Moms af nyopførte udlejningsejendomme

Salg af nyopførte udlejningsejendomme er som udgangspunkt momspligtig, men hvis overdragelsen sker som led i en virksomhedsoverdragelse, kan overdragelsen ske momsfrit. En ny afgørelse fra Skatterådet skærper praksis på området.

Udlejningsboliger kan sælges momsfrit, men kun hvis sælger reelt kan anses som udlejer, og ikke blot har vir-ket som developer. I praksis er nyopførte boliger moms-frie, men byggegrunde er det ikke, og der er nu tvivl om, hvordan boliger under opførelse skal betragtes. Billedet er fra havnefronten i Aalborg. Foto: Henning Bagger, Ritzau Scanpix Fold sammen
Læs mere

I momsloven er der en helt generel undtagelse fra den almindelige momspligt, når aktiver og passiver sælges samlet som led i virksomhedsoverdragelse, og køberen viderefører virksomheden i nogenlunde samme form.

En udlejningsejendom er efter fast praksis en virksomhed i momsmæssig henseende, og som udgangspunkt kan den derfor overdrages momsfrit. Det gælder i princippet også i den situation, hvor udlejningsejendommen er en såkaldt ny ejendom, det vil sige en ejendom som sælges erhvervsmæssigt første gang indenfor første år efter færdiggørelsen.

»Det ser nu ud til at være afgørende, at developeren ikke indgår aftale om salg af en ejendom, før der er indgået entrepriseaftaler mv.«


Salg af nye ejendomme er momspligtigt, men kan altså alligevel ske momsfrit, hvis udlejningsejendommene overdrages som led i en virksomhedsoverdragelse, og den nye ejer har til hensigt at videreføre udlejningsakti-viteten.

Skatterådsafgørelsen

Skatterådet har netop taget stilling til den nærmere afgræsning i en konkret sag, hvor en ejendomsdeveloper solgte en nyopført udlejet udlejningsejendom.

I sagen købte ejendomsdeveloperen en grund, hvorpå der blev opført udlejningsejendomme til brug for boligudlejning. Forinden opførelsen af udlejningsejendommen solgte developeren udlejningsejendommen ved en betin-get købsaftale. Betingelserne i købsaftalen blev opfyldt inden byggeriets start.

I den konkrete sag var udlejningsejendommen opført og udlejet inden overtagelsesdagen, og den nye ejer havde til hensigt at forsætte udlejningen efter overtagelsesdagen.

Skatterådet, som tiltrådte Skattestyrelsens indstilling, afviste, at ejendomsdeveloperens overdragelse af udlejningsejendommen skete som led i en virksomhedsoverdragelse, hvorfor salget af udlejningsejendommen var momspligtigt.

Efter Skattestyrelsens opfattelse drev ejendomsdeveloperen ikke virksomhed med udlejning af boliger, men der-imod virksomhed med opførelse og salg af bygningerne, som blev leveret til køber.

Skattestyrelsen fremhævede endvidere, at allerede fordi opførelse af udlejningsejendommen ikke var påbegyndt på tidspunktet for indgåelse af købsaftalen, kunne der ikke være tale om en overdragelse af en virksomhed. Der var således efter Skattestyrelsens opfattelse alene tale om en momspligtig overdragelse af byggegrund og byggeydelser.

Skærpet praksis

Afgørelsen synes at skærpe praksis for, hvornår nyopførte, udlejede udlejningsejendomme kan ske som led i en momsfri virksomhedsoverdragelse. Det ser nu ud til at være afgørende, at developeren ikke indgår aftale om salg af en ejendom, før der er indgået entrepriseaftaler mv.

Er opførelsen af ejendommen derimod gået i gang, ser det ud til, at Skattestyrelsen fortsat vil acceptere, at en køber kan overtage ejendommen under opførelse moms-frit som en virksomhedsoverdragelse, og der ligger også mindst to tidligere afgørelser herom.

Der er imidlertid skabt usikkerhed herom, fordi Skattestyrelsen i den nylige afgørelse også lægger vægt på, at ejendomsdeveloperen drev virksomhed med opførelse og salg af bygningerne, og ikke udlejning.

Afgørelsen kan således tyde på, at Skattestyrelsen er ved at bevæge sig i retning af, at en developer ikke ved overdragelse af udlejningsejendomme kan bruge reglerne om momsfri virksomhedsoverdragelse, medmindre developeren reelt selv driver udlejningsvirksomheden inden et eventuelt salg.

I en anden helt ny afgørelse, har Skattestyrelsen dog accepteret at der forelå en virksomhedsoverdragelse i en situation, hvor en nyopført ejendom blev solgt kort efter færdiggørelsen på et tidspunkt, hvor 16 ud af 24 lejligheder var udlejet.