»Speedy« er tilbage på toppen af ejendomsmarkedet – og han har milliarder i ryggen

For ti år siden blev Nils Jansson udpeget som medlem af en gruppe investorer, der blev kendt for hurtige handler, høj risiko og overbelånte ejendomme, og som efterlod en milliardregning til skatteyderne. Nu er Nils Jansson tilbage på det københavnske boligmarked, og denne gang har han verdens største kapitalfond bag sig. Har han lært af fortidens synder?

Nils Jansson stormede som 25-årig ind på det glohede ejendomsmarked, fik strandvejsvilla med egen bådebro, speedbåd og en Ferrari i garagen. Så gik han rabundus. 13 år efter sin debut er han i fuldt firspring tilbage: »Det har lært mig at have orden i pennalhuset,« siger han. Fold sammen
Læs mere
Foto: Søren Bidstrup

Nils Jansson er beskidt.

I en halv time er han styrtet op og ned af trapper, ind og ud af ejendomme, alle fyldt med håndværkere i fuldt sving med at renovere. De brune lædersko er i raskt tempo trampet igennem byggestøv, henover gipsplader, ledninger og beskidte måtter.

Undervejs har han ivrigt gestikuleret, peget, givet high five og håndtryk til håndværkere.

Allermest har han fortalt og snakket. Da Nils Jansson for ti år siden for første gang gjorde væsen af sig på ejendomsmarkedet, blev han kendt som »Speedy«.

Man forstår hvorfor. Nils Jansson taler ustandseligt, fortæller og forklarer, veksler mellem business-engelsk og bandeord, afbryder sig selv, fortsætter igen ud af en ny tangent og synes i det hele taget konstant at være i bevægelse.

I Boltens Gård, i hjertet af København mellem Gothersgade og Store Kongensgade, guider han stolt rundt. Indtil for nylig husede stedet natklubber og diskoteker, og Boltens Gård var mest kendt for pissetrængende gæster, vilde branderter, musik, skrål og støj.

Nu har Nils Jansson overtaget ejendommene, diskotekerne er opsagt: Nu skal der være fødevaremarked.

»Vi har revet alt fra hinanden,« råber han, inden han forsvinder ind i en af bygningerne.

Han nærmest løber rundt på etagerne – for pludselig at gøre holdt, pege og fortælle:

»Så skal der være en stadeholder her og der og BOM, BOM« råber han og overdøver de brummende cementblandere og hvinende boremaskiner.

»Det er et kæmpeprojekt, 5.000 mennesker skal igennem hver dag. Vi har været i New York for at se foodcourts, vi har været i London. I USA tænker man ikke på ventilation, så der stinker du af pomfritter, når du kommer ud. Vi har investeret i et ti millioner dyrt state of the art-ventilationssystem.«

Nede i gården peger Nils Jansson på et ensomt og menneskehøjt træ. Han siger, at han har en grøn vision, og han vil plante 2.000 træer i hele byen.Og når han taler om træer, er det af en størrelse, så de skal løftes ind med kraner, siger han.

Og nu er Nils Jansson altså blevet beskidt.

Undervejs på rundturen er der kommet puds på ærmet af det marineblå jakkesæt. Der er kommet støv på de brune lædersko.

»Speedy« rykker frem

For snart ti år siden blev Nils Jansson også beskidt.

Da boet efter finanskrisen skulle gøres op, blev han kendt som en af de mindre fisk, der sammen med større spekulanter som Kenneth Schwartz Thomsen, Martin Klüts og René Müller var med til at hive tæppet væk under bankerne med en række overbelånte ejendomme, som ejendomsmatadorerne havde handlet med hinanden til oppustede priser.

Nils Jansson havde bl.a. et stort engagement i den færøske Eik Bank, der endte med at krakke.

I branchen var han kendt som en hurtigsnakkende fyr – deraf kælenavnet »Speedy« – som var særlig god til at få sat nedslidte ejendomme i stand i en fart og sælge dem videre med fortjeneste. I bogen »Andre folks penge«, hvor to journalister kulegravede og kortlagde nogle af finanskrisens største spekulanter, er der dedikeret et helt kapitel til Nils Jansson.

Han kom væltende ind på ejendomsmarkedet som 25-årig med to et halvt års erfaring som byggeleder bag sig, og da han var på toppen, havde hans ejendomsportefølje en værdi på næsten 400 mio. kr. I garagen holdt en Ferrari Modena, på armen hang et diamantbesat Shamballa-armbånd, og han fik villa på Strandvejen med egen bådebro og privat speedbåd, fremgår det af bogen.

Da Nils Jansson nåede bunden, var han personligt konkurs. På konkurstidspunktet skyldte han Eik Bank 143 mio. kr., har flere medier tidligere beskrevet.

År senere, da kuratorerne skulle rydde op i de mange selskaber, tegnede de et dystert billede af en kaotisk forretning, hvor bogføringen var blevet væk, hvor samtlige ejendomme var »væsentlig overbehæftede«, og hvor Nils Jansson »i vidt omfang ikke har været i stand til at bidrage med meningsfyldt og konkret information om selskabets aktiver, passiver og aktiviteter,« fremgår det af konkursdokumenter, Berlingske har læst.

Nils Jansson siger, at han har et godt forhold til kuratorerne, hvor Boris Frederiksen, partner hos Kammeradvokaten, gik igen i mange af konkurssagerne.

»Jeg tror ikke, Boris Frederiksen synes, der var noget odiøst i mine konkurser,« siger Nils Jansson.

Boris Frederiksen vil helst ikke udtale sig specifikt om oprydningsforløbene i de forskellige virksomheder og henviser til de forskellige redegørelser, der blev udarbejdet.

»Det er dog min erindring, at bølgerne fra tid til anden gik højt, og at der var en vis gensidig frustration,« som Boris Frederiksen udtrykker det.

Blackstones København

På et glohedt københavnsk ejendomsmarked har særligt én aktør haft travlt de senere år.

Den amerikanske kapitalfond Blackstone har meldt sin ankomst. Blackstone er en af verdens største ejendomsforvaltere og har en global portefølje af ejendomme med en anslået værdi på over 100 mia. dollar – over 650 mia. kr.

I København har kapitalfonden foreløbigt erhvervet sig i omegnen af 140 ejendomme, viser en kortlægning, som Berlingske har foretaget. Ejendomsportefølje i København menes at være tæt på ti mia. kr. værd.

Det er ikke bare mængden af opkøb, der har vakt overraskelse i branchen. Det er tillige de eksklusive adresser, porteføljen tæller.

Ældre og arkitektoniske perler på Esplanaden, Strandgade, Stormgade og H.C. Andersens Boulevard er blevet overtaget, mens Blackstone alene på Indre Nørrebro har købt et tocifret antal ejendomme.

Og så er det hele blevet erhvervet på få år.

Blackstones opkøb følger en generel tendens: De negative renter har sendt internationale kapitalfonde på jagt efter afkast, og stigende boligpriser og stor efterspørgsel har gjort Københavns boligmasse til et oplagt sted at placere de midler, som ellers koster penge at have i banken.

Som de fleste andre internationale kapitalfonde har en Blackstone lokal mand, der står for opkøbene.

Blackstones mand i Danmark hedder Nils Jansson.

Gennem sin familievirksomhed 360 North har han stået for arbejdet med at udvælge, opkøbe og istandsætte de mange ejendomme.

»Vi er one happy family,« siger Nils Jansson om samarbejdet.

Han har svært ved at huske, hvordan samarbejdet kom i stand, men siger, at det skete »over tid«.

Blackstone har ikke svaret på Berlingskes spørgsmål.

En opsigtsvækkende alliance

Alliancen har vakt opsigt i ejendomsbranchen. Dels fordi Nils Jansson tidligere har forsvoret at ville vende tilbage til ejendomshandel.

»Jeg skal aldrig handle ejendomme igen,« sagde han til Berlingske i 2013.

Dels fordi Nils Janssons bramfrie facon stemmer dårligt overens med billedet af en klassisk kapitalfond, der opererer lydløst, under radaren og helst går i ét med væggene.

»På den ene side har du en person med Nils Janssons profil og facon, og på den anden side har du verdens største kapitalfond. Det er meget eksotisk og meget overraskende,« som en stor aktør på ejendomsmarkedet udtrykker det.

»Men Nils Jansson leverer altså varen. Hans stil deler vandene, men mit indtryk er, at ham og hans folk er knivskarpe og dygtige til det, de gør. Det er jo »The American Dream« i København,« siger vedkommende.

En anden aktør på ejendomsmarkedet kalder ligefrem comebacket for »fascinerende«.

»Det er svært ikke at blive lidt fascineret af. Det er jo en stor fuckfinger til janteloven, at Nils Jansson er tilbage igen – og denne gang med uendelige midler i ryggen,« lyder det.

Træet og bygningen rystes

I ejendomsbranchen taler man om et begreb, der hedder shake the building. Begrebet forstås bedst ved at forestille sig et æbletræ, som man ryster ved stammen for at få æblerne løs fra grenene. I ejendomsverdenen er beboerne æblerne, lejlighederne er grenene, og når en udlejer »ryster bygningen«, er det for at få beboerne løs fra lejemålene.

Når 360 North køber en ejendom, følger beboerne nemlig med. Mange af dem vil typisk have gamle lejekontrakter med en lav husleje, der ikke har fulgt markedsprisen, og hvor mulighederne for at hæve lejen er begrænsede.

Investeringschef i ejendomsselskabet 360 North Nils Jansson Fold sammen
Læs mere
Foto: Søren Bidstrup.

En af mulighederne er istandsættelse. Udskiftning af vinduer, dørtelefoner, istandsættelse af opgang og udvendige facader er nogle af de klassiske greb, en udlejer kan ty til for at retfærdiggøre en højere leje.

Hvis lejen for alvor skal hæves, er der dog brug for »gennemgribende forbedringer« eller det, der er kendt som en »5.2«-istandsættelse med henvisning til en paragraf i boligreguleringsloven af samme navn.

Nils Jansson har 120 byggeopgaver i København, siger han. Når 360 North og Blackstone køber en ejendom, påbegynder de ofte omfattende renoveringer.

Faktisk foretrækker 360 North ejendomme, der trænger til en kærlig hånd. Af samme grund holder de sig helt ude af projekt- og nybyggeriet.

Nils Jansson kalder det »add value«. I stedet for at købe en ejendom til ti millioner, lade den stå uberørt og sælge den dyrere, fordi markedet er gunstigt, tilføjer 360 North ejendommene værdi ved at lade dem sætte i stand. Add value.

»Det er fede ejendomme, og det kan faktisk være svært ikke at blive følelsesmæssigt involveret. Vi elsker ejendomme.«

»Der begynder de at hade os«

Berlingske har set eksempler på breve, som 360 North sender til beboere i en ejendom, man har overtaget. I en ejendom på Nørrebro varslede man kort efter at have overtaget bygningen »forskellige vedligeholdelsesarbejder« som eksempelvis renovering af tag, facaderenovering, vinduesudskiftning og udskiftning af porttelefonen.

»Nogle af disse projekter vil være at betragte som forbedringsarbejder, som efterfølgende vil medføre en huslejestigning,« står der i brevet.

Nils Jansson siger, han er glad for beboerne i de mange ejendomme. Han siger, at nok er det 360 North, der ejer ejendommene, men det er beboerne, der lever der. Han mener, udlejere skal opfatte sig som en service provider, der står til rådighed for beboerne.

Selvfølgelig vil der være konflikter, konstaterer Nils Jansson. Men han opererer med faser: Når han og 360 North overtager en ejendom og varsler renoveringer, bliver det typisk mødt med en vis bekymring og forundring af beboerne.

Så går arbejdet i gang.

»Og der begynder de at hade os. Og når vi så fortsætter, så begynder de virkelig at hade os. Men når det er overstået, kommer the honeymoon. Så er vi alle glade.«

På spørgsmålet om, hvordan lejere mon oplever at blive overtaget af 360 North, siger han:

»Jeg tror, lejerne mærker forandringerne ved, at vi er meget hurtigere.«

Klager på stribe over 360 North

Måske lidt for hurtige.

Berlingske har været i kontakt med en lang række beboere fra nogle af de berørte ejendomme. Enkelte er positive. En større udlejningsejendom på Østerbro erklærer sig eksempelvis positiv over samarbejdet med 360 North.

Men størstedelen af dem, Berlingske har været i kontakt med, har dog en negativ oplevelse: Samlet tegner de et billede af 360 North som en udlejer, der trumfer sin vilje igennem på bekostning af lejere.

Lejernes interesseorganisation, LLO, har de år behandlet en lang række sager fra beboere, som har klaget over 360 Norths fremgang, ligesom en række sager er blevet bragt for huslejenævnet.

»Generelt har vi fra starten af oplevet en udlejer, der bevidst omgår de lejeretslige regler uden nogen respekt for, det er almindelige menneskers hjem, de spekulerer i,« siger Ida Olympia Klarskov, formand for beboerrepræsentationen i Herluf Trolles Gade 3 i Indre By, som 360 North overtog i efteråret 2017.

360 North afviser at have overtrådt lovgivningen og henviser til, at man har istandsat ejendommen, så den er »fremtidssikret«, og at man i øvrigt ønsker en konstruktiv dialog med beboerne.

I en anden ejendom, Nørrebrogade 52, er en erhvervsdrivende blevet opsagt og bedt om at finde et nyt sted.

Billedhuggeren Veo Friis Jespersen, der har haft atelier i gården i 22 år, står lige nu til at skulle forlade stedet til maj uden at have fået en egentlig begrundelse.

»De har presset på for, at jeg skulle forlade stedet og tilbudt mig penge for at flytte. Jeg har følt det som intimiderende. De er benhårde forretningsmænd, og i takt med at jeg har stået fast på at blive, er tonen blevet mere barsk. Det er ubehageligt,« siger Veo Friis Jespersen.

360 North påpeger, at man altid forsøger at indgå en »konstruktiv« dialog med lejerne, og at man overholder lovgivningen »120 pct«.

I samme bygning finder man foreningen »El Duende«, der i 26 år har undervist i flamenco i lokalerne i Nørrebrogade 52. Fra 1. februar 2019 skal foreningen dog finde et nyt sted at danse, efter at 360 North har opsagt dem.

I en henvendelse til København Kommunes miljøforvaltning efterlyser foreningen flere svar, eftersom man »ikke har modtaget nogen information«, som det hedder i skrivelsen til kommunen, som Berlingske har læst. Foreningen skriver, at 360 North har angivet ombygninger som årsag til opsigelsen.

Andre naboer fra samme ejendom har også taget kontakt til kommunen, viser en aktindsigt. De undrer sig over, at 360 North har sat gang i et større byggeprojekt i ejendommen, som involverer »20-40 håndværkere«, uden at naboerne er blevet orienteret om det.

Atelierer bliver luksuslejligheder

Og så er der kunstnerne i Holckenhus, en ejendom ved Stormgade og H.C. Andersens Boulevard, hvor en række kunstatelierer står til at blive omdannet til luksuslejligheder. Igen med 360 North som bygherre.

Ifølge Nils Jansson er den store vision at gøre København en bedre by at bo i. Han taler om urban spaces for unge mennesker, om klassiske lejligheder til de mere velhavende mennesker og billigere boliger til folk med mindre indkomster.

Hos Lejernes Landsorganisation Hovedstaden, har direktør Claus Højte en anden udlægning. Han vurderer grundlæggende, at virksomheder som 360 North og Blackstone er med til at skubbe lejen i vejret i hovedstaden og dermed gør det sværere for folk med lavere indkomster at bosætte sig.

»I dag er der en del private udlejere i København, der ikke har likviditet til de renoveringer, som kan give de meget store lejestigninger, men som alligevel har ganske fine afkast. Derfor er der på det københavnske boligmarked i dag stadig nogle betalelige, private udlejningsboliger. Men når Blackstone så rykker ind og støvsuger hele markedet og renoverer alle boliger, rykker huslejerne op i en helt anden liga. På ganske kort sigt forvinder de muligheder, den københavnske middelklasse har, for at finde sig en bolig,« siger han.

»Det er simpelthen et spørgsmål om, hvilken by, man vil have.«

Nils Jansson version 2.0

Tidligere på efteråret kunne Dagbladet Børsen fortælle, at en gruppe investorer havde politianmeldt Nils Jansson. Gruppen havde brugt Nils Jansson som konsulent i forbindelse med nogle ejendomshandler og efterfølgende administration. Men samarbejdet gik skævt, og i efteråret 2017 droppede Nils Jansson samarbejdet med investorerne for i stedet at dedikere sig til 360 North.

I Børsen beskyldte investorerne Nils Jansson for millionsvindel og urent trav, ligesom de var af  den mening, at det var dem, der havde sat aftalen op med Blackstone. Den udlægning afviser både Blackstone og Nils Jansson. Sidstnævnte kalder i det hele taget anklagerne for »grundløse«.

360 North er for nylig flyttet og holder nu til på en etage for sig selv i Portland Towers, en kontorbebyggelse beliggende ved Göteborg Plads t i Nordhavnen i København Fold sammen
Læs mere
Foto: Liselotte Sabroe.

Nils Jansson insisterer på, at han har »orden i penalhuset«.

Da krisen kom for ti år siden, og det hele ramlede for Nils Jansson, ramte han bunden.

»Man bliver et andet menneske, når man skal fortælle sin kone, at hun ikke behøver at ulejlige sig til at prøve at betale med et kort. Fordi det er lukket,« fortæller han.

Den nu 38-årige Nils Jansson siger, at han »var ung dengang«, og at han har lært af sine fejl.

»Hvad var jeg drevet af dengang? Var jeg drevet af at skabe noget, der var unikt? Eller af at skabe penge?« spørger han og slår fast, at det var det sidste.

Nils Jansson ville ikke ønske det for sin værste fjende: At blive erklæret konklurs, at blive drevet fra sit hjem, at blive betragtet som kriminel og at skulle starte fra bunden igen. Han ville dog heller ikke have været det foruden.

»Det har lært mig at have orden i penalhuset. Jeg aflægger regnskaber før alle andre. Vi har styr på vores forretning.«

På håndleddet hænger der stadig et armbånd. Denne gang er det ikke diamantbesat. Det er et armbånd, hans døtre har købt til ham i Thailand. Det kostede, hvis Nils Jansson husker rigtigt, fem kroner.