Nu sidder sorteper på Frederiksbergs Boligfonds hånd

Socialdemokratiet nedtoner det indgreb mod boligreguleringslovens paragraf 5, stk. 2, der har været frygtet blandt ejendomsselskaber og andelsboligforeninger. Men der, hvor det hele startede – hos Frederiksberg Boligfond, der ville sælge en stribe ejendomme til Blackstone – er der ingen anledning til at ånde lettet op.

pic - sønd1
Det var især det planlagte salg af den maleriske Sønderjyske By på Frederiksberg til Blackstone, der udløste en politisk storm mod boligreguleringslovens paragraf 5, stk. 2. Nu har amerikanerne trukket sig fra handlen, og samtidig ser den politiske storm ud til at lette igen. Men der kan være meget tumult forude for såvel ejere som beboere i Den Sønderjyske By. Maria Albrechtsen Mortensen, Scanpix Fold sammen
Læs mere

Brancheforeningen EjendomDanmark afholder hvert år, på dagen for Folketingets åbningsdebat, en såkaldt boligpolitisk åbningsdebat. Arrangementet plejer da at vække pæn interesse, men forrige onsdag var der for alvor run på. Næsten alle 134 sæder i Kuppelsalen hos Realkredit Danmark i Laksegade var besat.

Den særligt store interesse i år skyldtes, at ejendomsbranchens spidser havde brug for at høre, hvad ordførerne sagde om den nu efterhånden berømte paragraf 5, stk. 2 i boligreguleringsloven.

Og der blev diskret udvekslet thumbs up og lettede blikke, da Socialdemokratiets boligordfører Henrik Møller sagde ordene:

»Udgangspunktet er ikke at afskaffe paragraf 5, stk. 2. Det er en garanti, jeg kan give her i dag. Det er ikke det, der er målet eller hensigten. Det er at få lavet nogle justeringer, så det, der stikker i øjnene, ikke bliver dominerende for i forhold til den måde, vores boligudvikling kommer til at ske på. Jeg anerkender 100 procent, at paragraf 5 stk. 2 rent faktisk har betydet, at vi har undgået en stor forslumning af vores boligmarked. Det skal vi selvfølgelig blive ved med, og det er ikke noget, vi i det offentlige skal gøre. Det er selvfølgelig markedet, der skal gøre det.«

Incitament til renovering

Stk. 2, der blev sat ind i boligreguleringslovens paragraf 5 i 1996, giver udlejere mulighed for at hæve huslejen efter gennemgribende renovering af et lejemål. Tilføjelsen blev lavet som et incitament til at få renoveret gamle boliger, og sådan har den også fungeret.

Den har også været en god forretning for mange ejendomsselskaber, og specielt i de seneste år, hvor obligationsrenten har været ultralav, har den trukket investorer til fra nær og fjern. De gamle ejendomme, hvor der er mulighed for at gennemføre renoveringer, og altså efterfølgende at hæve huslejen, er handlet op i værdi.

Derfor kom det som et chok for mange i ejendomsbranchen, da ordførere fra Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Enhedslisten for års tid siden her i Berlingske Business Ejendomme bekendtgjorde, at de vil gribe ind over for paragraf 5, stk. 2. Vurderingerne er, at det – alt efter et sådant indgrebs hårdhed – kan føre til, at de omhandlede ejendomme taber op mod halvdelen af deres værdi.

EjendomDanmark har vurderet, at et moderat indgreb vil tage 25 procent af ejendomsværdierne, med et samlet på omkring 50 mia. kroner til følge for ejerne – herunder andelsboligforeninger.

V og K er forhandlingsvillige

Mulighederne for et indgreb vil en ekspertgruppe skitsere i en rapport, der kommer her i efteråret. Den kan være lige på trapperne, men den var endnu ikke fremlagt ved Berlingske Business Ejendommes deadline mandag.

Henrik Møller, boligordfører for Socialdemokratiet

»Jeg anerkender 100 procent, at paragraf 5 stk. 2 rent faktisk har betydet, at vi har undgået en stor forslumning af vores boligmarked.«


Herefter kan der gå politiske forhandlinger i gang, og regeringen venter at fremlægge et konkret lovforslag i februar næste år.

Men med Henrik Møllers forsonlige ord faldt nervøsiteten i branchen mærkbart: Nok kommer der et indgreb, men det bliver med respekt for, at lejemål fortsat skal forbedres, og at det skal gøres af private ejendomsselskaber, der kan tjene penge på det.

Ordføreren understregede yderligere, at man vil søge forlig med borgerlige partier, så man undgår, at en fremtidig borgerlig regering blot vil rulle en lovændring tilbage. Og ordførerne for Venstre og de konservative – henholdsvis Heidi Bank og Mona Juul, der begge deltog i paneldebatten – tilkendegav begge forhandlingsvilje.

Værdipolitik

Således kunne hele ejendomsbranchen gå nogenlunde betrygget hjem fra åbningsdebatten. Eller det vil sige: Næsten hele ejendomsbranchen. For der lå et budskab i Henrik Møllers ord om det, »der stikker i øjnene.«

Det var en hentydning til Blackstone, eller mere præcist den amerikanske kapitalforvalters køb af en række ejendomme fra Frederiksberg Boligfond.

Lejere i ejendommene har – som bl.a. omtalt her i Berlingske – været vrede over Blackstone, som de mener har været alt for aggressive med at lokke og presse beboere til at fraflytte, så renoveringer efter paragraf 5, stk. 2 kunne komme i gang.

Det er især denne sag, der har skudt paragraffen højt op på den politiske dagsorden. Det handler, som boligminister Kaare Dybvad har sagt det, om værdipolitik.

Sagen på Frederiksberg bliver yderligere kompliceret af, at lejerne mener at have et godt kort på hånden, i form en tinglyst formulering om, at de selv har forkøbsret til ejendommene, og det til priser, der er særdeles favorable i forhold til nutidens prisniveau. Dette afviser Frederiksberg Boligfond, og spørgsmålet er nu bragt for domstolene.

Aflyst handel

Fredag i sidste uge kom så pludselig meddelelsen om, at handlen mellem Frederiksberg Boligfond og Blackstone var aflyst.

Aflysningen fik rosende ord med på vejen fra Kaare Dybvad, men også borgmester Simon Aggesen (Kons.) fra Frederiksberg Kommune – der ellers eksplicit har ønsket at handlen skulle gå igennem – var tilsyneladende godt tilfreds.

»Det er et stort tema, hvordan Frederiksberg er en by for alle. Det er også en af grundene til, at jeg har efterlyst, at de, som investerer i vores boliger, viser respekt for byen og dem, der bor her,« udtalte han til DR.

Usikkerhed om værdiansættelse

For politikerne, der skal i gang med at forhandle, er det givetvis bekvemt, at den sag, der har udløst hele balladen, stille og rolig går i sig selv igen.

For Blackstone er det naturligvis en bet, at den tid og energi, der er brugt på at købe ejendommene, er spildt. Men kapitalfonden kommer sig nok over det. Den kan bruge sin tid på de 3701 andre mia. kroner, den har under forvaltning rundt omkring i verden.

Det store problem ligger hos Frederiksberg Boligfond. Den har udsigt til en langvarig retssag som, hvis lejerne får medhold, vil efterlade den teknisk insolvent.

Og spørgsmålet er, om den allerede er det. For hvordan skal den værdiansætte sine ejendomme, mens retten arbejder? Skal det være til sædvanlige markedspriser? Eller til den pris, lejerne mener de har ret til at købe for? eller til noget ind imellem?

Interessant spørgsmål

Boligfonden var selv inde på spørgsmålet om ejendommens værdisætning i en pressemeddelelse, man udsendte fredag.

»Det er helt afgørende for fonden at få afklaret, hvorvidt Frederiksberg Boligfonds ejendomme er det værd, der står på skødet fra 1932, eller salgsprisen i dag. Det betyder også, at selvom den verserende retssag kun omhandler Den Sønderjyske By, vil rettens afgørelse have betydning for værdien af alle de ejendomme, det gamle skøde dækker,« udtalte formanden Flemming Brank.

Ifølge Lars Kronow, partner i revisionsselskabet Deloitte med speciale i ejendomsbranchen, er spørgsmålet om værdiansættelsen frem til en endelig dom meget interessant. Han er dog ikke i stand til at nå frem til en konklusion uden en dybere undersøgelse af en række konkrete omstændigheder i forbindelse med porteføljen.

Frederiksberg Boligfond vil næppe heller kunne finde køber, mens retssagen kører, vurderer Peter Winther, adm. direktør i mægler- og rådgivningsfirmaet Colliers.