Tilbudspligt: Andelsboligforening frikendt for million-krav til sælgers rådgiver

Ifølge lejeloven skal ejendomme, der helt eller delvist anvendes til beboelse, tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til anden side. Reglerne begrænser således ejernes muligheder for frit at sælge til anden side.

Tilbudspligten udløses, hvis ejeren indgår en købsaftale med tredjemand. I sådanne tilfælde skal ejeren over for samtlige lejere i beboelseslejligheder fremsætte tilbud om, at en af beboerne dannet andelsboligforening kan erhverve ejendommen til samme købesum, kontante udbetaling og øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til anden side.

Tidligere sager om vilkår ved salg af beboelsesejendomme til andelsboligforeninger som følge af tilbudspligt har blandt andet vedrørt salær til tredjemands køberrådgiver.

I en dom fra Østre Landsret fra 2007 var det i betinget købsaftale mellem sælger og tredjemand aftalt, at købe-ren af ejendommen skulle betale et salær på 1 pct. af kø-besummen til tredjemands køberrådgiver for bl.a. teknisk gennemgang af ejendommen.

Lejerne af ejendommen blev tilbudt at købe ejendommen på tilsvarende vilkår og accepterede, men afviste efterfølgende at betale salæret. Landsretten fandt, at vilkåret om betaling af salæret ikke var i strid med lejelovens regler om tilbudspligt. Lejerne skulle således betale sa-læret til tredjemands køberrådgiver.

Skal acceptere vilkårene

Det samme var tilfældet i to sager fra 2016, hvor der fo-relå betingede købsaftaler med tilsvarende bestemmelser om salær til tredjemændenes køberrådgiver. Her fandt boligretten, at vilkåret ikke var i strid med lejelovens regler om tilbudspligt, hvorfor andelsboligforeningerne var forpligtet til at betale salær.

Af dommene fremgår også, at lejeren skal acceptere de samme vilkår, som ejeren af ejendommen kan opnå hos tredjemand. Andelsboligforeningen har ikke mulighed for at acceptere tilbuddet delvist ved at tage forbehold for at betale de aftalte rådgiveromkostninger. I så fald vil der være uoverensstemmende accept, og ejeren vil i så fald være frit stillet til at sælge til anden side.

Østre Landsret tog i en nylig afsagt dom stilling til spørgsmålet om honorar til sælgers rådgiver. I sagen blev en udlejningsejendom købt af en af lejerne dannet andelsboligforening i overensstemmelse med reglerne om tilbudspligt. Af købsaftalen fremgik et vilkår om, at køber af ejendommen skulle betale 1,25 mio. kr. til sælgers rådgiver for forhandling og formidling af ejendom-mens overdragelse.

Byretten lagde til grund, at lejerne havde været opmærksomme på vilkåret i købsaftalen. Da der i øvrigt ikke var grundlag for at fastslå, at et vilkår som det aftalte strider imod indholdet eller formålet med reglerne om tilbudspligt, fandt byretten, at lejerne var bundet af vilkåret.

Frygt for uoverensstemmende accept

Landsretten anførte som byretten, at lejerne havde været opmærksomme på vilkåret i købsaftalen, men anførte anderledes, at lejerne havde foretaget et bevidst valg om ikke at tage forbehold for det pågældende vilkår i købsaftalen af hensyn til frygten for, at der derved forelå uoverensstemmende accept.

Under henvisning hertil lagde landsretten til grund, at andelsboligforeningen alene havde accepteret at overtage ejendommen på de vilkår, der kunne udledes af lejelovens bestemmelse om tilbudspligt.

Landsretten lagde herefter til grund, at en af sælgers rådgiver udarbejdet rapport vedrørende ejendommens forhold ikke var stillet til rådighed for andelsboligforenin-gen, som i øvrigt havde antaget egen rådgiver.

I hvert fald under disse omstændigheder fandt landsretten det ikke godtgjort, at der var tale om et vilkår, som ejerne kunne opnå ved salg til anden side. Om en an-delsboligforening er bundet af et aftalevilkår i forbindelse med salg efter reglerne om tilbudspligt beror således i høj grad på, om vilkåret ville have været en del af aftalegrundlaget ved salg til anden side.

Sagen vil blive prøvet for Højesteret, idet Procesbevil-lingsnævnet har givet tilladelse til anke.