Københavnske butiksstrøg under hastig transformation

I en efterhånden lang årrække har nethandlen trængt butikker i forstæder og mindre og mellemstore byer. Nu har tendensen også ramt de københavnske hovedstrøg, hvor andelen af ledige lokaler pludselig er tordnet op. Branchekendere er dog håbefulde og ser bl.a. frem til, at asiatiske modebrands vil gøre sig til over for vestlige forbrugere.

Window-shopping er en yndet disciplin på Strøget. I fremtiden kan det blive sat i system, når butikkerne bliver showrooms mere end salgssteder. Nødder vil man dog nok fortsat købe på stedet. Foto: Oscar Scott Carl, Scanpix Fold sammen
Læs mere

Går man en tur ad Købmagergade, fra Amagerport til Nørreport, kan man tælle cirka 100 butikker. I sidste uge, da Berlingske gik turen, stod 13 af dem tomme.

Selv om butikkerne naturligvis må stå tomme i en periode, når en lejer afløser en anden, og der skal bygges om, er det alligevel et højt tal for en af byens mest attraktive handelsgader.

Men det er ikke noget tilfælde. Nye tal fra Realkredit Danmark viser, at tomgangen i butikker i indre København og Frederiksberg på et enkelt år er sprunget i vejret – fra et niveau under 10 procent til nu nærmere 20 procent.

Det er endda i en økonomisk højkonjunktur, hvor forbrugerne har masser af penge på lommen. Ifølge Simon Kristiansen, chefanalytiker hos Realkredit Danmark, er problemet da heller ikke, at forbrugerne holder på pengene, men at de bruger dem på nettet i stedet.

Butikker bliver til showrooms

Dén udvikling har man talt om i mange år, og der er da også mange kæder, der er lukket, eller som har indskrænket voldsomt. Men indtil nu har det mest ramt forstæder og mindre og mellemstore byer, mens der har været relativt nemt at finde nye lejere til at butikkerne i storbykernerne.

Det nye er, at det kan være en udfordring at finde lejere til selv de allerbedste placeringer. Modebrands ønsker fortsat at være synlige i gadebilledet, men ikke nødvendigvis med en forventning om, at forbrugerne helt bogstaveligt lægger deres penge i butikken.

I stedet bliver den brugt som et showroom, som forbrugerne besøger og lader sig inspirere i, for så efterfølgende at købe varerne online.

Simon Kristiansen, chefanalytiker i Realkredit Danmark

»Man har typisk kun behov for halvt så stort butiksareal, og man har heller ikke behov for samme lagerplads. Og så kommer der, i hvert fald på kort sigt, et overudbud af butikslokaler.«


»Det betyder, at man typisk kun har behov for halvt så stort butiksareal, og man har heller ikke behov for samme lagerplads. Og så kommer der, i hvert fald på kort sigt, et overudbud af butikslokaler,« siger Simon Kristiansen.

Forskellige former for annoncering

Også bl.a. portalen Ejendomstorvet har meldt om en brat stigende tomgang på de bedste placeringer. Men tallene var bogstaveligt talt så utrolige, at man fristedes til at konkludere, at der var noget teknik på spil.

Ejendomstorvet måler på annoncerede butikslejemål, og det kunne jo være, at mæglerne var begyndt at bruge åben annoncering hyppigere, i modsætning til at nye lejere blev fundet diskret gennem kontakter i detailhandlen. Den udvikling har Stig Dørler fra butiksmægleren Absalon & Co. tidligere fortalt om her i Berlingske Business Ejendomme.

Men der altså mere i det, for i Realkredit Danmarks tal gør det ikke nogen forskel, om et lejemål er udbudt på den ene eller den anden måde. Statistikken er skabt på data, realkreditinstituttet har trukket ud af de ejendomsvurderinger, man har foretaget med henblik på lånesagsbehandling.

Håbefulde investorer

Også huslejer og ejendommenes handelsværdier fremgår af Realkredit Danmarks tal. Her er det påfaldende, at nok er huslejen pr. kvm. stagneret på de allerbedste strøgbeliggenheder, men de er – trods den stigende tomgang – ikke faldet. På sekundære placeringer, f.eks. i sidegaderne i indre by eller Gl. Kongevej, har faldet i huslejen været beskedent.

Investorerne, der køber strøgejendommene, synes heller ikke at løbe skrigende bort. De har tværtimod reduceret deres krav til det afkast, de vil have på ejendommene. Prisstigningerne på de centrale ejendomme er altså fortsat.

Det peger alt sammen på, at selv om der tydeligvis er en omstilling i gang, som vil ændre handelsgadernes udtryk, er der langt fra panik blandt markedsaktørerne. Og Realkredit Danmark finansierer stadig køb af strøgejendomme.

»Det er selvfølgelig case by case, og der er også butikker i indre København, der klarer sig rigtigt godt. Så det er ikke sådan, at alle lider lige stor nød. Men der er altså sket et skifte over mod et mindre kvadratmeterbehov,« siger Simon Kristiansen.

Svært at få positiv drift

Hos mæglerfirmaet CBRE genkender Ole Hammershøj, senior director og head of retail, billedet af, at hovedstadens butiksliv er på vej igennem en større transformation.

Han understreger, at situationen kan variere meget fra kvarter til kvarter og fra gade til gade. Han udtaler sig om Strøget, Købmagergade og området bag Illum, afgrænset af Østergade, Købmagergade, Klareboderne/Møntergade, Gothersgade og Kgs. Nytorv, hvor CBRE især har aktiviteter.

»For øjeblikket ser vi en højere tomgang end normalt. Det er der en række forskellige forklaringer på, men helt grundlæggende er det de detailhandlere, som har svært ved at få positiv drift i deres butikker, der er fraflyttet. Det skyldes bl.a., at vi som forbrugere ændrer adfærd og køber mere på nettet, ligesom vi bruger vore penge på andre, ikke-materielle ting. Før finanskrisen var der et meget højt materielt forbrug, mens oplevelsesøkonomien nu er mere herskende,« siger Ole Hammershøj.

Et internationalt problem

»Det er ikke udelukkende et dansk problem. Det er et mønster, som man ser i de fleste byer i den vestlige verden,« tilføjer Ole Hammershøj.

Detailhandlens problemer kan man bl.a. se i regnskaberne for en række af de store modefirmaer. De er pressede, fordi de stadig har store omkostninger til butikker med tilhørende personale, mens en stadig større del af salget foregår på nettet.

Netsalget kommer også med den fordel for forbrugerne, men ulempe for butikkerne, at man lynhurtigt kan slå op på sin telefon og se, om prisen på en vare er høj eller lav. Forbrugerne vil naturligvis søge derhen, hvor prisen er lav, men det er nu engang de høje priser, der skulle betale huslejen på de dyre strøgadresser.

»Mange detailhandlere arbejder med at finde ud af, hvad den optimale distributionsstrategi er. Det er forskelligt fra brand til brand. Men når der er usikkerhed, giver det en hvis tilbageholdenhed i henseende til at træffe beslutninger om at åbne nye butikker,« siger Ole Hammershøj.

Asiatiske brands

Onlinesalget giver dog ad anden vej også håb for, at der med tiden igen skal komme lejere til alle butikker.

»Jeg tror, vi kommer til at se, at onlinekoncepter, som via deres netsalg har en meget præcis viden om, hvor deres kunder bor, og så vil gå målrettet efter at være til stede dér fysisk. Det er mange gange bevist, at en fysisk butik understøtter onlinesalget. Det, markedet så skal finde ud af nu, er blot, hvordan prisen (altså huslejen, red.) skal være,« siger Ole Hammershøj.

Han knytter også forhåbninger til de modebrands, der er under udvikling i Asien. De er endnu ikke for alvor begyndt at prøve kræfter med markederne i vesten, men det vil de sandsynligvis gøre, og så vil også de få brug for fysisk tilstedeværelse i gadebilledet.