Hvad er W&I-forsikringer, og hvornår bør de anvendes i ejendomstransaktioner?

W&I-forsikringer fungerer som et solidt værktøj, der gi-ver større fleksibilitet og tilgodeser købers og sælgers behov for afdækning af risici i komplekse ejendoms-transaktioner.

pic - wi
Mange ejendomme bliver købt af fonde, der sætter dem i stand og får lejere ind, for så at sælge videre. Ved den slags transaktioner kan en ”ejerskifteforsikring” være re-levant, fordi både sælger og køber kan komme hurtigt videre i teksten, uden juridiske tvister mod hinanden. Foto: Niels Ahlmann Olesen, Scanpix Fold sammen
Læs mere

Warranty & Indemnity-forsikringer (W&I-forsikringer) anvendes ofte i forbindelse med virksomhedsoverdragelser, men forsikringen har i de senere år vundet udbredelse på ejendomsmarkedet. Forsikringsformen er relativt ny på det danske marked, selvom den i en årrække er blevet anvendt i udlandet.

En W&I-forsikring dækker de garantikrav, der udsprin-ger af en transaktion, og ikke de forhold som køber allerede er bekendt med. Hvis sælger stiller en garanti, og der sker et brud på garantien, som køber ikke er bekendt med, vil W&I-forsikringsselskabet dække det tab, som køber har lidt.

W&I-forsikringen kan således sammenlignes med en almindelig ejerskifteforsikring, som dækker de fejl og mangler, der ikke er nævnt i tilstandsrapporten. Til forskel fra en ejerskifteforsikring vil en W&I-forsikring dog sædvanligvis også dække forhold vedrørende grun-den – eksempelvis jordforurening.

»Kommercielt kan W&I-forsikringer være med til at be-vare samarbejdsrelationen mellem køber og sælger.«


Hvis sælger garanterer, at han ikke har kendskab til olieforurening på grunden, og det efterfølgende viser sig, at en nedgravet olietank har lækket olie, vil W&I-forsikringsselskabet være forpligtet til at udbetale en forsikringssum til køber. Dette forudsætter naturligvis, at garantien er dækket under W&I-forsikringen, og at køber ikke tidligere er blevet bekendt med forholdet.

Udbetalingen af forsikringssummen er ikke betinget af, at køber har forsøgt at rette sit krav mod sælger. Viser det sig, at sælger bevidst har tilbageholdt oplysningen, har W&I-forsikringsselskabet dog sædvanligvis mulig-hed for at rette kravet mod sælger.

Fordele og ulemper

En af fordelene ved at gøre brug af W&I-forsikringer er, at sælger kan stille en række garantier over for køber, uden samtidig at stille økonomisk sikkerhed via tilbage-hold i købesummen.

Sælger opnår samtidig et ”clean exit”, idet køber som udgangspunkt skal rette sit krav mod W&I-forsikringsselskabet og ikke direkte mod sælger. Kom-mercielt kan W&I-forsikringer således være med til at bevare samarbejdsrelationen mellem køber og sælger.

W&I-forsikringen dækker ikke forhold, som køber er bekendt med, og W&I-forsikringen vil eksempelvis ikke dække krav fra lejere, som er afdækket under due dili-gence-processen. Det er derfor altid vigtigt at skelne mellem garantier og indeståelser, da garantier ikke dæk-ker kendte forhold.

Herudover vil det ofte være et vilkår i forsikringspoli-cen, at forsikringen ikke dækker visse »market standard exclusions«, som eksempelvis indirekte tab.

Hvornår er den relevant?

Det bør altid overvejes, om det er hensigtsmæssigt at anvende en W&I-forsikring i forbindelse med en aktuel transaktion.
Transaktionssummen skal almindeligvis ha-ve en vis størrelse, før det kan betale sig at tegne en W&I-forsikring, men den fungerer ofte som et nyttigt værktøj i større ejendomstransaktioner.

På sælgersiden er W&I-forsikringer særlig relevante for investeringsfonde, som ønsker at opnå et »clean exit« og en hurtigere udbetaling af købesummen til sine investorer.

Tilsvarende anvendes W&I-forsikringer, når sælger på anden vis hurtigt ønsker at benytte købesummen til geninvestering. Sælger undgår at binde kapital for at opnå bankgarantier eller andre traditionelle værktøjer som til-bageholdelse af en del af købesummen. På denne måde virker W&I-forsikringer som et effektivt redskab i forhold til andre typer af sikkerheder.

På købersiden anvendes W&I-forsikringer typisk med henblik på at forlænge sikkerheden for de af sælger stillede garantier, hvilket har betydning, hvis sælger er en investeringsfond, som inden for en kort årrække skal likvideres med henblik på udbetaling af udbytte til investeringsfondens investorer.

Endelig kan køber undgå et anspændt forhold til sælger, som kan være nøgleperson i virksomheden efter closing.