Trods omsætningsfald: Dansk ejendomsmarked stadig i global superliga

København er en af et par håndfulde europæiske byer, som store, langsigtede investorer bør købe ejendomme i, vurderer Cushman & Wakefield i en ny rapport. Men hvor det hidtil er danske boliger, der har vakt mest interesse, er det nu kontorer og logistikejendomme, den globale rådgivnings- og mæglervirksomhed ser muligheder i.

pic - lyn
Lynetteholmen, den påtænkte nye ø i forlængelse af Refshaleøen, bliver af By & Havn præsenteret som en mulighed for at bygge boliger ved stranden. Internationalt vækker den opmærksomhed for noget andet – som en innovativ måde, hvorpå man kan skærme hovedstaden mod højere vandstande som følge af klimaforandring. Visualisering: By & Havn  Fold sammen
Læs mere

Kun ét ejendomsmarked i Vesteuropa, nemlig det schweiziske, skrumpede i 2018 mere end det danske. Det fremgår af rapporten Global Investment Atlas 2019 fra et af verdens største firmaer inden for rådgivning om og formidling af ejendomme, Cushman & Wakefield.

Alligevel står Danmark, eller i hvert fald København, stadig højt på firmaets anbefalingsliste. Når det gælder kontorejendomme, bliver den danske hovedstad nævnt som en af de mest attraktive destinationer, sammen med London, Paris, München, Frankfurt, Berlin, Madrid, Hamburg, Amsterdam og Barcelona.

Også på logistikejendomme bliver København nævnt som en af de mest gunstige investeringsmuligheder.

Anbefalingen er dog kun rettet mod såkaldte core-investorer; det vil sige dem, der kigger efter de bedste og mest velbeliggende ejendomme, der giver et lavt, men til gengæld meget sikkert afkast. Investorer, der ønsker højere afkast og højere risiko, må søge andre steder hen: I København er de lavthængende frugter for længst plukket.

Priser i den høje ende

Den tilsyneladende modsætning mellem, at Cushman & Wakefield anbefaler investorerne at gå ind i København, samtidig med at markant færre har gjort det, hænger sammen, at priserne trods alt også kan komme for højt op. Det vurderer Nicholas Thurø, managing partner i RED Cushman & Wakefield i Danmark.

»I 2018 har vi oplevet, at den uro, der har været på alle finansielle markeder, har gjort, at investorerne nok er der, men at de har syntes, at priserne på core-ejendomme har været lige i den høje ende. Derfor har de været afventende, og det er en af de primære årsager til, at handelsvolumen er gået ned i Danmark,« siger Nicholas Thurø.

Han forventer dog, at købere og sælgere finder fodslag igen på et tidspunkt.

»Markedet er for øjeblikket ved at kalibrere sig. Sælgerne skal sige – okay, nu kan vi ikke bare hæve priserne hvert år – og køberne skal også finde ud af, hvornår de nuværende ejere igen vil sælge. Så har vi også fået den booster, at renten er faldet igen. For bare et halvt år siden var den højere, og alle troede, den skulle stige mere. Det modsatte er sket. Nu taler man også om recession i USA, og hvis den kommer, vil renterne nok heller ikke stige på den korte bane. Så vil investorerne også acceptere et lavere afkast på ejendomme,« siger Nicholas Thurø.

Dårligt fjerde kvartal

På det globale ejendomsmarked slog krisefrygten igennem i fjerde kvartal 2019, hvor omsætningen faldt med 11 procent i forhold til samme kvartal året før. Det var dog ikke nok til at trække hele året i minus – her var der stadig en fremgang på 4 procent.

Samtidig faldt investorernes afkastkrav for tiende år i træk, det vil sige, at ejendommene blev handlet op i pris. Denne tendens synes dog omsider at flade ud.

Det var entydigt det amerikanske marked, der, efter et dårligt 2017, igen trak fremgangen i 2018. Omsætningen steg her med cirka 15 procent. Derimod var der en beskeden tilbagegang i både Asien/Pacifik og EMEA-området, det vil sige Europa og Mellemøsten.

Stor variation

Inden for Europa er der stor variation i, hvordan 2018 er forløbet på ejendomsmarkedet. I Vesteuropa ligger Schweiz og Danmark som nævnt i bund, målt på udviklingen i omsætningen. Også andre lande med tilsvarende karakteristika – høj velstand, lav vækst og solide institutioner – har haft tilbagegang. Det gælder f.eks. de andre nordiske lande samt Tyskland og Frankrig.

Det er netop i sådanne lande, der er berømmede for deres core-ejendomme.

Nicholas Thurø, managing partner i RED Cushman & Wakefield

»Markedet er for øjeblikket ved at kalibrere sig. Sælgerne skal sige – okay, nu kan vi ikke bare hæve priserne hvert år – og køberne skal også finde ud af, hvornår de nuværende ejere igen vil sælge.«


Omvendt er der fremgang i lande, som af forskellige grunde har været uden for de globale ejendomsinvestorers primære fokus de seneste ti års tid – typisk fordi de har lidt af efterveer efter finanskrisen.

Årets højdespringer er f.eks. det ganske vist stadigvæk beskedne portugisiske marked, der er vokset med hele 88 pct. Det noget større belgiske marked er gået 50 pct. frem, det irske er gået 42 pct. frem, mens det østrigske marked er vokset med 13 pct.

Investorerne synes altså at vende sig bort fra de lave afkast på de mest sikre markeder og søge et lidt højere afkast. Men dette uden at slippe alle remmer og tøjler. I Italien, som nogle frygter bliver ramt af en statsbankerot, er markedet f.eks. skrumpet med 30 pct.

Det store skrækeksempel er Tyrkiet, der for få år siden med succes gjorde sine hoser grønne over for de globale ejendomsinvestorer. Dem, som slog til, fik en lektion i, hvad risiko betyder. Det tyrkiske marked gik i 2018 stort set i stå – omsætningen faldt med 94 pct.

Klimadiskussion bliver alvor

Når Cushman & Wakefield ser fremad, hæfter man sig bl.a. ved, at klimadagsordenen langt om længe er ved at blive konkret virkelighed hos de globale ejendomsinvestorer.

»Der er investorer, der begynder at sige, at de gerne vil efterleve FN’s klimamål. Jeg tror, at hele klimadebatten vinder mere fodfæste. Alle bliver klar over, at vi er nødt til at tænke og agere anderledes, og det med at bygge op og rive ned er en af de store klimasyndere,« siger Nicholas Thurø.

I Danmark har klima længe været højt på dagsordenen i ejendomsbranchen, og som tidligere beskrevet her i Berlingske Business Ejendom er det efterhånden nærmest blevet standard, at man bygger efter den højeste bæredygtighedscertificering, DGNB Guld.

Den var i begyndelsen svær at opnå, men netop dette har satte innovationen i gang hos investorer, developere og materialeproducenter.

Andre dimensioner

Cushman & Wakefield pointerer dog, at klimadagsordnen i byggebranchen handler om andet og mere end energieffektivitet. Det er også et spørgsmål om at tage højde for, hvordan dels klimaændringerne i sig selv, dels politiske tiltag for at afværge dem, vil ændre markedet.

Disse vinkler på sagen har endnu ikke fyldt meget i den danske ejendomsbranche. Til gengæld bliver de danske myndigheders bidrag fremhævet af Cushman & Wakefield, der hæfter sig ved, at de påtænkte, kunstige øer ved Refshaleøen og Avedøre ikke blot skal give mere plads at bygge på, men også skal virke som en dæmning, der kan sikre byen mod oversvømmelser for det tilfælde, at vandstanden stiger.