Trods afmatning: Udsigt til fortsatte stigninger i kontor-huslejer

De økonomiske skyer over Danmark ser stadigt mørkere ud. Alligevel står ejendomsmarkedet støt, og der er udsigt til fortsatte stigninger kontorhuslejen, vurderer rådgivningsfirmaet JLL. Det samme gælder ironisk nok i Storbritannien, hvis forestående exit fra EU ellers er en af de store faktorer bag svækkelsen i de internationale konjunkturer.

Lintrup & Norgart har selv oplevet den stærke efterspørgsel på kontorlokaler, da man stod for udlejningen af flerbrugerhuset Edison, der er indrettet i en tidligere glødepærefabrik på Amager. 95 procent af i de alt 19.000 kvm. er på ganske kort tid blevet lejet ud, fortæller direktør Thomas Wenzell Olesen. PR-foto: Lintrup & Norgart Fold sammen
Læs mere

Brexit truer, handelskrige raser og hos vores største samhandelspartner, Tyskland, taber økonomien tempo. Samtidig er der bygget store, nye kontorejendomme, og staten har i forbindelse med udflytningen af institutioner også sendt mange kontorkvadratmeter i København ud på det åbne marked.

Læg dertil, at faldet i tomgangen i kontorlokaler er stoppet op over det seneste års tid. Alt i har hovedstadens virksomheder grund til at tro på, at de indenfor de kommende år vil være i stand til at forhandle nogle lejekontrakter, der er mere fordelagtige for dem, hjem.

Ifølge JLL, som er en af verdens førende rådgivere på ejendomsmarkedet, skal virksomhederne imidlertid ikke sætte næsen op efter mere beskedne huslejer. I en ny analyse af det nordiske marked finder JLL tværtimod, at huslejen i københavnske kontorer vil stige med 2 pct. om året i gennemsnit i perioden 2019-2023.

Holder det stik, vil huslejen i København stige mindre end i de andre nordiske hovedstæder. Men det vil stige klart mere end i de fleste byer på det vesteuropæiske kontinent.

Geografiens betydning

Det er mæglerfirmaet Lintrup & Norgart, der har leveret input til den danske del af analysen. Her hæfter direktør og partner Thomas Wenzell Olesen sig ved, at historien viser, at der skal temmelig meget til for for alvor at rokke båden på det københavnske kontormarked.

»Sammenlignet med Oslo og Stockholm har vi et meget mere stabilt lejeniveau i København. Kigger man 20 år tilbage, havde man på nominelle værdier, der ikke lå ret langt fra det, vi ser i dag. Det er ret tankevækkende i lyset af den inflation og prisudvikling, der har været i samfundet generelt. Men det er et udtryk for, at man stadig kan bygge nyt i og omkring København, og på den måde kan man øge udbuddet af kontorkvadratamter, når der er god aktivitet. På den måde bliver priserne ikke presset opad,« siger Thomas Wenzell Olesen.

Thomas Wenzell Olesen, partner og direktør i Lintrup & Norgart

»Endnu har investorerne ikke haft særligt meget appetit på at bygge spekulativt igen, og det betyder, at der kommer lidt opadgående pres på lejeniveauerne.«


Det er nogle rent geografiske forhold, der gør, at efterspørgsel i højere grad end i de andre nordiske hovedstæder kan modsvares af nyt udbud. Med bl.a. Ørestad og Carlsberg Byen er der byggegrunde meget tæt på centrum, og kan man acceptere lidt længere transporttid, når man skal besøge Rådhuspladsen og omegn, er mulighederne i Nordhavn og forstæderne nærmest ubegrænsede.

Ikke meget spekulativt byggeri

Men ifølge Thomas Wenzell Olesen har det også betydning, at ejendomsselskaber og andre investorer under den nuværende højkonjunktur kun har brugt disse muligheder i begrænset omfang.

»Vi har ikke set så meget spekulativt byggeri, som man så i eksempelvis perioden 2006-2010. Byggeriet dengang var noget, der påvirkede markedet i mange år, hvor de pågældende kontorejendomme stod tomme. Men endnu har investorerne ikke haft særligt meget appetit på at bygge spekulativt igen, og det betyder, at der kommer lidt opadgående pres på lejeniveauerne,« siger Thomas Wenzell Olesen.

Det var naturligvis ikke kun ejendomsselskaberne, krisen for ti år siden gjorde et dybt indtryk på – det var også deres kunder, altså lejerne. Og de har også lært af situationen dengang.

»Frem til 2015 eller 2016 kunne man mærke, at krisen sad i kroppen på virksomhederne. De var meget forsigtige med at påtage sig nye forpligtelser. Det er de ude over nu. Men vi oplever ikke, at pengene sidder løst på nogen måde. De fleste er dygtige og forsigtige og har inddiskonteret de risici, der er. De er ikke jubeloptimistiske og rutter med pengene, men omvendt sidder de heller ikke tilbage uden at turde noget,« siger Thomas Wenzell Olesen.

Nedjusterede BNP-skøn

Virksomhedernes parathed til at modstå dårlige konjunkturer kan hurtigt blive relevant, for de seneste måneder har pilen peget nedad, og prognoser for den økonomiske vækst i Danmark er blevet nedjusteret.

JLL har indlagt en forudsætning om en BNP-vækst på 1,6 pct. i år og 1,5 pct. næste år. Det er i den høje ende af de bud, der for tiden kommer fra prognosemagerne.

Og udsigterne er blevet endnu dårligere siden den sidste runde af prognoser. Mandag kom der tal for erhvervslivets stemning i Tyskland, og ifølge chefstrateg Frederik Engholm fra Nykredit lå de for fremstillingsvirksomhedernes vedkommende på det laveste niveau i årevis. Mange danske virksomheder lider, når kunderne i Tyskland gør det.

»Tysk økonomi står som en af de hårdest ramte af den usikkerhed, der omslutter den globale handel med uafklaret handelskrig og brexit. Og med en voldsom eksportorientering i økonomien, der tilmed er særlig dygtig til at producere de kapitalgoder, som få – på grund af investeringstilbageholdenhed – efterspørger lige nu, ja det gør kun slaget til Tyskland større,« skriver Frederik Engholm i en kommentar til tallene fra vores sydlige nabo.

Lokalemangel i Storbritannien

En hård brexit vil også ramme mange danske virksomheder direkte, men der en vis mystik på den front, for trods megen snak om usikkerhed og nervøsitet, kører den britiske økonomi indtil videre uforfærdet derudaf.

Det ser man også på ejendomsmarkedet, hvor JLL forventer årlige stigninger i kontorhuslejen i britiske byer på mellem 2,1 og 2,6 pct. Alt imens der tilsyneladende er krisestemning i et bælte af vesteuropæiske byer, hvor den årlige vækst i huslejen forventes at være under 1 pct. – så lavt, at det dårligt nok dækker stigningen i udlejernes løbende omkostninger.

I Paris forventes en årlig huslejestigning på blot 0,2 pct., og tallet er kun lidt højere i byer som Bruxelles, Frankfurt, Düsseldorf og Antwerpen.

Cecilia Gunnarsson, analysechef for JLL i Sverige, forklarer om den forventede huslejevækst i Storbritannien, at udsigterne til brexit kun har lagt en overraskende lille dæmper på efterspørgslen efter kontorlokaler i London. I de andre britiske byer har man set, at der har været meget lidt nybyggeri de seneste tre-fire år, og det betyder, at det kan være ekstremt svært for virksomhederne at finde passende kontorer