Nye regler for korttidsudlejning via Airbnb og lignende formidlingstjenester

Folketinget har vedtaget en ny ændringslov, der sætter grænser for privates ret til korttidsudlejning af egen helårsbolig via Airbnb og lignende formidlingstjenester.

Med Airbnb bliver turisterne inviteret ind i almindelige, danske boligkvarterer. En ny lov sætter rammerne for, hvordan udlejerne skal beskattes af deres indtægt på det. Foto: Linda Kastrup, Scanpix Fold sammen
Læs mere

Airbnb har siden 2008 gjort det muligt for private at udleje deres bolig eller en del af deres bolig på dag til dag-basis. Selskabet har siden oplevet en stor fremgang på det danske marked.

Formidlingstjenesten har i 2018 indgået en historisk aftale med de danske skattemyndigheder. Aftalen indebærer, at Airbnb skal indberette lejeindtægter ved udlejning via Airbnb direkte til de danske skattemyndigheder. Folketinget har i samme ombæring indgået en politisk aftale om bedre vilkår for vækst og korrekt skattebetaling i dele- og platformsøkonomien.

Den politiske aftale indebærer blandt andet, at der skal indføres nye bundfradrag ved korttidsudlejning og klare rammer for omfanget af korttidsudlejning.

Folketinget har på den baggrund vedtaget en ny ændringslov. Loven udmønter den del af den politiske aftale, der vedrører klare rammer for omfanget af korttidsudlejning.

Private kan herefter udleje hele deres bolig i op til 70 dage om året, hvor der sker indberetning af lejeindtægter fra tredjepart. Kommunalbestyrelsen kan endvidere beslutte, at private kan udleje hele deres bolig i op til 100 dage om året, hvor der sker indberetning af lejeindtægter fra tredjepart.

»Loven skaber således et incitament for private til at vælge en løsning, hvor der sker indberetning af lejeindtægter fra tredjepart.«


Private kan imidlertid kun udleje hele deres bolig i op til 30 dage om året, hvor der ikke sker indberetning af lejeindtægter fra tredjepart. Loven skaber således et incitament for private til at vælge en løsning, hvor der sker indberetning af lejeindtægter fra tredjepart.

Private kan dog fortsat uhindret udleje en del af deres bolig, hvorfor der er en risiko for, at rammerne ikke får nogen reel betydning.

Udlejning i overgangsperioden

Ændringsloven trådte i kraft 1. maj 2019. Ændringslovens bestemmelser om klare rammer for omfanget af korttidsudlejning træder imidlertid først i kraft på et senere tidspunkt.

I overgangsperioden kan private udleje hele deres bolig i op til 70 dage om året, uanset om der sker indberetning af lejeindtægter fra tredjepart. Der tages med andre ord ikke hensyn til indberetningsformen ved indberetningen af lejeindtægterne.

Denne overgangsordning gælder, indtil erhvervsministeren sætter ændringslovens bestemmelser om klare rammer for omfanget af kortidsudlejning i kraft, hvilket forventes at ske 1. januar 2021.

Udlejning efter den nye lovgivning

Inden for rammerne af den nye lovgivning er der væsentlig forskel på henholdsvis lejers, andelshavers og ejerlejlighedsejers ret til korttidsudlejning via Airbnb og lignende formidlingstjenester.

Lejer har ikke uden udlejers samtykke ret til udlejning via Airbnb og lignende formidlingstjenester. Det følger af lejeloven, at lejer ikke uden udlejers samtykke må benytte det lejede til andet formål end aftalt. Det vil ofte fremgå af en bestemmelse i lejekontrakten, at lejer ikke må benytte det lejede til andet end beboelse.

Udlejning via Airbnb og lignende formidlingstjenester er udlejning til andet end beboelse. Det skyldes, at Airbnb-gæster typisk benytter det lejede i kortere perioder i forbindelse med ferier og lignende, hvorfor der ikke sker sædvanlig ind- og fraflytning, hvor de opgiver deres egen bopæl og medtager deres egen bohave.

Det følger endvidere af lejeloven, at lejer ikke uden udlejers samtykke må overlade brugen af det lejede til andre. Airbnb-gæster er hverken husstandsmedlemmer eller gæster i lejelovens forstand. Airbnb-gæster får heller ikke en varig tilknytning til det lejede. Lejer har derfor heller ikke ret til udlejning via Airbnb og lignende formidlingstjenester efter fremlejereglerne.

Andelshavers ret til udlejning via Airbnb og lignende formidlingstjenester afhænger af andelsboligforeningens vedtægter. Andelshaver har ikke ret til udlejning via Airbnb og lignende formidlingstjenester, hvor andelsboligforeningen har vedtaget normalvedtægten, ABF’s standardvedtægter eller individuelle vedtægter med henvisning til lejelovens regler.

Andelshaver har imidlertid ret til udlejning via Airbnb og lignende formidlingstjenester, hvor andelsboligforeningen har vedtaget ABF’s alternative bestemmelser om korttidsudlejning eller individuelle bestemmelser om korttidsudlejning.

Ejerlejlighedsejers ret til udlejning via Airbnb og lignende formidlingstjenester afhænger også af ejerforeningens vedtægter.

Ejerlejlighedsejer har ret til udlejning via Airbnb og lignende formidlingstjenester, hvor ejerforeningen har vedtaget normalvedtægten og individuelle vedtægter uden forbud mod erhverv eller udlejning.