatter han.

Fremtiden for bank-hovedsæde

En udmærket case på den faglige uenighed er Danske Banks smukke lokaler i Holmens Kanal og på Kgs. Nytorv, som vil komme til at stå tomme, når banken flytter sit hovedsæde til de ejendomme, som lige nu er under opførsel på Postgrunden.

Colliers vurderer, at de forladte lokaler vil blive konverteret til boliger og detailhandel. Stig Lintrup tror derimod på, at i hvert fald en del af dem fortsat vil tjene som kontorer.
»Vi har været igennem den ejendom ad flere omgange. Beliggenheden og charmen taget i betragtning, vil den kunne lejes ud. Men det kræver, at man bruger nogle penge på renovering,« siger han.

Peter Winther, adm. direktør i Colliers, medgiver, at det er mere nuanceret, end at ejendomme fra før 2000 over en kam har problemer. Også han har f.eks. bemærket efterspørgslen efter New Yorker-stilen, der bl.a. er kendetegnet ved, at det er et hit at have højt til loftet. Det kan man f.eks. opnå, når man indretter gamle pakhuse, men man begynder også så småt at bygge nye ejendomme med højt til loftet.

»De gamle ejendomme har nogle kvaliteter i henseende loftshøjde og det arkitektoniske, men de er ikke helt så arealeffektive. Og så har man nogle ejendomme fra 60’erne, 70’erne, 80’erne og 90’erne, som er fleksible, men som til gengæld mangler loftshøjden,« siger Peter Winther.

Grænser for risikoen

Men budskabet fra Colliers står fast: Efterspørgslen efter kontorer er så stor, at der er rum til absorbere en middelstor økonomisk krise. Men nogle typer at kontorejendomme er mere sårbare end andre, og nogle ejendomsselskaber kan få svært ved at finde nye lejere.

I dét spil indgår også, at en del af ejendomsselskaberne allerede har været aktive købere længe. De vil måske gerne købe endnu mere, men de kan godt have brugt den plads, de havde til at tage væsentligt mere risiko på bøgerne.

Præcis sådan forholder det sig med KLP Ejendomme. Selskabet købte for få uger siden et projekt i Carlsberg Byen, hvor der skal opføres 16.000 kvm. kontor plus 3700 kvm. kælder.

Dermed har KLP Ejendomme over få år bundet sig til investeringer for 2,6 mia. kroner i københavnske kontorer og hoteller. De norske ejere er parat til at komme med endnu flere penge, oplyser adm. direktør Søren Risager-Hansen. Men nu forudsætter det, at der er tale om ejendomme med lav risiko, for KLP Ejendomme har allerede gang i et spekulativt projekt i på Kay Fiskers Plads i Ørestad, hvor man opfører cirka 50.000 kvm. kontorer, uden at have lejeaftaler på plads i forvejen.

Mange bud

Imidlertid er der ikke mange ejendomme med lav risiko på markedet. De er allerede revet væk.

»Hvis vi finder noget, som passer til vores profil, er vi både interesserede og ret hurtige beslutningstagere. Men det har altså noget at gøre med, hvad der bliver tilbudt, og markedet har været meget opspændt. Der har været mange bud, og risikovillige penge er kommet fra nær og fjern, som når koreanske pensionskasser køber kontorejendomme ved ring 3,« siger Søren Risager-Hansen.

I projektet i Carlsberg Byen var der allerede lejere, bl.a. den ligeledes norske udvikler af økonomistyringssystemer, Visma. Det var afgørende for dén handel.

»Vores risikovillighed vil være begrænset, fordi vi allerede har så betydelig risiko på Kay Fiskers Plads. Så vi kommer ikke til at hoppe ind som passiv investor i en projektide, en udvikler eller andre måtte have. Men vi er til enhver tid interesserede i at gå ind i sunde, aktive investeringer, hvor der er arkitektoniske og tekniske kvaliteter og en god beliggenhed,« siger Søren Risager-Hansen.