Tyske ejendomsselskaber har tredoblet investeringer i forbedringer

Mens boligbyggeriet i Tyskland er beskedent, bliver der til gengæld renoveret boliger stor stil. Det har medført huslejestigninger, der er langt højere end inflationen. Noget tilsvarende er sket herhjemme, men konsekvenserne er indtil nu vidt forskellige.

Berlinerne protesterede i april mod de stødt voksende huslejer. De har forståelse fra bystyrets politikere, men markedet synes endnu ikke at frygte noget stort indgreb. Foto: Odd Andersen, Ritzau Scanpix Fold sammen
Læs mere

I Danmark er boligbyggeriet på sit højeste i årtier. Sådan er det ikke i Tyskland. Her bliver der til gengæld sat rigtigt mange penge i at renovere eksisterende boliger. Investeringerne i den slags fra de ti største, private ejendomsselskaber er næsten tredoblet over det seneste årti – fra ca. 10,4 mia. kr. i 2008 til 26,8 mia. kr. i 2018.

Det fremgår af en rapport fra analysefirmaet Scope Ratings.

Det er lukrativt at sætte penge i renoveringer, fordi ejendomsselskaberne efterfølgende kan hæve huslejen. Huslejen i private udlejningsboliger er således vokset med gennemsnitligt 3,4 pct. om året de seneste fem år, mens bruttonationalproduktet er vokset med 2 pct. om året og inflationen har været blot en enkelt pct.

Også i de offentlige ejendomsselskaber, der driver socialt byggeri, er huslejen steget, men her kun med 2,3 pct. om året.

»De private selskaber har, i modsætningen til deres offentlige modstykker, med succes maksimeret den langsigtede værdi af deres ejendomsportefølje ved at lægge et hårdt tryk på huslejen, selv om det har reduceret det kortsigtede afkast og endda har medført en højere tomgang end i en gennemsnitlig ejendom,« siger Phillip Wass, analytiker hos Scope Ratings.

Vrede lejere

Det hele kan dog kun lade sig gøre, fordi ejendomsselskaberne kun i beskedent omfang er blevet presset af konkurrence fra nybyggeri.

»De højere afkast afspejler til dels, der kun er få tegn på nogen betydelig vækst i byggeaktiviteten, der kunne have taget presset af boligmarkedet. Men det bliver så synligt i form af de stigende huslejer i mere end 96 pct. af boligerne ejet af de private og offentlige ejendomsselskaber, vi følger,« siger Phillip Wass.

De højere huslejer skaber næsten uundgåeligt vrede blandt almindelige tyskere. Der har bl.a. været store demonstrationer i Berlin og andre byer, og politikere har fulgt op med forslag til at bremse udviklingen – mest markant i form af ekspropriation af private udlejningsejendomme.

Det synes dog ikke at have skabt den store uro blandt investorerne. Der er ifølge den globale ejendomsrådgiver Cushman & Wakefield ikke sket nogen synlig nedgang i handlen med tyske boligudlejningsejendomme i årets første måneder.

Muligt indgreb i Danmark

Dermed har reaktionen på huslejestigningerne været markant anderledes end i Danmark. Også her er der sat mange penge i at renovere lejeboliger, med henblik på efterfølgende af hæve huslejen.

Phillip Wass, analytiker hos Scope Ratings

»De private selskaber har med succes maksimeret den langsigtede værdi af deres ejendomsportefølje ved at lægge et hårdt tryk på huslejen, selv om det har reduceret det kortsigtede afkast og endda har medført en højere tomgang end i en gennemsnitlig ejendom. «


Det har ikke ført til store demonstrationer. Men politikere fra Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Enhedslisten har af egen drift sat initiativer i gang for at bremse udviklingen, og alt afhængigt af folketingsvalgets udfald vil der sandsynligvis komme et indgreb mod boligreguleringslovens paragraf 5 stk. 2, der giver muligheden for at hæve huslejen i gamle ejendomme efter renoveringer.

Og i Danmark, i modsætning til i Tyskland, har alene udsigten til et sådant indgreb fået investorerne til at trække følehornene til sig. Det fremgår af Danish Investment Atlas Q1 2019 fra Cushman & Wakefields danske partner, RED, der netop er offentliggjort.

I første kvartal er handlen med boligudlejningsejendomme næsten halveret, i forhold til første kvartal sidste år. Muligheden for et indgreb berører kun gamle ejendomme, opført før 1993, så det er sandsynligvis disse, der stort set ikke bliver handlet for øjeblikket, mens handlen med nyligt opførte ejendomme er fortsat.