Sanering af tinglysningsafgiftsloven

Den 1. juli 2019 trådte nye regler om tinglysningsafgifter i kraft. De nye regler indebærer blandt andet, at afgiften for at tinglyse pant i fast ejendom nedsættes, og at mulighederne for at genbruge allerede betalt tinglysningsafgift forenkles.

Med en ændring af tinglysningsloven skelner man ikke længere mellem forskellige typer af pant. Det betyder bl.a., at ejeren af en lejlighed nemt og billigt kan ”gen-bruge” tinglysningen af et pant til ejerforeningen i forbindelse med en lånesag. Foto: Anne Bæk, Scanpix Fold sammen
Læs mere

I Danmark har vi mange mærkværdige afgifter på eksempelvis kaffeerstatning, cigaretpapir, vafler og chokoladeovertræk.

Saneringspakken fra november 2017 (indgået mellem den daværende regering, DF og R), indeholder i alt 30 initiativer, der skal rydde op i de mange besynderlige afgifter som både er bøvlede og byrdefulde for erhvervslivet.

Nu er turen så kommet til hovedrengøring i tinglysningsafgiftssystemet. Faktisk omhandler fem af initiativerne i saneringspakken netop tinglysning af pant i fast ejendom, med det formål at forenkle og ensarte reglerne.
Initiativerne på tinglysningsområdet forventes at inde-bære byrdelettelser for erhvervslivet på samlet ca. 55 mio. kr. årligt.

Nye afgiftssatser

Afgiften for tinglysning af et pantebrev i fast ejendom og andelsboliger består som hidtil af i) et fast grundbe-løb og ii) et variabelt beløb beregnet som en procentdel af hovedstolen på lånet. Fra 1. juli 2019 er det faste grundbeløb nedsat fra 1660 kr. til 1640 kr., og den vari-able afgift er nedsat fra 1,50 pct. til 1,45 pct.

Omregnet til kroner og øre vil de nye satser medføre en besparelse på 520 kr. ved optagelse af et lån på 1 mio. kr. Som led i aftalen skal den variable afgift yderligere nedsættes til 1,25 pct. fra 1. januar 2026. Herefter vil besparelsen ved optagelse af et lån på 1 mio. kr. være yderligere 2000 kr.

Derudover indføres der en afgift på 1640 kr. for tinglysning af underpant i ejerpantebreve. Tidligere har tinglysning af underpant i ejerpantebreve været afgiftsfritaget, men denne ændring er iværksat for at ensarte afgiften på tværs af pantebrevstyperne.

Når man én gang har betalt afgift for at tinglyse pant i fast ejendom, er det efterfølgende muligt at overføre denne afgift til nye pantebreve, eksempelvis hvis man ønsker at omlægge sine lån i sit hus.

»De nye regler betyder rent praktisk, at man ikke længere skal skelne mellem de enkelte pantebrevstyper, når man vil genbruge den allerede betalt tinglysningsafgift. Der opnås derfor i første række en billigere og nemmere måde for boligejere til at omlægge lån.«


En overførelse indebærer, at hovedstolen på det nye pantebrev reduceres som følge af modregning af hovedstolen fra det tidligere tinglyste pantebrev i ejendommen. Strengt taget er det derfor ikke selve afgiften, som overføres, men den nye hovedstol som modregnes i hovedstolen fra det tidligere pantebrev. Dette betegnes også hovedstolsprincippet.

Det nyskabende fra 1. juli 2019 er, at hovedstolsprincippet udvides til at gælde for alle pantebrevstyper (med undtagelse af skadesløsbreve). Førhen var det i en række situationer ikke muligt at genbruge afgiften. Eksempelvis skulle der betales fuld variabel afgift ved ændring af et realkreditlån til et banklån, hvis banklånet ikke var på realkreditlignende vilkår.

Omvejen for ejerpantebreve er sløjfet

Før 1. juli 2019 kunne man ikke direkte overføre tinglysningsafgift fra et ejerpantebrev til et realkredit- eller pengeinstitutpantebrev. Såfremt afgiften fra et ejerpantebrev skulle genbruges, skulle man ad en snørklet omvej, der indebar en omdannelse af ejerpantebrevet til eksempelvis et pengeinstitutpantebrev.

Dette kunne gøres ved i) at tinglyse et kreditorskifte på ejerpantebrevet og ii) efterfølgende lave en vilkårsændring, som omdannede ejerpantebrevet til pengeinstitut-pantebrev. Herefter kunne det »nye« pengeinstitutpantebrev bruges som ramme til at overføre afgift til et nyt realkredit- eller pengeinstitutpantebrev. Selvom omdannelsen af pantebrevet – ved brug af denne omvej – alene havde det formål at spare afgift, godkendte Skatterådet denne praksis i starten af 2018.

De nye regler betyder rent praktisk, at man ikke længere skal skelne mellem de enkelte pantebrevstyper, når man vil genbruge den allerede betalte tinglysningsafgift. Der opnås derfor i første række en billigere og nemmere måde for boligejere til at omlægge lån.

Ændringerne lemper i første række byrderne for særligt realkreditinstitutter og deres kunder samt reducerer transaktionsomkostningerne ved ejendomshandler generelt.