Investorer vender ryggen til regeringens ghettoplaner

Det er ikke nok, at regeringen siger, at den vil ændre de såkaldte ghettoområder. Den må selv investere betragtelige summer, hvis den skal have privat kapital med ombord til de ganske betragtelige byggeopgaver, viser en undersøgelse fra COWI. Forligspartierne har sat pengene af, men investorerne vil se dem anvendt og virke, før de slår til.

123123
Svend Erik Rolandsen, byudviklingschef hos COWI, præsenterer på seminaret i sidste uge undersøgelsen om de store ejendomsinvestorers prioriteringer. Når det gælder miljømæssig bæredygtighed er interessen og stemningen god – men vejen mod social bæredygtighed er fyldt med knaster og udfordringer. Fold sammen
Læs mere
Foto: COWI

Investorer fra ind- og udland kappes om at investere i byggerier i Danmark. Men hvis regeringen af den grund tror, at det vil være nemt at få privat kapital ombord til at omdanne de såkaldte ghettoområder – så må den tro om igen.

De fleste investorer finder det nemlig for risikabelt at satse på, at ghettoområderne bagefter vil blive så attraktive, at det bliver muligt at få investeringerne tjent hjem.

Det fremgår af en undersøgelse, COWI har udført blandt 12 toneangivende ejendomsinvestorer herhjemme. Undersøgelsen blev præsenteret på et seminar på ingeniørvirksomhedens hovedsæde i Lyngby torsdag i sidste uge.

»Det er for risikofyldt. Det er fint nok, at man har mange planer om opgradering af disse områder, men der skal jo virkelig noget power til at få dem til at lykkes, og det er ikke alle steder, at man har de ressourcer, der skal til, for at det lykkes,«  er Jesper Korsbæk, udviklingsdirektør i Calum A/S, citeret for i rapporten.

Stor udfordring

Den store masterplan for omdannelsen af 16 udsatte boligområder er, at der skal nogle andre typer af beboere ind. Derfor skal andelen af familieboliger f.eks. bringes ned på 40 procent, så en større andel skal være singleboliger, f.eks. ungdomsboliger.

Tilsvarende er det tesen, at det vil ændre beboersammensætningen, hvis der kommer andre boligformer end den almene til. Det er især her, de private ejendomsinvestorer kommer ind i billedet – de bygger i forvejen store mængder af private udlejningsboliger og projektlejligheder.

Men for at det hele skal hænge sammen, skal der også være nogle, der vil henholdsvis leje og købe de boliger, de private investorer måtte opføre. Og i den henseende er det afgørende, at der sker andre og dybere ændringer end blot det, at nogle ejendomme bliver fjernet.

»Udfordringen består i at skulle bygge til de byggepriser, der er for tiden, for så at skulle leje ud til 1.400-1.600 pr. kvm. for noget, som man kan få for 600-800 kroner pr. kvm. på den anden side af gaden,« som projektchef Niels Kristian Johne fra PensionDanmark udtrykte det på seminaret.

Han tilføjede, at da det er staten, der vil lave boligområderne om, må den også komme med nogle penge til f.eks. god arkitektur og attraktiv byudvikling, som kan løfte områdernes status hos potentielle beboere.

Ikke tilstrækkeligt commitment

I undersøgelsen er en unavngiven investor inde på det samme: Man vil ikke bare komme med to- eller trecifrede beløb, hvis ikke staten eller kommunen beviser sit engagement – herunder ved at komme med penge selv.

»Vi har haft sonderinger i de større områder, som står på den liste, og der må vi nok tilkendegive, at man ikke helt har gjort nok for at få skabt de væsentlige drivere i det her. Når vi har været inde, har vi haft dialog med dem, vi nu skulle tale med, og der synes vi måske ikke, at der har været stor nok grad af kreativitet og commitment i forhold, hvad der skal foregå,« siger investoren.

Nogle få kommuner er tyvstartet og har på egen hånd påbegyndt en omdannelse af sine udsatte boligområder, lang tid før regeringen satte det på dagsordenen.

Det gælder især Gellerupparken i Aarhus. Her har man allerede været i gang i ti år, og det er faktisk lykkedes at få pensionskassen PKA med ombord som investor.

Men det har netop også kun været muligt i kraft af store, kommunale investeringer i bl.a. nye veje og arkitektoniske finesser, fremhævede Keld Laursen, adm. direktør i Brabrand Boligforening på seminaret.

»Investorerne fortalte os entydigt, at den offentlige, initiale investering var afgørende. Så mit bedste råd (til andre kommuner og boligforeninger, red.) er, at man får investeringen i infrastruktur og de andre elementer på plads og finansieret, så investorerne kan se, at det her rent faktisk kommer til at ske,« sagde han.

Ministeriet kender problemstillingen

Transport, Bygnings- og Boligministeriet fremhæver over for Berlingske Business Ejendomme, at der ved en politisk aftale fra forsommeren er afsat ti mia. kroner frem til 2026 til netop at gøre ghettoområderne mere attraktive.

Det vil sige 625 mio. kroner i gennemsnit for hvert af de 16 boligområder, der indgår i ghettolovgivningen. Det svarer cirka til, hvad Aarhus Kommune satte af til omdannelsen af Gellerupparken.

Men investorerne vil altså gerne se pengene anvendt på en mere konkret måde, end blot en langsigtet, generel bevilling.

»Partierne bag aftalen om parallelsamfundsinitiativerne på boligområdet er opmærksomme på problemstillingen. Derfor er det også i delaftalen indskrevet, at der gennemføres en analyse af mulighederne for salg af almene familieboliger i de 16 hårde ghettoområder, herunder at prisniveauet ved salg af boligerne belyses,« oplyser ministeriet i en skriftlig kommentar.

»Analysen afsluttes ultimo 2018, så den kan indgå i vurderingen af de udviklingsplaner, som boligorganisationer og kommuner udarbejder i forbindelse med kravet om nedbringelse af andelen af almene familieboliger til 40 pct. Resultaterne af rapporten vil desuden blive drøftet af parterne. Transport-, Bygnings- og Boligministeriet må dog gøre opmærksom på, at visse ghettoområder har haft succes med at tiltrække store private investeringer, eksempelvis i Gellerupparken og Tingbjerg,« hedder det videre.

Ringe interesse for social bæredygtighed

Selv fraregnet planerne for de udsatte boligområder er den sociale dimension af bæredygtighed – de to andre er den miljømæssige og den økonomiske – den som de private investorer ifølge COWIs undersøgelse går mindst op i.

Flere synes, at det er fint, at deres ejendomme bliver naboer til almene boligselskaber, sådan som det f.eks. er i Københavns Kommune, hvor det er et krav, at 25 procent af boligerne i et nyt område bliver almene.

Der er også en betydelig interesse for at bygge ungdoms- og ældreboliger, hvilket man med god vilje også kan definere som socialt byggeri.

Men decideret at bygge til personer med lav indkomst er der er ikke meget opbakning til. Det er i sagens natur svært at få til at hænge sammen økonomisk, og det kommer ikke engang til at virke, selv om man bygger det i sammenhæng med andre boliger.

»Så det vil være ekstremt bæredygtigt, hvis vi både har en bistandsklient, der bor ved siden af en direktør, fordi så blander vi, og så er vi alle sammen glade? Nej, det må jeg sige nej til. Fordi så tror vi ikke på, at ham den sidste vil bo der,« som en unavngiven investor udtrykker det.