Hvem blinker først på markedet for lejeboliger?

Tomgangen breder sig blandt nybyggede boliger i København og større byer i provinsen. Den gode nyhed for ejendomsselskaberne er, at de potentielle lejere er derude. Den dårlige er, at de vil have huslejen ned, før det skriver under på lejekontrakten.

Boligbyggeriet, bl.a. her i Carlsberg Byen, har boomet de seneste år. Men samtidig er omkostninger og husleje drevet i vejret – nu til et niveau, så der ikke er nok lejere, der kan eller vil betale den. Foto: Søren Bidstrup, Scanpix Fold sammen
Læs mere

Det er så langt fra første gang, det er sket, og det bliver næppe heller sidste: Når det er gode tider, løber alle efter den samme mulighed, med det resultat, at markedet bliver overophedet, og at nogle må tage et tab.

Denne gang er det sket på markedet for lejeboliger. I de større byer står flere og flere boliger på omkring 100 kvm. tomme, mens lejere leder forgæves efter en mindre og billigere boliger.

Kuben Management, der er en af landets førende bygherrerådgivere, sammenfatter situationen således, at nybyggeriet rammer ved siden af det nutidige behov. I stedet bygger man, ikke bare i København, men også i Aarhus og Aalborg til et behov, der fandtes for nogle år siden.

Henrik Steen, regionsdirektør i Kuben Management, konstaterer, at problemet kan løses ved, at lejerne accepterer den høje husleje, eller at udlejerne sætter huslejen ned. Men en af parterne må tage en smerte, hvis ikke de mange tomme boliger skal være et mere langsigtet fænomen.

Enderne hænger ikke sammen

Dels for unge familier, men måske især for de mangler singler, er der en ligefrem prisfølsomhed. De kan tiltrækkes med en lavere husleje.
Kuben Management har dog også identificeret en tredje gruppe: I modsætning til tidligere vil en stor del af parcelhusfolket gerne sælge deres boliger og flytte ind til en lejlighed i byen, når børnene er flyttet hjemmefra.

Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom i Nordea

»Jeg tror, udlejerne sidder med det korteste strå. Har man allerede en bolig, skal alternativet være mere attraktivt, før man begynder at sælge. Det vil gøre mere ondt på udlejerne, der vil have tomme lejligheder stående, og før eller siden må de gøre noget ved det.«


Bevægelsen er ganske stærk, og som tidligere omtalt her i Berlingske Business Ejendomme er det også den, der giver næring til et stort boligbyggeri uden for de traditionelle forstæder – f.eks. i Viby Sjælland og Hvalsø. Her kan modne mennesker, som gerne vil leve tæt på naturen, flytte hen, og det kan også økonomisk hænge sammen, fordi grundpriserne er lave i de byer.

Men går drømmen på et ”rigtigt” byliv, når de økonomiske ender ikke helt hinanden.

”I omegnsbyerne ser vi, at folk sidder i parcelhusene og sammenligner med de priser, der var i 2007. Der mangler lige de sidste to eller tre hundrede tusinder, og så venter de. De synes, at provenuet er for småt, og det hænger selvfølgelig også sammen med, at vi bliver så gamle. Det er gået op for os over de seneste ti år, at vi har brug for flere penge til vores alderdom,” fortæller Henrik Steen.

Det korteste strå

Så man kan sige, at den professionelle ejendomsbranche og modne mennesker i parcelhuse billedligt talt kigger hinanden dybt i øjnene. De vil gerne handle med hinanden, men begge parter har også brug for, at den anden part giver sig og accepterer en ringere økonomisk stilling.

Den nervekrig er det mest sandsynligt parcelhusejerne, der vil vinde, vurderer Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom i Nordea.

”Jeg tror, udlejerne sidder med det korteste strå. Har man allerede en bolig, skal alternativet være mere attraktivt, før man begynder at sælge. Det vil gøre mere ondt på udlejerne, der vil have tomme lejligheder stående, og før eller siden må de gøre noget ved det,” siger hun.

”Når det er sagt, er jeg ikke sikker på, at de nybyggede lejligheder i og omkring Københavns centrum nødvendigvis vil blive lejet ud til seniorer, der kommer fra parcelhuse. Det er ikke dem, der vi ser som den typiske gruppe, der søger lejligheder. Det er de unge,” tilføjer Lise Nytoft Bergmann.

Lejelovens betydning

Uanset hvem, udlejerne måtte tiltrække med en lavere husleje, skulle man umiddelbart tro, at det ville være en fordel for disse udlejere at slå til og tage den husleje, de nu kunne få. Har man planlagt med at få 15.000 kr. om måneden, er det selvfølgelig ærgerligt, hvis man kun kan få 12.000 kr. Men det er bedre, end at lejligheden står tom, og man får 0 kroner.

Men sådan fungerer det ikke, og det er lejeloven, der står i vejen for, at man lejer ud til den pris, der aktuelt er opnåelig, forklarer Nikolaj Stampe, ejendomschef i PKA.

I nyt byggeri er der ganske vist fri lejefastsættelse, men kun i forbindelse med nyudlejninger. Har man først en lejer inde, hænger man på den aftalte husleje, indtil lejeren fraflytter igen.

Dermed vil udlejeren være afskåret fra at hæve huslejen, hvis markedet igen skulle bevæge sig mod hans favør. Dermed vil udlejeren være afskåret fra at hæve huslejen, hvis markedet igen skulle bevæge sig mod hans favør. Og mere vigtigt: Har man først accepteret de 12.000 kroner om måneden, kan det være svært at overbevise sit finansieringsinstitut om, at ejendommen skal værdiansættes, som om huslejen var de planlagte 15.000 kr.

Ballonen er pustet op

”Der er nogle, der udbyder lejemål til 1800 eller 1900 kr. pr. kvm, og det er måske at puste ballonen en kende for meget op. Men ved at opretholde en høj leje, opretholder man også ejendommens værdi, fordi den bliver beregnet ud fra de lejeindtægter, man mener at kunne få,” siger Nikolaj Stampe.

Værdiansættelsen har praktisk betydning, fordi mange investorer gerne vil sælge nu og realisere deres fortjeneste.

Han understreger, at PKA ikke selv har problemet. Pensionskassen kan faktisk tage en lidt højere leje end forudsat i de allerførste budgetter, og alligevel i dag udbyde lejemål til en noget lavere husleje, end andre udlejere i nyopførte ejendomme gør. Det kan lade sig gøre, fordi markedslejen i mellemtiden er steget så meget, som tilfældet er.

Men i kraft af at være blandt de billige udlejere kan Nikolaj Stampe også bekræfte, at kunderne til at fylde det nye byggeri faktisk er derude.

”Hvis vi sætter lejen rigtigt, er der fuldt udlejet, den dag vi tager ejendommen i brug. Men vi ligger også 10 procent end andre, der udlejer i tilsvarende lejligheder. Det, mener vi, er den rigtige, kommercielle tilgang,” siger Nikolaj Stampe.

Markedet har ændret sig

Tilbage står spørgsmålet om, hvordan det gik til, at så mange byggede for store lejligheder, så mange af dem i dag står tomme, samtidig med at mange søger forgæves efter mindre boliger.

I København er developerne til dels undskyldt, fordi kommunen kræver, at nye lejligheder skal være store. Men over-udbuddet at store lejligheder findes også i Aarhus og Aalborg, hvor kommunerne ikke lægger den slags restriktioner.

Nikolaj Stampe anfører, at det kan skyldes, at byggeriet bliver dyrere pr. kvm, jo mindre boligerne er. Der kan også være teknik i det på den måde, at det er vanskeligt at undgå at bygge store lejligheder i hjørnerne af en karre-ejendom, hvor de fleste lejligheder ellers er små.

Men ifølge Henrik Steen handler det også om, at det endnu er de færreste aktører, der virkelig har forstået, at markedet har ændret sig over de seneste år, og at det lige nu især er små udlejningsejendomme og billige almene boliger, der er efterspørgsel efter.

Aktørerne er i den sammenhæng ikke blot investorer og ejendomsselskaber, men også de kommuner, der står for den overordnede planlægning.

”Det viser sig f.eks. ved, at kommunerne udstykker parcelhusgrunde i ét væk, mens efterspørgslen efter nye parcelhuse faktisk er faldet mellem 2017 og 2018,” siger Henrik Steen