Spørgsmålet i sagerne er, om salget af den endnu ikke nedrevne ejendom i virkeligheden er salg af en momspligtig byggegrund eller en momspligtig nyopført ejendom.
Landsskatteretten har afvist, at salg af en ejendom kunne betragtes som salg af en momspligtig byggegrund, alene fordi køberen agtede at nedrive bygningerne på grunden. Dette spørgsmål verserer i øjeblikket ved domstolene.
I en ny sag fik Landsskatteretten lejlighed til at tage stilling til, om salg af en nedrivningsejendom kombineret med en aftale om opførelse af en ny ejendom kunne betragtes som et momspligtigt salg af en ny ejendom.
I sagen ville et selskab erhverve en ejendom med henblik på at sælge en del af ejendommen videre. Selskabet beskæftigede sig med projektudvikling og opførelse af fast ejendom. Når selskabet havde købt ejendommen, ville selskabet opdele den eksisterende bebyggelse (et garageanlæg) i tre ejerlejligheder.
Den ene ejerlejlighed skulle sælges til et alment boligselskab. Ved købet af ejerlejligheden ville det almene boligselskab få ret til at opføre en ny ejerlejlighed. De to øvrige lejligheder skulle fortsat ejes af sælger. Boligselskabet agtede at nedrive sin ejerlejlighed med henblik på opførelse af nye almene boliger. Sælger var ikke involveret i nedrivningen.
Ud over aftalen om salg af ejerlejligheden til det almene boligselskab ville sælger og boligselskabet indgå aftale om, at sælger som totalentreprenør for køber skulle stå for opførelse af nye almene boliger.
Spørgsmålet var, om salget af ejerlejligheden med den nedrivningsmodne bygning var momspligtigt, selv om de nye almene boliger endnu ikke var opført.
Salg af ny ejerlejlighed
Skattestyrelsen mente, at der i realiteten var tale om salg af en ny ejerlejlighed. Når man så på, hvad sælgeren samlet set leverede, var der tale om en nyopført ejerlejlighed.
Over for dette anførte sælger, at opdelingen af bygningen i ejerlejligheder skete for selskabets regning og risiko og alene af hensyn til det almene boligselskab og almenboliglovgivningen.
Selskabet henviste således til, at opdelingen og tilskødningen af ejerlejligheden var en forudsætning for, at det almene boligselskab kunne indgå en aftale med sælger. Et alment boligselskab kunne ikke indgå aftale om opførelse og efterfølgende erhvervelse af et nøglefærdigt byggeri, idet et alment boligselskab kun kunne opføre støttet byggeri, men dog kunne erhverve eksisterende ejendomme (ustøttet) med henblik på (støttet) ombygning og etablering af almene boliger.
Der var tale om en samlet momspligtig transaktion, som gik ud på at overdrage nøglefærdige almennyttige boliger – også selv om boligselskabet selv stod for nedrivningen.
Endvidere var det et krav i henhold til støttebekendtgørelsen, at det almene boligselskab skulle have skøde ved byggestart, for at støtte kunne udbetales og projektet dermed kunne finansieres. Endelig fremhævede sælgeren, at det var boligselskabet, som skulle stå for nedrivningen af ejendommen.
Køber kunne trække sig
Landsskatteretten fandt, at der var tale om levering af en ny ejerlejlighed, som var momspligtig. Landsskatteretten fremhævede en række forhold i den konkrete kontrakt, som bl.a. gjorde det muligt for boligselskabet at træde tilbage fra handelen, såfremt det ikke viste sig muligt at gennemføre den forudsatte nedrivning og opførelse af almene boliger.
Landsskatteretten mente derfor, at der var tale om en samlet momspligtig transaktion, som gik ud på at overdrage nøglefærdige almennyttige boliger – også selv om boligselskabet selv stod for nedrivningen.
Landsskatterettens afgørelse udelukker ikke, at en nedrivningsmoden ejendom kan overdrages særskilt i en (momsfri) transaktion, samtidig med at sælgeren indgår en (momspligtig) entreprisekontrakt med køberen om at opføre en ny bygning på den pågældende ejendom. Men i virkelighedens verden vil det være svært ikke at gøre de to aftaler indbyrdes afhængige på en måde, så der bliver tale om en samlet momspligtig transaktion.
Søren Lehmann Nielsen, advokat og partner i Bruum & Hjejles afdeling for fast ejendom. Bruun & Hjejle skriver om fast ejendom og juridiske spørgsmål i tilknytning hertil.