Københavnsk kontormarked under forandring tiltrækker nye investorer

I det centrale København er huslejeniveauet, der ellers plejer at være ret ufølsomt over for konjunkturudsving, steget med 10 pct. på tre år. Grøden i markedet betyder, at nye købere kommer på banen – og de må ofte betale en højere pris for at få at få lov at komme ind i markedet.

Det er blevet meget attraktivt at have kontorer i det allermest centrale København og på Christianshavn. Her er huslejen ifølge RED Cushman & Wakefield 1850 kr. pr. kvm. Blot lidt uden for centrum, f.eks. på Frederiksberg eller Østerbro, falder den til cirka 1500 kr. pr. kvm. Foto: Flickr. / Keld Dam Schmidt Fold sammen
Læs mere

Huslejen på kontorlokaler i City ligger fast, og den stiger højst med den almindelige prisudvikling.

Det har i årtier været et særkende ved København, der i modsætning til andre storbyer har masser af byggegrunde tæt på centrum. Dermed er ethvert antræk til at huslejestigninger blevet bremset af konkurrence fra nybyggeri i f.eks. forstæderne, Ørestad eller Nordhavn.

Men i de seneste år er logikken alligevel blevet brudt, og kontorhuslejen centralt i København er fra 2015 til 2018 steget med cirka 10 procent, så den nu ligger mellem 1700 og 1900 kr. pr. kvm.

Det fremgår af en markedsrapport fra RED Cushman & Wakefield, der blev offentliggjort på et arrangement i Kuppelsalen i København forrige tirsdag.

Ifølge Nicholas Thurø, adm. direktør i RED Cushman & Wakefield er der potentiale til lidt mere – men også kun lidt.

”Det er klart, at jo højere op tingene kommer, jo større er også risikoen for, at de falder tilbage på tidspunkt. Men jeg tror, at vi over det næste års tid vil se yderligere stigninger på 2-5 pct. i huslejen, alt efter hvor du er henne. Men så tror jeg heller ikke, vi vil se yderligere stigninger,” siger han.

Ny investorer

Huslejestigningerne har, sammen med en faldende tomgang, boostet indtjeningen for ejerne af kontorejendommene.
Det har tiltrukket nye investorer, og på listen over årets fem største investorer i kontorejendomme finder man ingen gengangere fra de investorer, der har lagt flest penge i segmentet i perioden 2012-2018.

Et af de nye navne er det svenske ejendomsselskab Klövern, der med seks opkøb til en samlet værdi af 2,3 mia. kroner stryger direkte ind på førstepladsen, som største investor i kontorejendomme i 2018.

Ifølge Nicholas Thurø har de mange nye spillere i sig selv den effekt, at priserne på kontorejendomme stiger, også ud over det den lavere tomgang og de højere huslejer tilsiger.

”Hvis du er sælger af en ejendom, og f.eks. ATP gerne vil købe den, føler du, at der er høj transaktionssikkerhed. De har været på markedet i mange år, og de har pengene. Derimod vil en ny aktør fra f.eks. Korea i de første år være nødt til at give en skarp pris og være lidt aggressiv. Elles vil du som sælge vælge dem, du kender i forvejen,” siger Nicholas Thurø.

Nicholas Thurø, adm. direktør, RED Cushman & Wakefield

»Jeg tror, at vi over det næste års tid vil se yderligere stigninger på 2-5 pct. i huslejen, alt efter hvor du er henne. Men så tror jeg heller ikke, vi vil se yderligere stigninger.«


Eksemplet med Korea er ikke valgt tilfældigt, for koreanske AIP Asset Management er med købet af en af Novo Nordisks ejendomme i Søborg den fjerdestørste investor i kontorejendomme i 2018.

Falder huslejen igen?

Det store spørgsmål, for såvel nye som gamle aktører, forbliver dog, om der kan ske det, at huslejerne i det centrale København falder tilbage mod deres kendte niveau.

Nicholas Thurø vurderer, at skulle der komme en økonomisk krise, der sender tomgangen i København op på 10 pct., vil det lægge et tryk på lejerne. Ejendomstorvet.dk har senest opgjort tomgangen til 5,8 pct.

Der skal altså meget til, for historisk set har ejerne af kontorejendomme i København været meget uvillige til at sætte huslejerne ned for at få penge i kassen.

De fleste kontorejendomme i København er ejet af meget kapitalstærke aktører, f.eks. pensionskasser, som har råd til at stå smerten ud under en krise. Og det vil de typisk vælge at gøre, for hvis de først begynder at tilbyde lavere husleje til nye lejere, vil alle de eksisterende også møde op og bede om en genforhandling af deres lejekontrakter.