Spænding om nybyggeriers betydning for kontormarkedet

Cirka 120.000 kvm. nybyggede kontorer i København kommer på markedet i år og næste år. I de følgende år tager nybyggeriet for alvor fart. Det kan give tomgang, som forringer afkastet. I den modsatte retning trækker, at nogle lejere gerne vil forkæle deres personale med mere plads.

Når byggeriet på Postgrunden står færdigt, skal det blandt andet tjene som domicil for Danske Bank. Bankens nuværende lokaler i Holmens Kanal skal nok finde nye lejere. Men med mindre væksten i efterspørgslen efter kontorlokaler fortsætter på et højt niveau, må sorteper havne et eller andet sted, så nogle udlejere står tilbage med tomme lokaler. Foto: Thomas Lekfeldt, Scanpix Fold sammen
Læs mere

Ifølge tallene fra EjendomDanmark er tomgangen i københavnske kontorejendomme steget en spids i seneste kvartal, og data, som portalen Ejendomstorvet.dk offentliggjorde før påske, peger i samme retning.

Ingen af delene er alarmerende, for tomgangen er med godt 5 pct. stort set så lav, som den kan blive, og de små udsving kan skyldes tilfældigheder.

Men den svagt stigende tomgang kan immervæk tjene som en påmindelse til de mange danske og udenlandske investorer, der lige nu overvejer at købe kontorejendomme i København. Som omtalt i sidste uge er sådanne investeringer noget, som f.eks. Cushman & Wakefield anbefaler, hvor det ellers har været boligejendomme, der har været i vælten de seneste ti år tid.

Investorerne kigger mod København, fordi de er trygge ved den stabile økonomi og det stabile marked herhjemme. Men det vil ikke nødvendigvis vare ved, og der er en reel risiko for, at tomgangen vil stige betydeligt i de kommende år.

Stabilt marked

Tomgangen i kontorejendomme er især følsom over for konjunkturerne. Hvis der kommer en krise, hvor virksomhederne fyrer folk i bundter, vil de også være hurtige til at opsige de lokaler, de ikke længere har brug for.

Men selv med uændrede konjunkturer kommer der en risiko fra, at markedet bliver oversvømmet af nybyggede kontorlokaler. Dén risiko var Peter Winther, adm. direktør i Colliers, inde på i Ejendomstorvet.dk’s pressemeddelelse om tomgangstallene.

Dragana Marina, analysechef i CBRE

»Virksomhederne kigger ikke kun på huslejen, så det er ikke sikkert, at de kommer til at skære ned på pladsen. Tværtimod kan de få brug for mere plads. Alle kæmper om mennesker, og det bliver sværere og sværere at tiltrække dygtige medarbejdere. «


»Markedet er stabilt, og vi venter ikke større bevægelser i tomgangen på kort sigt, men fra 2021 og 2022 stiger udbuddet mærkbart med åbningen af blandt andet KLP’s nye kontorhus i Ørestad og Danske Bank-komplekset på Postgrunden,« udtalte han.

Ny bølge

Imidlertid er en bølge af nybyggede kontorer allerede begyndt at vise sig. Nordea har f.eks. bygget nyt hovedsæde i Ørestad, og Bygningsstyrelsen har fået opført det ca. 40.000 kvm. store kontorhus ved Fisketorvet til forskellige styrelser.

I 2019 og 2020 ventes yderligere henholdsvis 58.000 kvm. og 62.000 kvm. at stå færdigt. Det viser en opgørelse, Byggefakta har lavet for Berlingske Business Ejendomme.

Der er ikke tale om store, imposante byggerier som de ovenfor nævnte på Postgrunden eller i Ørestad. I stedet er der tale om mange mindre byggerier, tilbygninger og ombygninger, og det største af de kontorprojekter, der står til at blive færdiggjort i år eller næste år, er på 16.000 kvm.

Så længe, det går i det tempo, er markedet dog i stand til at absorbere de nye kontorlokaler, vurderer Peter Winther.

»Men den demografiske udvikling, vækst i beskæftigelsen og nedslidning af eksisterende kontorer er det et fuldstændigt normalt niveau. I hovedstadsområdet har vi cirka 10-11 mio. kontorkvadratmeter, så hvis der bliver bygget 150.000 kvm. mere, svarer det kun til halvanden procent. Men niveauet ligger til at blive noget højere i 2021 og 2022,« siger han.

Mere plads pr. ansat

En nok så betydelig faktor for udviklingen i tomgang er, hvor meget plads hver enkelt medarbejder i kontorlokalerne får at boltre sig på.

I en efterhånden lang årrække har tendensen været, at man effektiviserede kontorerne. Ud røg det klassiske enkeltmandskontorer, og i stedet fik medarbejderne pladser i de langt mindre pladskrævende storrumskontorer.

Men den tendens kan være ved at vende, eller i hvert fald at blive mere tvetydig. Det seneste occupier survey – en undersøgelse af lejernes holdninger og præferencer – fra mæglervirksomheden CBRE viser således, at virksomhederne på det seneste har fået markant mere fokus på, hvad deres medarbejdere ønsker sig.

»Virksomhederne kigger ikke kun på huslejen, så det er ikke sikkert, at de kommer til at skære ned på pladsen. Tværtimod kan de få brug for mere plads. Alle kæmper om mennesker, og det bliver sværere og sværere at tiltrække dygtige medarbejdere. Som firma skal du kunne tilbyde noget, som relaterer til dem,« siger Dragana Marina, analysechef i CBRE.

Undersøgelsen indikerer også, at især techvirksomheder er på vej til at skrue op på efterspørgslen efter kontorlokaler. Sammenlagt vurderer Dragana Marina ikke, at et væsentligt hop i tomgangen ligger i kortene for de kommende år. Men hun understreger, at man heller ikke kan udelukke, at det kommer til at gå sådan.

Hånden på kogepladen

En af de store klumper af nye kontorer, der er på vej på markedet, er KLP Ejendommes eksperimenterende ejendom på Kay Fiskers Plads i Ørestad. De cirka 50.000 kvm. kontorer plus 10.000 kvm. til servicefaciliteter ventes at stå klart omkring årsskiftet til 2021.

Byggeriet gik i gang sidste sommer, så hvor nye investorer kan vælge at trække følehornene til sig, hvis de ser risiko for stor tomgang, har KLP Ejendomme allerede hånden på kogepladen.
Det er dog ikke noget, der giver søvnløse nætter hos adm. direktør Søren Risager.

»Det er rigtigt, at der nu er nogle meldinger om øget tomgang. Omvendt tror vi, at den danske økonomi, og særligt udviklingen i København, fortsat er positiv. Det vækstlag, som vi kigger ind i, og som er små og mellemstore virksomheder, er sundt og stærkt, og vores ejendom, som er indrettet til flere brugere i forskellige størrelse, er meget fleksibel,« siger Søren Risager.

Tabere og vindere

Han vurderer også, at placeringen i Ørestad forbliver en stærk konkurrenceparameter.

»Det er ligesom det, man ser med hoteller. Der bliver bygget fantastisk mange af dem, men det er de bedste hoteller med de bedste services og de bedste beliggenheder, der vil stå stærkt, mens nogle af de gamle hoteller vil have det sværere og måske ende med at blive konverteret til andre formål. På samme måde er det med kontorerhverv,« siger Søren Risager.

»Man kan aldrig fuldstændigt pejle sig ind på, hvordan situationen vil være, når det, man har, bliver ledigt igen, eller når det, man bygger, bliver færdigt. Der er altid ukontrollable faktorer. Men vores perspektiv er altid langsigtet. Så uanset at der er i en her og nu-situation kan være nogle bevægelser i markedet, som gør det gunstigt eller ugunstigt, vil ejendommen altid på langt sigt være et godt aktiv. Som så mange andre institutionelle investorer har vi erfaret, at ejendomme generelt outperformer andre investeringsmuligheder,« slutter Søren Risager.