Højesteret stadfæster vilkår ved køb efter tilbudspligt

Højesteret har i en nylig afgørelse stadfæstet, at en andelsboligforening, der købte en ejendom efter lejelovens regler om tilbudspligt, ikke var bundet af vilkår i købsaftalen mellem sælger og køber.

pic - andell
Lejere har ret til at overtage en ejendom til samme priser og vilkår, som en ekstern køber har budt, med henblik på at stifte en andelsforening. Men der kan opstå uenighed om, hvad disse vilkår helt præcist er. En sag om det nåede helt til Højesteret. Foto: Sten Thorup Kristensen  Fold sammen
Læs mere

Lejeloven indeholder regler om, at en sælger af ejen-domme, der helt eller delvis anvendes til beboelse, skal tilbyde lejerne i ejendommen at købe ejendommen, inden ejendommen kan sælges til en tredjepart. Tilbuds-pligten udløses, når ejeren af en ejendom indgår en købsaftale med en tredjemand.

Tilbudspligten finder anvendelse på i) ejendomme, der udelukkende anvendes til beboelse, og som består af minimum 6 beboelseslejligheder, og ii) ejendomme, der indeholder erhvervslejemål, og som består af minimum har 13 beboelseslejligheder.

Tilbudspligten opfyldes ved, at ejeren af en ejendom overfor samtlige lejere af beboelseslejligheder i ejendommen fremsender tilbud om, at beboerne kan oprette en andelsboligforening og erhverve ejendommen på andelsbasis til samme købesum, kontante udbetaling og øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til en tredje-part.

Aftalen mellem sælger og køber

En sag vedrørende salget af en ejendom i København, der var omfattet af lejelovens regler om tilbudspligt, er netop blevet afgjort i Højesteret. Sagen omhandlede, hvorvidt lejerne var bundet af et vilkår om betaling af salær til den oprindelige købers rådgiver, som var skre-vet ind i købsaftalen mellem køber og sælger.

I købsaftalen indgået mellem den oprindelige køber og sælger var det skrevet ind, at køberen af ejendommen skulle betale et salær på 1 mio. kr. til købernes rådgiver for forhandling og formidling af overdragelsen. Endvi-dere fremgik det, at betalingen af salæret til køberens rådgiver var sælger uvedkommende i enhver henseende.

Efter at lejerne accepterede sælgers tilbud, meddelte de købers rådgivere, at de ikke mente, at de efter lejelovens regler var forpligtede til at betale for salæret.

Køberens rådgivere gjorde blandt andet gældende, at le-jerne – uden at gøre forbehold – accepterede købsvilkårene og derved indtrådte i den oprindelige købers for-pligtelser, herunder vilkåret om betaling af 1 mio. kr. til den oprindelige købers rådgiver.

I forlængelse heraf anførte købers rådgiver, at lejerne ifølge tilbudspligtsreglerne kun skal tilbydes at købe ejendommen på de vilkår, som den oprindelige køber havde, og at lejerne altså ikke kan opnå en bedre ret, end den oprindelige køber havde.

Lejerne gjorde på den anden side gældende, at lejerne ifølge tilbudspligtsreglerne skal stille ejeren af ejendommen på samme måde hvad angår pris og øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved salget af ejendommen til tredjemand. Lejerne argumenterede derfor for, at lejerne ikke kunne pålægges yderligere byrdefulde vilkår, end de vilkår, som ejeren ville opnå ved salg til tredjemand. Da det var skrevet ind i købsaftalen, at betalingen af salæret til købers rådgiver var sælger uvedkommende, kunne salæret således heller ikke vedkomme lejerne.

Byretten kom frem til, at der ikke var grund til at fastslå, at vilkåret om betaling af salær strider imod indholdet eller formålet med lejelovens tilbudspligtsregler, hvorfor lejerne ved deres accept af købsaftalen også accepterede at betale den oprindelige købers rådgiversalær på 1 mio. kr.

»På den baggrund fandt Højesteret, at vilkåret om betaling af salæret reelt var en forhøjelse af den købesum, som lejerne skulle betale, i forhold til den købesum, som ejeren af ejendommen kunne opnå ved salg til anden side.«


Østre Landsret nåede omvendt frem til, det ikke var godtgjort, at vilkåret i købsaftalen om betaling af den oprindelige købers rådgiver var et vilkår, som ejerne kunne opnå ved salg til anden side, da rådgiversalæret dækkede over bistand til den oprindelige køber, som in-gen andre købere ville få gavn af.

Højesterets stadfæstelse

Højesteret angav i sin dom, at vilkåret om, at køberen af ejendommen skulle betale salær til den oprindelige købers rådgiver, var uden betydning for sælgeren af ejendommen.

Højesteret angav endvidere, at den ydelse, som rådgiverhonoraret dækkede over, ikke havde en sådan værdi for andre potentielle købere, at den må antages at have haft betydning for den pris, som ejeren af ejendommen kunne opnå ved salg til anden side.

På den baggrund fandt Højesteret, at vilkåret om betaling af salæret reelt var en forhøjelse af den købesum, som lejerne skulle betale, i forhold til den købesum, som ejeren af ejendommen kunne opnå ved salg til anden side. Højesteret stadfæstede derfor Landsretten dom og frifandt lejerne.