KLP vil gøre Ørestad til spydspids på det moderne kontormarked

I takt med, at nye – og små – generationer kommer ind på arbejdsmarkedet, bliver det vigtigere for virksomhederne at skabe trivsel på arbejdspladsen. Under brandet Hubnordic vil KLP positionere sine tre ejendomme i Ørestad med inspiration fra en campus-tankegang, der bl.a. vinder frem i London.

Man forbinder Ørestad med mange ting, men hygge er sjældent en af dem. Det vil KLP lave om på det. Sådan her forestille man sig hverdagen i den ejendom, selskabet er ved at opføre på Kay Fiskers Plads. Visualisering: KLP Fold sammen
Læs mere

Kvadratmetereffektivitet.

I årene efter finanskrisen var dét den helt store dagsorden på kontormarkedet. Virksomhederne ville minimere deres lokaleomkostninger, og det har sine steder fået et ret ekstremt udtryk, når f.eks. folk på nogle kontorer må sætte sig ind i bure på størrelse med en gammeldags telefonboks, hvis de vil have ro.

Og når man nu var i gang, lavede man også på andre måder indretningen sådan, at virksomhederne fik størst mulig effektivitet, men på bekostning af medarbejdernes trivsel. De høje, umagelige stole, der er moderne i kantiner og pauseområder, er et eksempel på det.

Virksomhederne vil stadig gerne spare omkostninger, og for tiden er tendensen f.eks., at de binder sig til kortere lejekontrakter, så de hurtigere kan flytte, udvide eller indskrænke. Men samtidig har medarbejderne fået mere magt igen: Hvis man overhovedet vil have ansatte på et presset arbejdsmarked, må man indrette sine kontorer på en attraktiv måde.

Bløde værdier

Ejendomsselskabet KLP prøver i sine tre ejendomme i Ørestad – hvoraf den ene, på Kay Fiskers Plads, stadig er under opførsel – simultant at ramme disse to nyeste tendenser. Det er et projekt, der, hvis det lykkes, kan blive grandiost ikke bare for KLP selv, men også for hele kvarteret.

De tre ejendomme brandes under det fælles navn Hubnordic, og kort fortalt er ideen at skabe en slags campus for virksomhederne. Her skal medarbejderne ikke blot arbejde. De skal også have lyst til at købe specialiteter og services, møde vennerne til en kop kaffe eller endda gå i byen i weekenden.

Gitte Andersen, global head i konsulentvirksomheden Signal

»Den næste generation synes overhovedet ikke, det er fedt at komme ind og arbejde i den finansielle sektor, med pengevask og alt, hvad der ellers foregår. Så de finansielle virksomheder er under et megastort pres for at gøre noget ved deres arbejdsmiljø, og det bruger de rigtigt mange penge på. «


»Den nye ejendom står klar i foråret 2021. Men det, vi kalder Hubnordic, og som den nye ejendom bliver kronjuvelen i, lancerer vi allerede nu. Vi har lige investeret 45 mio. kr. i, at de to eksisterende ejendomme kan arbejde sig ind i den samme produktforståelse,« siger adm. direktør Søren Risager-Hansen.

»Vi har altid drevet flerbrugerejendomme som en salgs kontorhotel, med de tilbud og fælles faciliteter, som hører til, og som der i dag er en fornyet interesse og italesættelse rundt omkring i markedet. Det mærker vi konkret en stærk efterspørgsel på. Vi mærker også efterspørgsel efter nogle bløde værdier og mulighed for differentiering. Vi håber at tage et kvantespring, så vi kommer et godt stykke foran alle andre leverandører af kontorfaciliteter i København,« uddyber han.

Nye generationer

I den ISS-ejede konsulentvirksomhed Signal, der rådgiver store virksomheder om, hvordan de skal arrangere sig med deres fysiske arbejdspladser, kan global head Gitte Andersen fortælle om de dybere udviklingstræk, som ændrer kontormarkedet.

Hun er gift med Søren Risager-Hansen, og på grund af denne åbenlyse habilitetskonflikt er hun ikke rådgiver for KLP. I hvert fald ikke betalt rådgiver – uformelt har hun været med til at overbevise sin ægtefælle om, at de nuværende trends i markedet ikke blot er udtryk for forbigående modeluner.

Den store megatrend er, at de yngre generationer i højere grad end de ældre går op i, hvor og med hvad de arbejder. Idealer om at gøre verden bedre betyder meget for dem, og samtidig skelner de ikke i så høj grad mellem arbejdstid og fritid: De foretager i mindre grad end deres forældre et tradeoff, hvor de accepterer, at arbejdet på nogle måder medfører gener, til gengæld for den månedlige lønoverførsel.

Arbejdet skal være en fuldgod del af livet, med alt hvad det indebærer – herunder f.eks. også, at de ønsker samvær med kolleger fra ældre generationer på arbejdspladsen, for nu at tage et eksempel fra Signals analyser.

Ufed finansbranche

Men noget andet, som kendetegner de unge årgange, er, at de er relativt små. Sådan ser det ud til at vare ved, og det indebærer, at selv om der naturligvis vil komme perioder med kriser og stigende ledighed, må virksomhederne indstille sig på kamp om arbejdskraften, så langt øjet rækker.

Det gælder specielt virksomheder i de brancher, der – fortjent eller ej – har fået et dårligt ry eller lav status.

»Den næste generation synes overhovedet ikke, det er fedt at komme ind og arbejde i den finansielle sektor, med pengevask og alt, hvad der ellers foregår. Så de finansielle virksomheder er under et megastort pres for at gøre noget ved deres arbejdsmiljø, og det bruger de rigtigt mange penge på,« siger Gitte Andersen.

»De finansielle virksomheder i London, vi arbejder for, flytter fra de dyreste adresser ud til randen af storbyen, hvor de så skaber campusser med 6000-8000 medarbejdere. Disse campusser er så fede og attraktive, at ingen i Danmark endnu er i nærheden af at levere noget tilsvarende,« tilføjer hun.

Kræver volumen

Det sidste kan Søren Riisager relatere til, når han skal udvikle strategien for sine ejendomme i Ørestad.
Den unge bydel vokser stødt, men den er meget præget af store, moderne ejendomme og strømlinet infrastruktur. Nogen sjæl, der i sig selv virker som et trækplaster på borgere og virksomheder, er endnu ikke opstået.

Men det kan komme, og hvis Hubnordic bliver til det fede sted, ligger der en gylden fremtid for ejendomsselskabet, og for alle andre lejere og udlejere i bydelen.

Foreløbigt har KLP nået den volumen, der skal til. Med den kommende ejendom på Kay Fiskers Plads er man oppe på 128.150 kvm. Størrelsen er vigtigt; ikke bare for at skabe kritisk masse til de forskellige tilbud, men også for hele tiden at kunne have ledig plads, hvis kunderne udvikler sig og har brug for mere af den. Skulle man have den samme plads til overs i en mindre ejendom, ville tomgangsprocenten blive for høj.

Må stikke næsen frem

Som alle i ejendomsbranchen ved, bliver udviklingsprojekter ikke altid den store succes, de lignede, da de endnu var på tegnebrættet. Søren Risager-Hansen kan godt se risici, men han har en stræk tro på, at KLP har valgt den rigtige strategi.

»Det, vi mest grundlæggende er nervøse for, er, om rammebetingelserne for Københavns vækst varer ved. Men vores produkt tror vi 100 pct. på. Hvis markedet falder væk, som det gjorde i 2008, bliver vi selvfølgelig testet. Men selv i den situation tror jeg, at vores produkt vil stå stærkere end så mange andres. Den virksomhed, der er i et presset marked og skal finde et grundlag at leve videre på, har brug for at gøre sig interessant og blive set. Som virksomhed kan man ikke gå i flyverskjul. Man må stikke næsen frem. Det gør vi, og det håber vi også, at vores kunder gør,« slutter Søren Risager-Hansen.