Known Risk-forsikringer kan hjælpe ejendomshandler igennem

Det kan være relevant at tegne en Known Risk-forsikring i forbindelse med en ejendomstransaktion, hvis der er identificeret kendte risici, som kan udløse en økonomisk forpligtelse.

For et par uger siden skrev vi om Warranty & Indemnity-forsikringer (W&I-forsikringer), og hvornår de kan anvendes i ejendomstransaktioner. I denne uge ser vi nærmere på en anden type forsikring, der kan være hensigtsmæssig i ejendomstransaktioner, nemlig en såkaldt Known Risk-forsikring.

Modsat en W&I-forsikring – der forsikrer forhold, som hverken køber eller sælger er bekendte med – anvendes denne type forsikring til at afdække allerede kendte for-hold. Know Risk-forsikringen skal ses som et supplement til en W&I-forsikring, hvor den dækker de risici, som både sælger og køber kender til.

Known Risk-forsikringen kan komme i mange former og udgaver, men den vil primært være relevant i ejendoms-transaktioner, der er struktureret som aktieoverdragel-seshandler. Det vil sige, at køber – i stedet for at lyse skøde på ejendommen – erhverver alle aktierne i det selskab, som ejer den ønskede ejendom.

Ved en aktieoverdragelseshandel overtager køber således også de rettigheder og forpligtelser, der måtte være i maven på selskabet. Disse latente forpligtelser i selska-bet kan ofte være et kommercielt stridspunkt.

Verserende retssag

Grundlæggende kan det være vanskeligt for parterne at blive enige om håndteringen af kendte risici på aftale-tidspunktet. Det kan eksempelvis være, at det selskab, der handles, er involveret i en verserende retssag, som kan udløse en økonomisk forpligtelse for selskabet, så-fremt selskabet måtte tabe.

»For at imødekomme disse kommercielle knaster – og grundlæggende for at undgå at handlen falder til jorden på grund af dette – kan det være fordelagtigt at tegne en Known Risk-forsikring.«


Sælger vil typisk være tilbageholdelende med at stå på mål for en fremtidig forpligtelse, som potentielt ikke bliver aktuel, hvis selskabet vinder sagen. Modsat vil køber ikke være interesseret i at overtage en økonomiske forpligtelse, som er opstået i sælgers ejertid.

For at imødekomme disse kommercielle knaster – og grundlæggende for at undgå at handlen falder til jorden på grund af dette – kan det i visse tilfælde være fordelag-tigt at tegne en Known Risk-forsikring. Hvis selskabet efterfølgende måtte tabe retssagen, vil forsikringsselskabet udbetale beløbet. På den måde deles risikoen mellem sælger og køber.

For at yde dækning vil forsikringsselskabet undersøge den verserende retssag, beregne hvad risikoen er for, at selskabet måtte tabe sagen, og på baggrund heraf fastsætte præmien. Det vil herefter være op til parterne at blive enige om betaling af præmien, som eksempelvis kan deles 50/50 eller betales 100 pct. af enten køber eller sælger, afhængig af det specifikke forhold.

Fordele og relevans

Idet forsikringsselskabet reelt påtager sig en potentiel betydelig risiko med åbne øjne, er det ikke alle forhold, forsikringsselskaberne vil forsikre. For det første vil prisen for forsikringen afspejle risikoen. Præmien vil ud fra vores erfaring minimum være ca. 750.000 kr., og er of-test langt højere.

For det andet yder forsikringen kun dækning for kendte og velbeskrevne forhold, idet der skal skabes klarhed over, hvilken risiko forsikringsselskabet påtager sig.

For det tredje yder forsikringen ikke dækning for reel omgåelse eller opdagelsesrisiko. Det er derfor eksempelvis ikke muligt at forsikre sig mod risikoen for, at myndighederne ikke opdager et bestemt forhold.

Som ved W&I-forsikringer er Known Risk-forsikringer særligt relevante, hvis sælger er en investeringsfond, som ønsker at sikre et »clean exit« og en hurtig udbeta-ling af købesummen til sine investorer. Ligeså på købersiden kan forsikringerne anvendes til at give køber tryg-hed og sikkerhed for en kendt risiko.

Known Risk-forsikringer vil formentlig oftest blive brugt i større ejendomstransaktioner (hvor parterne kan bære den store præmiebetaling) og til at afdække større risici, som hverken køber eller sælger kan påtage sig. Skat, moms og afgifter er et kerneområde for denne type forsikringer, hvis retsstillingen på et givent område er uklar.