Mæglerne har forberedt sig på kamp om markedsandele

Væksten hos de store erhvervsmæglere stoppede næsten op i 2018, og samtidig faldt indtjeningen på bundlinjen. Det sidste afspejler bl.a., at branchens selskaber har brugt penge på at positionere sig til et marked, der ikke er nær så sprudlende, som det var indtil for et par år siden.

pic - new
Flere mægler- og rådgivningsvirksomheder i ejendomsbranchen har gennem de seneste år købt små konkurrenter, og på den måde afbødet pres på omsætningen. Senest har Newsec Advisory pr. 1. juni overtaget CC Property, der kommer med ni medarbejdere. På billedet adm. direktør Morten Jensen fra Newsec Advisory og CC Propterys stifter og adm. direktør Peter Mahony. PR-foto: Newsec Advisory Fold sammen
Læs mere

I betragtning af, at omfanget af transaktioner på ejendomsmarkedet faldt med mere end 30 procent i 2018, kom de syv største erhvervsmæglere overraskende godt gennem året. Deres bruttoresultat – altså toplinjen – voksede med næsten 5 procent.

Det viser en gennemgang af regnskaberne, der nu alle er offentliggjort.

Men et enkelt spadestik dybere er det tydeligt, at markedet er blevet sværere. Kun tre af aktørerne har opretholdt tocifrede vækstrater, mens to har haft egentlig tilbagegang i omsætningen. Og det samlede resultat er faldet med 25 procent. Næsten alle har faldende driftsmarginaler.

Langt færre transaktioner

Den almindelige forklaring på, at bundlinjerne er presset, er, at man har investeret i fremtiden. Det kan måske nok i nogle tilfælde være den nemmeste »undskyldning« for et lidt skuffende år. Men sikkert er det, at hver enkelt mægler må tænke, at der er brug for flere muskler til at begå sig i markedet, som det er nu, end som det var for et par år siden.

2019 er nemlig begyndt endnu ringere, end 2018 gjorde. Morten Jensen, adm. direktør i Newsec Advisory, beskriver situationen:

»For øjeblikket ser vi et presset ejendomsmarked. Transaktionsvolumen faldt i første kvartal med 40 procent i forhold til samme kvartal sidste år, og i andet kvartal ser det ikke ud til at være meget anderledes. Så vi ser langt færre transaktioner. Sælgerne har høje prisforventninger, og de har egentlig ikke noget behov for at sælge, for hvis de får solgt, skal de bare ud at finde nye ejendomme at købe. Men samtidig ser køberne nogle risikomomenter og beder om prisnedslag. Det gør bare, at transaktionerne bliver udskudt.«

Stor goodwillafskrivning

Udviklingen i 2018 er måske bedst illustreret ved markedslederen, Colliers. Selskabet opkøbte i løbet af året sin stærke konkurrent Sadolin & Albæk. Omsætningen i det fusionerede selskab er en anelse i højere end den samlede omsætning hos selskaberne i 2017, men resultatet før skat er faldet med hele 40 mio. kroner.

Det meste af, men ikke hele, tilbagegangen på bundlinjen skyldes, at Colliers har valgt hurtigt at afskrive goodwill fra opkøbet af Sadolin & Albæk. På den måde fremstår investeringen i fremtiden meget konkret.

»Vi tjener mest på investeringsejendomme, hvor vi ikke er helt stå store på udlejning, så alt i alt er vi godt tilfredse med at fastholde vores volumen, og også vores resultat, hvis man korrigerer for goodwillafskrivninger,« siger adm. direktør Peter Winther, der selv kom fra Sadolin & Albæk.

Han vil ikke love resultater, der er helt oppe og ringe, i 2019. »Vi tror, vi vinder markedsandele, men til gengæld at markedet bliver lidt mindre. Så vi vil være glade, hvis vi kan fastholde vores omsætning og indtjening,« siger han.

Pressede driftsmarginaler

Næststørste mægler- og rådgivningsvirksomhed er EDC Poul Erik Bech Erhverv, der har haft en pæn toplinjevækst på 19 procent, til 152 mio. kroner. Det inkluderer dog 27 mio. kroner fra en anden aktivitet, nemlig ejendomsadministration.
Trods den stigende omsætning er resultatet før skat faldet lidt tilbage.

Nicholas Thurø, adm. direktør i RED Property Advisors

»2018 var et peak-år for os. Det var det bedste, vi til dato har oplevet. Når vi kigger ind i 2019, kan vi se, at vi kommer ud med en lavere omsætning, fordi der er en forsinkelse på tingene, og fordi transaktionsomfanget er gået ned. Samtidig er vores omkostninger steget«


»Vi har ansat en del flere mennesker, og i hvert fald i vores virksomhed tjener folk typisk ikke sig selv hjem i første sæson. Det påvirker bundlinjen, samtidig med at vi har investeret forholdsvis meget i it og digitale redskaber. Vi er vældige godt tilfredse med vores resultatet, men det er selvfølgelig sjovere, når resultatet på bundlinjen følger væksten på toplinjen,« siger Poul Erik Bech.

Nordicals-kæden, der består af 22 enkeltstående virksomheder, er i egen optik den største i markedet. Den samlede omsætning faldt i 2018 en smule, fra 237 til 230 mio. kroner, oplyses det.

Kædens flagskib er Nordicals København, det tidligere Nybolig Erhverv København. Her var der vækst, om end ikke stor, på både top- og bundlinje i 2018.

Årets vindere

Dem, som virkelig har taget markedsandele i 2018, er RED Property Advisors og Lintrup & Norgart.

Hos førstnævnte nedtoner adm. direktør Nicholas Thurø dog det faktum, at man har haft branchens største vækstrate på toplinjen, nemlig 24 procent. Det har til dels noget at gøre med, at noget af omsætningen fra det meget stærke marked i 2017 først blev bogført efter årsskiftet, oplyser han og tilføjer, at store handler kan få enkelte år til at se rigtigt gode ud, uden at det nødvendigvis afspejler, at der på et længere sigt er vundet markedsandele.

»2018 var et peak-år for os. Det var det bedste, vi til dato har oplevet. Når vi kigger ind i 2019, kan vi se, at vi kommer ud med en lavere omsætning, fordi der er en forsinkelse på tingene, og fordi transaktionsomfanget er gået ned. Samtidig er vores omkostninger steget, fordi vi har satset på at udvide vores services. Så bundlinjen kommer også til at ændre sig i 2019,« siger Nicholas Thurø.

RED Property Advisors er et partnerselskab, hvorfor bundlinjen ikke fremgår af regnskabet. Indtjeningen bliver fordelt direkte mellem partnerne.

Flere emner end ejendomme

Lintrup & Norgart har indiskutabelt vundet markedsandele de seneste år, og dét er med en vækst på 21 procent fortsat i 2018. Den i forvejen meget høje driftsmarginal i selskabet er også blevet endnu højere i løbet af året.

Selskabet var tidligere stort set fokuseret på udlejningsopgaver, men paletten er udvidet til at omfatte transaktioner og nye rådgivningsopgaver. Det er gået over egen forventning og har givet behov for en opdatering af strategien, oplyses det.

Også Lintrup & Norgart må dog se i øjnene, at markedet i 2019 ikke er så positivt, som det har været i de foregående år.

»Vi oplever et fald på transaktionerne på mellem 10 og 15 procent. Vi kan også mærke, at tingene tager lidt længere tid, end de plejer. På udlejningsmarkedet går det sådan set ligesom sidste år, men tomgangsprocenten er for nedadgående, og de kæmpestore domiciler er der ikke så mange af, som der var tidligere. Udfordringen er, at der er flere emner, end der er ejendomme,« siger adm. direktør Stig Lintrup.

To med tilbagegang

I CBRE er omsætningen faldet med 14 procent, og bundlinjen gik i minus. Det er ikke lykkedes at få en kommentar fra selskabet, men i regnskabet beskrives resultatet som utilfredsstillende, og det kædes bl.a. sammen med implementeringen af et nyt it-system.

Newsec er ved at overgå til at lade kalenderåret være regnskabsåret, i stedet for som hidtil fra juli i et år til juni i det næste. Det senest aflagte årsregnskab er således et halvt års tid gammelt og vedrørte regnskabsåret 2017/18. Her faldt overskuddet med 27 procent, og bundlinjen var kun lige akkurat positiv.

Til gengæld forventer Morten Jensen, at 2019-regnskabet om et år vil vise, at man nogenlunde holder stand, selv om markedet i mellemtiden er skrumpet.

»Vi er begunstigede af, at vi ikke har en særligt stor del af transaktionsvolumen. Vores services er meget mere spredt ud på flere forretningsområder, så vi forventer for 2019 et resultat på samme niveau, som vi plejer at levere; måske en smule lavere,« siger han